Алексей Лухтан: «Спрос на недвижимость перетекает из Подмосковья в Новую Москву»

Отличительная особенность Новой Москвы от Московской области — это, конечно, преференции, которые получают покупатели, а именно: статус «москвича», значительную прибавку к пенсиям, социальные выплаты и пособия многодетным семьям, пособия по уходу за ребенком, увеличенные декретные, повышенные стипендии, медицинское обслуживание и многое другое. Не менее значима для покупателя квартиры развитая транспортная, построенная социально-бытовая и торговая инфраструктура, метро. Все это безусловно влияет на инвестиционную привлекательность Новой Москвы и, как следствие, вызывает огромный интерес среди покупателей. Об этом мы повели наш диалог с Алексеем Лухтаном, директором по маркетингу и продажам компании Lexion Development.

Стоит ли покупателю сейчас, когда так много интересных проектов внутри МКАД, рассматривать рынок недвижимости Новой Москвы?

Новая Москва считается самым перспективным направлением и это не просто слова. Недвижимость здесь стоит дешевле, чем в границах «старой» Москвы, а уровень проектов только растет. Покупатель прекрасно понимает, что может позволить себе купить квартиру, допустим, в пределах МКАД, но это будет малогабаритная «двушка», тогда как в ТиНАО это уже просторная трехкомнатная квартира в аналогичном бюджете, при этом в проекте гораздо более высокого уровня. Конечно, здесь все зависит от предпочтений покупателя.

Кому-то важна локация, кто-то ограничен бюджетом покупки, для других важно наличие большого количества социальных учреждений в шаговой доступности.

Районы со слабой инфраструктурой, торговой и даже социальной, есть и внутри МКАД. А в Новой Москве есть проекты, которые находятся на удалении не более 5 км от Кольцевой дороги, но могут похвастаться наличием в шаговой доступности крупных современных ТРЦ, офисных бизнес-центров, объектов социальной инфраструктуры.

Насколько сейчас различаются цены в Новой, «старой» Москве и Московской области?

Вот уже шести лет, как присоединенные территории Подмосковья стали частью Москвы. Новая Москва изменилась до неузнаваемости и в плане жилой застройки. Особенно это прослеживается в Новомосковском административном округе, в котором сконцентрировано порядка 90% предложения первичного рынка недвижимости. При этом надо сказать, что все чаще здесь стали появляться не просто рядовые жилые проекты, напоминающие однотипные коробки-домики, отличающиеся только цветом, а действительные качественные, концептуальные жилые комплексы, наполненные рядом неоспоримых преимуществ перед не только подмосковными, но и даже некоторыми столичными проектами в границах МКАД.

Что касается ценового разрыва между жилой недвижимостью в пределах МКАД и подмосковными проектами по сравнению с Новой Москвой, то разница, конечно, очевидна. По итогам 2018 года средняя стоимость предложения в ТиНАО составляла около 120 тыс. рублей за кв. м, тогда как в «старой» Москве – около 200 тыс. рублей, а в Подмосковье, не считая городов-спутников, 90 тыс. рублей за кв. м.

Кстати, совсем недавно стало известно, что столичные власти объявили мораторий на строительство жилья в Новой Москве.

В ближайшие пять лет разрешения на строительство выдаваться не будут, поскольку девелоперами и так получено разрешений на 18 млн кв. м. Исходя из этого можно предположить, что при отсутствии нового предложения на рынке в перспективе 5 лет и при этом высокого спроса на недвижимость в ТиНАО, стоимость проектов, представленных сейчас на «первичке», будет только дорожать.

Прослеживается ли высокая конкуренция в Новой Москве на первичном рынке?

Не секрет, что привлекательность Подмосковья для девелоперов все больше снижается. Себестоимость строительства практически одинакова в рамках одного класса недвижимости как в Москве, так и в области, при этом стоимость квадратного метра по сравнению с Новой Москвой не очень сильно различается. Тем временем, спрос плавно, но верно перетекает из подмосковных проектов в Новую Москву, поэтому большая часть нового предложения в области простаивает.

Девелоперы прекрасно это понимают и все чаще отдают предпочтение именно ТиНАО. В связи с этим и конкуренция на первичном рынке недвижимости здесь складывается очень высокая.

Есть ли отличительные особенности жилых проектов именно Новой Москвы?

Новая Москва – это всегда большие площади, здесь строятся крупные масштабные жилые комплексы, в рамках которых уделено огромное внимание местам общего пользования. Проекты Новой Москвы могут похвастаться наличием собственных парков и скверов, променадов, стадионов, спортивных и образовательных учреждений. Здесь не наблюдается точечной застройки.

Девелоперы, которые строят недвижимость в этой локации, стараются по максимуму уделить внимание внутренней инфраструктуре жилых комплексов, плотно сотрудничают с городом, развивая транспортную и социальную инфраструктуру в округе. В Новой Москве уже давно не строятся дома экономкласса, больше появляется проектов комфорт-класса и даже стали выходить комплексы бизнес-класса, доля которых будет с каждым годом только расти.

А бизнес-класс в Новой Москве – это не миф?

Не скрою, бизнес-класс в Новой Москве, конечно, отличается от традиционного бизнес-класса в «старой» Москве. При этом давайте будем честны, в пределах МКАД он тоже может отличаться в зависимости от района. Соглашусь, что локация играет важную роль для определения класса того или иного проекта, но

чем больше строится в Москве жилых комплексов и осваивается новых территорий и районов, тем эта граница становится более размытой. 

Наш жилой комплекс «Румянцево-Парк» относится к проектам бизнес-класса. И это не просто слова или маркетинговый ход. Мы заложили в проект действительно качественные характеристики, которые присущи домам более высокого сегмента рынка. Но при этом мы прекрасно понимали, что не можем заложить в проект сложные и затратные технические характеристики. К примеру, приточно-вытяжную вентиляцию и центральное кондиционирование мы, конечно, не закладывали, поскольку понимали, что дальнейшее обслуживание дома может быть обременительно для большей части жителей. А вот технологии строительства и многие строительные и отделочные материалы в нашем проекте нисколько не отличаются от проектов бизнес-класса в пределах Садового или Третьего транспортного кольца.

Есть ли инвесторы в Новой Москве? Что они выбирают?

Традиционно они покупают небольшие площади — студии или однокомнатные квартиры, чуть реже двухкомнатные, но обязательно на начальном этапе строительства. В «Румянцево-Парк» более 80% купленных квартир в I очереди проекта по итогам прошлого года приобретались для собственного дальнейшего проживания. Около 10% инвестировали в проект с целью дальнейшей перепродажи, и около 7% покупали квартиры для своих детей. 

Говорят, что жители Подмосковья стали перебираться в Новую Москву. Это правда? Почему?

Тенденция очевидна. Высокий спрос на недвижимость Новой Москвы со стороны жителей Подмосковья связан не только с возможностью получения московских льгот. Перетоку способствует и пока еще невысокая цена «входного билета», качественное предложение, комфортная и продуманная внутренняя инфраструктура жилых комплексов, развитая транспортная и социально-бытовая инфраструктура, наличие метро. Все это соответствует ценностям и предпочтениям сегодняшнего покупателя, поэтому он в конечном итоге делает выбор в пользу именной этой локации.

Теоретически, чтобы как-то удержать спрос на подмосковном рынке, девелоперы могут снизить себестоимость строительства и тем самым привлечь покупателей.

Но при этом очевидно, что будет страдать качество проекта, что в конечном итоге все равно негативно отразится на спросе.

Ведь сегодняшний покупатель, благодаря большому количеству предложения, очень избалован, и с большей долей вероятности отдаст предпочтение проектам с развитой инфраструктурой, качественной бытовой средой, удобной локацией и понятному ему рыночному ценообразованию.

Выгодно ли будет вкладываться в новостройки после 1 июля 2019 года? Вырастет ли цена и насколько?

Критерии отбора проектов, которые останутся на рынке на прежних условиях, до конца не известны. Но сейчас понятно самое важное – покупатель будет защищен со всех сторон, и термин «обманутый дольщик» попросту выйдет из обихода. При переходе на проектное финансирование и эскроу-счета застройщики в любом случае будут вынуждены поднимать цены на свои проекты, но рост не будет таким уж запредельным. Скорее всего он составит не более 5−10%, и это, условно говоря, плата покупателя за снижение своих рисков и получение дополнительных гарантий.  

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus