Наталья Круглова: «Рынок новостроек успешно прошел стресс-тесты первого полугодия»

В первом полугодии 2018 года в столице продолжился активный рост спроса на первичное жилье, а также старт новых проектов. Однако в сравнении с 2017 годом внешние условия – экономические, социальные и политические – изменились, причем не в лучшую сторону. Как они повлияли на ситуацию в отрасли и чего ждать от второй половины 2018 год, рассказывает Наталья Круглова, генеральный директор компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE.

С какими результатами по предложению, ценам и спросу встретил московский рынок новостроек второе полугодие 2018 года?

Пожалуй, главный итог первого полугодия – это уменьшение числа первичных квартир в продаже. В декабре 2017 года в массовом сегменте новостроек продавались 19 тыс. квартир, а в июне 2018 года их количество снизилось до 14,8 тыс. В бизнес-классе в I квартале шла реализация 17 тыс. квартир, а к концу второго квартала их число сократилось до 15 тыс. Несмотря на то, что застройщики начинали продажи в новых проектах и корпусах, общий объем предложения снизился из-за высокого спроса. Такого на рынке не было по меньшей мере с 2014 года. Последние четыре года объем предложения увеличивался быстрее, чем спрос, и сейчас эта тенденция очевидно прекратилась.

Логично предположить, что в связи с этим цены на новостройки должны пойти вверх?

Пока рано делать далеко идущие выводы о ценовой динамике, но могу точно сказать, что уже нет постоянного сокращения цен, какое наблюдалось со второй половины 2015 года и продолжалось, как минимум, до середины 2017 года. Во всяком случае, если речь идет о массовом сегменте столичных новостроек, то за полугодие цена выросла на 2,4%, а за год – на 4%. Психологически важно, что годовая динамика обогнала инфляционный темп (около 2%).

Проще говоря, за год предложение первичных квартир подорожало реально, а не номинально.

В бизнес-классе ситуация сложнее, потому что конкуренция в нем не менее острая, чем в массовом сегменте, а покупателей на порядок меньше. Здесь цены пока стагнируют, хотя также не снижаются. По итогам полугодия, «квадрат» в массовой столичной новостройке обойдется в 154,4 тыс. рублей за кв. м, а в бизнес-классе – 225 тыс. рублей.

Вырастут ли концу года цены еще? Стоит ли ждать новогодних распродаж?

При прочих равных условиях цены в массовом сегменте пока будут увеличиваться, так как растет общий уровень строительной готовности новостроек данного класса. Больше половины домов сейчас находятся на этапе отделки или уже сданы в эксплуатацию. Вполне можно ожидать подорожания новостроек на 1−2%. Однако главная проблема в том, что динамика стала куда менее прогнозируема, чем полгода или год назад. Причем, как ни парадоксально, рынок и строительная отрасль тут совершенно ни при чем.

О чем идет речь? Что усложнило жизнь застройщикам и покупателям в первом полугодии?

2018 год начался для рынка жилья неплохо. Были анонсированы программы поддержки ипотеки для многодетных семей, которую считали едва ли не новым изданием субсидирования ставок. Накануне выборов президента Росстат начал фиксировать рост доходов населения (точнее говоря, восстановление). При этом макроэкономическая ситуация оставалась такой же стабильной, как в 2017 и 2016 годах. Однако затем, как говорится, «что-то пошло не так». Прежде всего, не оправдала ожиданий ипотека для многодетных семей: за первый квартал было выдано всего 140 кредитов по данной программе. Затем произошли другие тревожные события: санкции и скачок национальной валюты, крах крупного подмосковного застройщика, анонсирование непопулярных реформ.

Как повлияли санкции на рынок недвижимости? Отрасль выдержала удар?

В санкциях и последовавшем за ними скачке иностранных валют участники отрасли увидели скорее психологически неприятный сигнал. Конечно, прямого влияния на цены или спрос этот удар не оказал. Однако всем стало понятно, что макроэкономическая стабильность, установившаяся в последние 1,5−2 года, очень хрупка, и в любой момент она может быть нарушена событиями, не имеющими отношения не только к рынку недвижимости, но и экономике в целом, ведь санкции – это чисто политическое решение.

