Ольга Тумайкина: «Не стоит опасаться сильного и резкого скачка цен»

Рынок недвижимости сейчас находится в начале серьезного и болезненного переформатирования, связанного с отменой долевого строительства и переходе на новую систему расчетов между покупателем и застройщиком жилья. Волнуются все — и девелоперы, и потребители, и все, кто связан с новой сферой. Все делятся друг с другом своими страхами, ожиданиями и надеждами. Мы попросили высказать свое мнение о сложившейся ситуации и дать прогнозы Ольгу Тумайкину, коммерческого директора ГК ФСК.

Что будет с рынком после перевода застройщиков на эскроу-счета?

Цель перевода застройщиков на новую систему финансирования с 1 июля 2019 года — дополнительная защита дольщиков. Этот законопроект, с одной стороны, избавляет покупателей квартир в новостройках от рисков, связанных с возможным банкротством застройщика и перспективой стать обманутыми. С другой стороны, ставит застройщика в более жесткие рамки. Согласно новым правилам, деньгами дольщика застройщик будет не вправе воспользоваться, пока дом не будет сдан в эксплуатацию.

Если говорить о влиянии этого процесса на рынок, то переход на новую систему финансирования приведет к росту цен на жилье и укрупнению рынка. В следующем году стоимость квадратного метра вырастет, как минимум, на размер тех издержек, которые застройщики понесут при переходе на новую систему финансирования строительного процесса.

По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать на 10%.

Как вы можете прокомментировать предложение Минстроя, которое уже поддержал президент РФ, о смягчении условий для застройщиков по уже строящимся объектам? Отразится ли это послабление на конечном покупателе?

Минстрой дал возможность застройщикам работать по старым правилам в части проектов 30%-й готовности. Это позитивная для нас новость, поскольку данная инициатива существенно облегчит процесс перехода на новую систему финансирования и снизит вероятность резкого повышения цен на новостройки.

Многие девелоперы прогнозируют рост цен на новостройки. Что этому способствует?

Рост цен на квартиры в новостройках неизбежен. Издержки при переходе на работу с эскроу-счетами вырастут: ведь застройщик должен будет получать денежные средства на строительство в банке под определенный процент. Эти кредиты необходимо обслуживать.

Кроме того, на рост цен оказывают еще и общерыночные механизмы.

В стране растет инфляция, растут цены на строительные материалы. Это приводит к росту себестоимости строительства, а значит, и отражается на конечной цене квадратного метра.

Каковы сейчас цены в Москве на новостройки на старте продаж – в эконом- и бизнес-классе?

Наши эксперты в рамках оценки рыночной ситуации условно разделяют Москву на 3 сегмента: Москва в пределах МКАД, Москва за МКАД и Новая Москва. В 2018 году средние цены на старте проектов в эконом классе в Москве в границах МКАД составили 144,8 тыс. руб./ кв. м., за пределами МКАД (Некрасовка, Зеленоград) — 101,9 тыс. руб./кв. м, в Новой Москве — 98 тыс. руб./кв. м.

Новые проекты бизнес-класса в 2018 году были представлены только в границах МКАД, средняя стоимость составила 222,8 руб./ кв. м.

Насколько сейчас увеличиваются цены на новостройки от старта продаж до ввода в эксплуатацию включительно?

Если говорить о приросте средней цены по проекту, то он составляет в среднем около 15%. В 2018 году наблюдался ряд случаев, когда застройщики начинали продажи несколько ниже рынка для достижения более высоких объемов продаж. По таким проектам, конечно, рост стоимости будет выше и может достигать 25%.

Ваши прогнозы по росту стоимости квадратного метра в этом году?

Не стоит опасаться сильного и резкого скачка цен. Застройщик, несмотря на существенное увеличение себестоимости строительства, не может увеличить цену квадратного метра пропорционально новым расходам.

Он ограничен платежеспособным спросом покупателей, в том числе сильно зависящим от ипотечной ставки, которая пока показывает только рост.

Как я уже отмечала выше, стоимость квадратного метра, по нашим оценкам, может вырасти до 10%.

Как отразится переход на проектное финансирование на качестве жилья? Все-таки рынку предстоит монополизация…

Действительно, небольшим компаниям работать станет куда сложнее. Продолжится тенденция к укрупнению игроков рынка. Однако на качество продукта этот процесс вряд ли окажет большое влияние. Мы и так уже несколько лет работаем на «рынке покупателя». Застройщики вынуждены постоянно изучать спрос покупателей и подстраиваться под него, чтобы предложить потребителю тот продукт, который точно купят. В борьбе за своего клиента строительные компании не смогут себе позволить строить жилье более низкого качества.

Другой момент – чтобы быстрее получить деньги дольщиков, застройщик будет стараться строить быстрее (в том числе за счет применения новых технологий). Один из вариантов – возводить индустриальное жилье по индивидуальному проекту. Мы уже активно применяем подобные технологии в ряде наших жилых комплексов, что позволяет значительно сократить срок от начала строительства до ввода дома, сохраняя при этом высокие продуктовые характеристики.

Что будет с ипотекой? Греф прогнозирует снижение ипотечных ставок в этом году, согласны ли вы с этим утверждением?

В течение ближайших месяцев ожидать снижение ипотечной ставки не стоит. Для этого нет объективных условий. Всем известно, что средняя ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, который снижать ключевую ставку даже на 0,5% пока не намерен.

Если вспомнить 2014−2016 годы, средние ставки по ипотеке были на уровне 14−15%.

Сегодня, не смотря на повышение, они все еще остаются на приемлемом уровне и колеблются в районе 10,5−11%, что существенно ниже.

Плюс сегодня очень развиты различные программы по рефинансированию ипотечных ставок, поэтому в случае их снижения мы всегда поможем клиенту переодобриться в банке на лучших для него условиях.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus