Григорий Ваулин: «Изменения на рынке стимулируют девелоперов к использованию «стальных» технологий»

Количество зарегистрированных автомобилей в Москве превысило пять с половиной миллионов единиц, увеличившись за последние 17 лет более чем в шесть раз. Многие годы девелоперы пренебрегали строительством паркингов, из-за чего в столице сформировался дефицит машино-мест. В результате создание парковочного пространства стало одним из актуальнейших вопросов градостроительной политики и обязательным условием инвестиционного контракта для девелопера. Григорий Ваулин, генеральный директор ГК «Ферро-Строй», рассказал, как изменился подход застройщиков к строительству паркингов и почему рынок ждет «стальная» революция.

Почему именно сейчас власти стали уделять столь пристальное внимание вопросу строительства паркингов в жилых комплексах?

Проблема парковки — действительно один из злободневных вопросов. По данным ГИБДД, только по итогам прошлого года в Москве было зарегистрировано более 5,5 млн автомобилей. Причем ежегодно их количество увеличивается в среднем на 8−10%. Логично, что в последние годы власти стали уделять более пристальное внимание обеспечению новых проектов паркингами, являющимися обязательным условием инвестиционного контракта.

Вопрос организации парковочного пространства также стал востребован и по причине изменения характеристик современных жилых комплексов.

Все больше девелоперов в качестве конкурентного преимущества проектируют в своих проектах «дворы без машин».

В результате жители не могут парковать транспорт у подъезда – заставленные автомобилями тротуары, газоны или даже детские площадки уходят в прошлое. Наконец, в последние годы значительно улучшилась и дисциплина парковки ввиду постоянно увеличивающихся штрафов и в принципе введения зон платного парковочного пространства, причем не только в центре города, но и на периферии.

Какие варианты паркингов сегодня существуют? Какой тип преобладает в современных новостройках?

В жилых комплексах на первичном рынке Москвы сегодня встречаются три вида парковок: подземные, наземные и стихийные. Подземные состоят из 1−3 уровней, углубленных под жилым домом. Наземные паркинги представляют собой постройку, состоящую из нескольких этажей. Такие автостоянки могут быть пристроенными к жилым зданиям, отдельно стоящими или располагаться в стилобате. Наконец, третий вариант – это стихийные парковки, которые, по сути, означают отсутствие организованного паркинга от застройщика. То есть покупателю предлагают оставлять автомобиль во дворе, как это делают жители многоквартирных домов без паркинга.

Тип паркинга во многом зависит от сегмента и площади проекта.

В бизнес- и элитном классе, в котором объемы строительства часто не позволяют выделить под парковку отдельно стоящее здание, девелоперы проектируют подземный паркинг. В массовом сегменте при комплексном освоении и территории девелоперы комбинируют наземный и подземные паркинги, причем первые, как правило, превалируют. Причина банальна – все упирается в затраты. Себестоимость строительства одного подземного машино-места составляет около 1,5 млн рублей, наземного – в 2−3 раза меньше, от 500 тыс. рублей. Из-за высокой себестоимости девелоперы вынуждены продавать места фактически с нулевой маржинальностью или даже себе в убыток. Проблема в том, что при сопоставимых затратах на строительство рыночная цена квадратного метра, к примеру, подземного паркинга, оказывается в 2−3 раза ниже, чем квартиры. В итоге приходится частично закладывать расходы на строительство машино-мест в стоимость жилья.

Есть ли другие способы оптимизировать затраты на строительство паркинга?

Да, девелопер действительно может снизить расход на строительство паркингов. Экономия достигается, во-первых, за счет комплексного освоения территории, когда проект занимает несколько гектаров земли. Большая площадь позволяет отказаться от строительства исключительно подземных паркингов, заменив их на отдельно стоящие наземные. Как было отмечено, разница в себестоимости достигает 2−3 раз.

Во-вторых, экономия возможна за счет использования более современных технологий. В частности, речь идет о наземных паркингах из металлоконструкций. Главное их преимущество – это минимальная приведенная площадь на одно машино-место – около 26 кв. м. Для сравнения: в обычном паркинге-«этажерке» из бетона показатель равен около 32 кв. м, в подземном паркинге – 35 кв. м. Иными словами, при одной и той же площади здания девелопер может разместить на 15−20% машино-мест больше, либо же выделить под паркинг меньше земли.

Сокращение площади на одно-машино место достигается не за счет уменьшения их размеров, а путем изменения конструктива здания.

Благодаря широким пролетам и отсутствию внутренних колонн застройщик «нарезает» паркинг эффективнее.

Кроме того, здание из металлокаркаса собирается буквально за 4−6 месяцев по типу конструктора: элементы паркинга изготавливаются непосредственно на заводе, остается только монтаж. То есть застройщик экономит на рабочей силе. Наконец, паркинги из металлокаркаса сами по себе эстетичны – металл и профлист можно покрасить в любой цвет, удачно вписав здание в городскую среду, что тоже немаловажно в сегодняшних реалиях.

Есть на рынке примеры реализованных паркингов из металлоконструкций? Насколько отличаются их технико-экономические показатели по сравнению со «стандартными» технологиями?

В России технологии строительства из металлоконструкций только начинают свое развитие. Однако на рынке все же есть первые примеры реализованных объектов, построенных нашей компанией. В городском квартале комфорт-класса «Ривер Парк» уже введен в эксплуатацию наземный паркинг из металлоконструкций. В этом же проекте продолжаются строительные работы по второму аналогичному зданию. Кстати, каркас шестиэтажного паркинга был готов в рекордные сроки – всего за три месяца.

Кроме того, мы сотрудничаем с ГК «ПИК». Девелопер выбрал нашу компанию для строительства наземных паркингов из металлоконструкций в пяти подмосковных жилых комплексах. В частности, сегодня идет работа над паркингом ЖК «Измайловский лес» в Балашихе. За счет применения «стальных» технологий нам удалось не только уменьшить общую площадь с 9,75 тыс. кв. м до 8,4 тыс. кв. м, но и снизить этажность здания с 6 до 5 этажей относительно аналогичного паркинга из бетона. Количество машино-мест при этом увеличилось с 296 до 300 единиц. Приведенная площадь каждого места сократилась до 28 кв. м.

В наших проектах имеются и паркинги по 25 кв. м.

Этот показатель достигается за счет синергии двух факторов.

Первый – более оптимальные планировочные решения, где мы применяем так называемое наклонное перекрытие, которое позволяет использовать всю площадь паркинга для парковки, включая рампу. Второй фактор – применение большепролетных конструкций, которые эффективно реализовать можно только в металле, максимально освободив площадь паркинга от колонн на этаже.

В целом лидерами по использованию металла в строительстве традиционно являются Англия и Германия, где больше половины паркингов построены именно по «стальной» технологии. Что интересно, в европейских странах использование такой технологии продиктовано не столько экономией площади, сколько сокращением затрат на рабочую силу. Не секрет, что уровень заработной платы рабочих в данных странах выше, чем в России, поэтому девелоперы для оптимизации расходов стремятся ускорить скорость строительства. Применение металлоконструкций позволяет это сделать.

Получат ли паркинги из металлоконструкций такое же распространение на российском рынке?

Безусловно, технология строительства паркингов из металлоконструкций будет все более востребована среди российских девелоперов. Не секрет, что отрасль ждут существенные перемены, связанные с поправками в 214-ФЗ и предстоящим переходом к проектному финансированию. Мало кто из застройщиков может себе позволить вести строительство на собственные средства: как правило, привлекаются кредиты. Поэтому уже сейчас девелоперы задумываются о вариантах оптимизации затрат за счет увеличения скорости строительства, сокращения объема рабочей силы, уменьшения приведенной площади на машино-место. «Бетонные» паркинги становится все менее конкурентоспособными, что стимулирует застройщиков искать и применять новые решения.

Еще один мощный фактор, стимулирующий девелоперов к использованию «стальных» технологий, это предстоящая программа реновации,

в которую включено порядка 350 тысяч столичных квартир общей площадью 16,3 млн кв. м. Для такого объема жилья необходимо будет построить около 140 тыс. машино-мест, из них около 70 тыс. в наземных паркингах, а это более 200 зданий. Естественно, чтобы выполнить такой объем работ в сжатые сроки, нужно применять новые технологии, строя быстрее при меньших затратах. Поэтому паркинги из металлоконструкций, уверен, будут активно появляться в проектах реновации старого жилого фонда.

Наконец, масштабному строительству паркингов способствует и изменение потребительского поведения. Многие годы, приобретая машину, автовладельцы даже не задумывались о необходимости покупки и машино-места. Хотя в некоторых других странах наличие гарантированного места для парковки – обязательное условие для приобретения автомобиля. В последние несколько лет жители столицы стали более осознанно подходить к парковке машины, все чаще закладывая в семейный бюджет стоимость не только транспортного средства, но и паркинга.

В результате рынок становится все более цивилизованным – спрос на машино-места объективно увеличивается. К примеру, в январе—сентябре 2018 года в старых границах Москвы было продано машино-мест на 42% больше, чем в аналогичный период прошлого года, по количеству ДДУ. В итоге застройщики сегодня более заинтересованы в строительстве паркингов и уже реже откладывают их реализацию.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus