Ольга Барабанова: «Для покупателей выросло влияние такого фактора, как экспертное мнение»

Сегмент бизнес-класса первичного рынка недвижимости считается стабильной «тихой гаванью» для покупателей и девелоперов. Тем не менее, и он подвержен изменениям. Об актуальных трендах и перспективах бизнес-класса мы беседуем с коммерческим директором Sezar Group Ольгой Барабановой, по мнению которой, любой проект, вне зависимости от объема участка и застройки, должен быть проектом комплексного освоения территории.

Как изменился рынок бизнес-класса за последние 2−3 года?

Довольно сильно. Главный тренд, который отмечают даже потенциальные покупатели, — это расслоение внутри сегмента, движение от внятных стандартов в сторону их индивидуального прочтения девелопером. Наверное, сегодня каждый проект в сегменте в неформальных диалогах рассматривается через призму соответствия «настоящему» бизнес-классу, и довольно часто этот вопрос остается открытым.

Ваша оценка: это хорошо или плохо?

Сегодня в Москве на стадии строительства и продаж 76 проектов, позиционируемых в бизнес-классе. Представим себе бизнесмена с задачей купить квартиру.

На счету каждая минута, он не эксперт в недвижимости и, откровенно говоря, не собирается им становиться.

Он просто следует привычным знакам навигации: выбирает бизнес-класс, а попадает «не совсем туда». Лично я разделяю мнение, что за приставкой «бизнес-» должен считываться соответствующий ожиданиям аудитории продукт. Стратегия «доступная роскошь» как бизнес-идея оправдана, но, на мой взгляд, ее следует более внятно рекламировать, не маскируя под элитную недвижимость.

Как спрос отвечает на эти изменения? Какие тренды можно выделить в поведении покупателей?

Для покупателей выросло влияние такого фактора, как экспертное мнение. Его значение всегда играло важную роль, но сегодня каждый второй наш клиент открыто говорит о проведенной в отношении компании и проекта экспертизе, ссылается на профессиональные рекомендации. Я думаю, что это не только реакция на изменения рынка недвижимости. Стиль руководства бизнесом и логика принятия решений сильно трансформировалась. Раньше было модно «я решил», сегодня сила лидера — его команда.

Встречи в офисе продаж, не считая первого знакомства, стали профессиональными консультациями, на которые гость приезжает в сопровождении дизайнера, риэлтора, юриста, инженера. У каждого из них вполне конкретная задача: дать оценку объективности цены, досконально изучить возможности проекта, оценить потенциальные риски и др. Эмоциональный выбор, который главенствовал раньше, уступает место рациональному свот-анализу.

Последнее время урбанисты и эксперты сходятся во мнении, что потребителю нужны не «квадратные метры», а сбалансированная среда обитания, пропагандируемая масштабными проектами комплексного освоения территорий. Но большинство проектов бизнес-класса относительно небольшие. Как работать с запросом на «среду» в рамках компактной площади?

По большому счету, так же, как и в проектах КОТ, просто более ювелирными инструментами. «Кроить» большой участок проще, чем уместить необходимый функционал в миниатюру. Представьте себе набор необходимой вам для жизни мебели — кровать, шкаф, стол и т. д., и ситуацию, когда его необходимо разместить так, чтобы было удобно и красиво: а) на площади в 150 кв. м; б) на площади в 50 кв. м.

И то и другое возможно. Но если в первом варианте вы просто расставляете мебель, то во втором приходится искать решения.

Выполнение условия «удобно и красиво» напрямую зависит от вашей требовательности к функциональности и эстетике, а также готовности вкладывать ресурсы в поиск «того самого» решения.

В девелопменте так же.

И все-таки, в чем выражается «требовательность» девелопера?

Любой проект начинается с количественных характеристик: площадь участка, объем жилой, коммерческой и социальной инфраструктуры, инвестиционная модель. Есть два подхода к тому, как эти цифры обретают форму. Первый — руководствоваться нормативами и корпоративными стандартами. Второй — поставить в приоритет условие «удобно и красиво».

В этом случае количественные требования обрастают солидным перечнем качественных: изолировать жилую зону от коммерческой, обеспечить удобный доступ в детский сад всем категориям посетителей, реализовать дворовое пространство как приватный парк. Стандартов в этом случае нет и быть не может: все решения создаются с нуля. Например, у нас в ЖК «Династия» таким решением стало размещение жилых домов по контуру участка. Центр занял тот самый клубный парк, изолированный от внешнего мира естественным ограждением зданий. Трафик посетителей коммерческих помещений на уровне архитектурных решений отрезан от жилой, что позволяет гарантировать приватность, не полагаясь на «человеческий фактор» в виде охраны.

«Качественные» требования к проекту — это десятки специализированных ТЗ: на архитектурную концепцию, разработку дизайн-концепции входных групп и многое другое. В совокупности все это не что иное, как комплексный подход к освоению территории. И не важно, о какой площади, большой или компактной, идет речь.

А окружающая застройка влияет на проект?

Конечно. Проект должен быть интегрирован в городскую среду таким образом, чтобы а) не ухудшать ее; б) внести функциональные и эстетические решения, которые улучшат характеристики территории; в) сбалансировать создаваемую инфраструктуру с районной. Окружающая застройка, как правило, диктует ограничения, которые важно выдержать наряду с поставленными «внутренними» задачами:

например, вписать свой проект в действующие нормы инсоляции, не нарушив инсоляцию соседних зданий или максимально лояльно интегрировать новый проект в городские коммуникации.

Наглядный пример такого решения — организация въезда в подземный паркинг ЖК «Династия» с тыльной стороны. Можно было сделать его на Хорошевском шоссе со стороны центрального фасада, но это неминуемо привело бы к транспортному коллапсу на дороге, которая сегодня всегда «едет». Понимая это, мы увели поток машин на второстепенную магистраль.

Каковы прогнозы по новым условиям работы — речь об эскроу-счетах? Готовитесь ли вы к ним и как?

Оперативной потребности в эскроу-счетах у нас нет. Спецсчета, через которые с 1 сентября должно осуществляться финансирование строительства, открыты. От прогноза воздержусь до появления объективных данных. Ситуацию, в которой отрасль окажется завтра, можно сравнить с походом через дикий лес.

Пути обойти его нет — закон обязывает двигаться прямо или освободить дорогу.

Пока девелоперы и банки анализируют гипотетические «тропинки», обсуждают, по какой из них лучше проложить дорогу и как организовать на ней движение по правилам.

Помимо новых условий работы, в Москве серьезное влияние на рынок недвижимости может оказать программа реновации. Коснется ли это бизнес-класса?

Если и коснется, то опосредованно, через рост конкуренции. Полагаю, что ряд компаний, ориентированных сегодня на массовую жилую недвижимость, будут предпринимать попытки переориентировать бизнес в более высокий сегмент. Но квартиры в построенных по реновации домах аудитории бизнес-класса точно не будут интересны. Просто потому, что это предложение противоречит логике аудитории, которой важно иметь дом не стандарт-класса.