В целом покупатели отреагировали на курсовой скачок спокойно.

Мы не зафиксировали спада в числе сделок, однако, как говорится, «осадочек остался», ведь повторение такой ситуации возможно, а ослабление национальной валюты ведет к росту цен и снижению покупательной способности.

Затем произошел крах Urban Group. Как отреагировали покупатели? Были зафиксированы статистически какие-то изменения из-за банкротства столь крупного игрока?

Конечно, коллапс столь крупного игрока, входившего в десятку самых крупных девелоперов страны, не мог остаться незамеченным. Что особенно плохо, так это момент, когда произошли эти события. Напомню, что последний столь заметный крах произошел в разгар кризиса с компанией СУ−155. Казалось, что на фазе подъема спроса, особенно в столичном регионе, подобное повториться не может. К тому же последние два года в 214-ФЗ активно внедрялись новации, направленные на защиту дольщиков и предотвращение таких ситуаций. Не могу не процитировать классика российской политики: «Никогда такого не было и вот опять».

Участники отрасли заговорили даже о кризисе доверия в долевом строительстве. Косвенно на это может указывать динамика сделок в Московской области, где по итогам полугодия спрос упал на 7%, хотя в 2016—2017 гг. показатели сохранялись на стабильном уровне, хотя и не росли. Вместе с тем, отмечу, что в Москве спрос продолжает расти быстрыми темпами (+45% новых ДДУ за первое полугодие 2018 года).

Как повлияли вести о грядущих социально-экономических реформах на рынок жилья?

Безусловно, анонсирование повышения пенсионного возраста, увеличения ставок налога на добавленную стоимость, резкий рост цен на бензин негативно повлияли на россиян. В июне был зафиксирован рекордный обвал потребительских настроений наших сограждан. Показатель достиг десятилетнего минимума. По данным НИУ ВШЭ, половина населения страны способна обеспечить лишь базовый уровень потребления без возможности крупных покупок.

В этих условиях реформы и меры правительства с явным антисоциальным характером подрывают готовность населения планировать дорогостоящие и важные покупки, прежде всего, жилья.

В такой ситуации надежды отрасли связаны только с ипотекой, и пока этот инструмент справляется с задачей поддержания спроса.

В течение всего полугодия обсуждались изменения в 214-ФЗ, который должны были вступить в силу с 1 июля. Апокалипсиса не случилось?

Не случилось, и прежде всего потому, что законодатели все-таки предусмотрели поэтапный механизм внедрения новых требований к застройщикам. Необходимость соблюдать новые правила возникла для тех застройщиков, которые запустят проекты по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля. Если это произошло до 1 июля, то менять ничего не надо. Именно поэтому отрасль пока в целом не почувствовала влияния требований. Впрочем, к моменту принятия они были смягчены, так что этот «удар судьбы» также не оказался смертельным.

Что будет дальше и к чему готовиться?

Как показала практика, рынок новостроек успешно прошел стресс-тесты первого полугодия. Полагаю, это связано с ипотечным бумом: в первом полугодии 2018 года число выданных жилищных кредитов выросло на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Снижение ставок позволяет пока развиваться рынку, несмотря на неспокойную конъюнктуру. Да и покупатели в целом быстро адаптируются к меняющейся не в лучшую сторону ситуации. В ближайшее полугодие покупателей ждет много новых проектов: застройщики запаслись разрешительной документацией, которая позволит им какое-то время продавать жилье по ДДУ после 1 июля 2019 года. Однако такого предложения будет все больше, а новые проекты, реализуемые через эскроу-счета, остаются совершеннейшей terra incognita для всего рынка: непонятно, как в них работать и во сколько они обойдутся покупателю. Поэтому лучше синица в руках, чем журавль в небе – с приобретением жилья советую не затягивать.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus