Игорь Козельцев: «Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры»

Сейчас настал такой момент, что многие задумались о вложении своих накоплений в недвижимость. То ходят слухи о заморозке вкладов, то озвучиваются предложения тем или иным способом «задействовать» их для стимулирования экономики. Наконец, доллар резко подрос – вроде бы самое время подумать об инвестировании в новостройки. Об этом мы и поговорили с Игорем Козельцевым, генеральным директором УК «Развитие».

Чем объясняется исход инвесторов в сегмент недвижимости?

Сегодня вложения в недвижимость – это наиболее выгодная инвестиционная стратегия. Размещение средств на депозитах приносит низкую доходность, кроме того, начисления по процентам облагаются НДФЛ, если размер вклада превышает 1 млн рублей. Если же у инвестора есть долларовые накопления, то как раз и нужно выбрать удачный момент для вложений, когда курс валюты к рублю достигнет пиковых значений. Такой, как сейчас.

Цены на недвижимость, по крайней мере в Москве, постоянно растут. Так, за 2019 год столичные новостройки подорожали на 10%. Помимо роста стоимости объекта, по мере увеличения строительной готовности средний уровень цен на жилье демонстрирует устойчивую положительную динамику.

У владельца капитала в этом контексте может быть две стратегии: доходная и сберегающая.

Если цель инвестора – приумножить средства, то следует рассматривать новостройки на стадии котлована, которые можно перепродать по завершении строительного цикла.

Отмечу, что за последний год окно возможностей для инвестиций заметно сузилось, потому что на столичный рынок стало выходить все меньше новых проектов. Замедление динамики в первую очередь обусловлено реформой долевого строительства, но весной 2020 года ситуация усугубилась экономическим кризисом и пандемией коронавируса. Тем не менее, даже сегодня на рынке можно найти ликвидные проекты с хорошим потенциалом к росту.

На сколько растет цена на квартиры от момента старта продаж до ввода объекта?

При покупке новостройки на начальном этапе готовности инвесторы рассчитывают выиграть на росте цен после сдачи объекта в эксплуатацию. В среднем за полный строительный цикл жилье прибавляет в цене около 20-25%.

Однако в зависимости от внешних факторов эти показатели могут быть в разы выше. Например, в 2019 году в связи с переходом на эскроу-счета отдельные проекты подорожали на 30%. Объект для вложений выбирается по целому ряду параметров, один из которых – низкая цена. Именно поэтому инвесторы предпочитают заходить в проекты на старте продаж, а также рассматривают предложения на начальной стадии строительства.

В нашем проекте «Мир Митино» средняя стоимость квадратного метра в строящихся квартирах составляет 125-130 тыс. рублей, в готовом корпусе – 155 тыс. рублей. Соответственно, разница в цене установилась на уровне 15-20% в зависимости от лота.

Понятно. А как работает второй вариант – сберегающая стратегия?

Сберегающая стратегия сопряжена с меньшими рисками. Если цель инвестора – сохранить капитал, то стоит рассматривать готовые новостройки. На столичном рынке достаточно предложений в завершенных и заселенных проектах недалеко от метро, с действующими социальными и коммерческими объектами.

Кроме того, такую квартиру можно сдать в аренду – это не только позволить покрыть эксплуатационные расходы, но и получать прибыль. Наибольшую доходность приносит краткосрочная аренда (около 10-15% годовых), однако при таком бизнесе главная задача – свести к минимуму простои квартиры.

Если правильно подобрать локацию и установить привлекательную ставку, то простои помещения будут минимальными.

Однако чаще инвесторы нацелены на получение стабильного денежного потока от сдачи кватртиры в долгосрочную аренду. В обоих случаях имеет смысл рассматривать квартиры с готовой отделкой, которые позволяют сократить затраты на ремонт. Также в расходную часть бизнес-плана закладывается налог на доходы физлиц, затраты на отделку и меблировку и текущую эксплуатацию квартиры, непредвиденные убытки.

Вне зависимости от стратегии инвестора наиболее ликвидными считаются лоты небольших типологий – студии и однокомнатные квартиры.

Во что выгоднее инвестировать – в апартаменты или квартиры, на ваш взгляд?

Столичный рынок недвижимости неоднороден, и в каждом сегменте есть более и менее ликвидные проекты. Однако, безусловно, порог входа на рынок апартаментов ниже, при этом сдавать их можно по той же цене, что и квартиры. Соответственно, инвестиционная привлекательность этого формата с точки зрения последующей сдачи в аренду выше.

Отдельно отмечу, что сегодня в столице набирают популярность сервисные апартаменты под управлением гостиничного оператора. Этот формат изначально был ориентирован на сдачу в аренду и приносит гарантированную доходность. Основной объем предложения таких апартаментов сконцентрирован в высокобюджетном сегменте, преимущественно в премиальных и элитных проектах, однако данный формат начинает проникать и на рынок массового сегмента.

Кстати, после запуска онлайн-сделок можно купить квартиру и сдать ее в аренду даже без визита в офис продаж.

А почему апартаменты сдавать выгоднее? У них же коммуналка выше?

Арендная ставка определяется, в первую очередь, в зависимости от района, окружения, инфраструктуры проекта и других факторов. Квартиранту неважно, какой у жилья статус – главное, чтобы оно было комфортным и хорошо расположенным.

Прежде всего, перед арендатором не стоит вопрос о прописке. Оформить временную регистрацию клиент и в апартаментах, если последние имеют статус гостиницы.

Что до коммунальных платежей, их размер действительно выше, чем в квартирах. Но в тех жилых комплексах, где есть и квартиры, и апартаменты, управляющие компании обычно устанавливают одинаковые тарифы для всех типов жилья.

Таким образом, многое зависит от конкретного проекта. В комплексе смешанного формата с развитой внутренней инфраструктурой апартаменты могут окупиться быстрее аналогичных квартир.