Мария Жукова: «После весеннего карантина многие потенциальные арендаторы так и не вернулись в Москву»

Этот год по известным причинам не был обычным. На рынке аренды сложилась своеобразная ситуация, которая дала козыри арендаторам и усложнила положение арендодателей. Но привело ли это к падению ставок на московские квартиры? И долго ли продлится такое соотношение сил? Мы подводим итоги года с Марией Жуковой, управляющим директором «МИЭЛЬ».

Что пандемия изменила в этом году на рынке аренды? Как вели себя арендодатели и  арендаторы?

Пандемия в этом году изменила весь рынок аренды, и не только аренды. Весной многие потеряли работу, компании и организации перешли на удаленный режим. Это, безусловно, отразилось на рынке найма недвижимости. В первую очередь, это привело к оттоку арендаторов из Москвы. Кроме того, потенциальные наниматели из других городов России, планировавшие переезд в столицу, отложили свои планы. А это существенная доля арендаторов жилья.

В апреле 2020 года спрос на аренду квартир в Москве снизился на 76% по сравнению с апрелем 2019 года. Многие из тех, кто остался в Москве, но оказались в трудной финансовой ситуации, обращались к своим арендодателям с просьбами о рассрочках и скидках, и арендодатели шли навстречу. Такое временное снижение арендной платы на период самоизоляции и карантинных мер иногда могло доходить до 50%.

За время режима самоизоляции многие работодатели изменили свое отношение к дистанционной работе, и даже после отмены карантинных мер, опасаясь второй волны пандемии, сохранили для своих сотрудников удаленный режим. Это привело к тому, что летом и осенью многие потенциальные арендаторы так и не вернулись в Москву, а остались в своих городах, работая дистанционно. Не приехали и иностранные студенты.

Как итог, в сентябре не было того сезонного высокого спроса, который традиционно бывает в конце лета и осенью. В 4 квартале снижение спроса по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составляет 40%.

Из-за льготной ипотеки многие в этом году решились вместо аренды жилья купить свою собственную квартиру. Это существенно отразилось на спросе?

На спросе, в первую очередь, отразился отток арендаторов из столичного региона, снижение студенческого спроса, решение жителей других регионов повременить с переездом в Москву и т.д.

Льготная ипотека не оказала столь существенного влияния. В первую очередь, она стимулировала отложенный спрос. Некоторые их тех, кто уже жил в арендном жилье и планировал приобретать собственное в некоторой перспективе, приняли решение сделать это в ближайшее время. При этом стоит учитывать, что программа ипотечного кредитования со ставкой 6,5% распространялась на квартиры в строящихся домах, а это значит, что между покупкой и получением ключей должно пройти какое-то время, которое эти покупатели проведут на арендуемых квадратных метрах.

Конечно, ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке в этом году тоже достигали своих минимальных значений. Однако чтобы получить ипотечный кредит по таким выгодным ставкам на регулярное жилье, нужно соблюсти множество условий, и далеко не у всех это получается.

В целом же у аренды и ипотеки несколько разная целевая аудитория. И зачастую аренду выбирают те, кто не может в данный момент позволить себе ипотеку в силу тех или иных условий – нет уверенности в стабильности финансового положения, недостаточно средств на первоначальный взнос, нет желания и возможности брать на себя долговые обязательства на 10, 20 или 30 лет т.д.

Как повели себя ставки аренды? Какова, по вашим наблюдениям, средняя годовая динамика?

Несмотря на то, что многие наниматели уехали из столицы в связи с пандемией и пока не вернулись, и на рынке в данный момент экспонируется много свободных объектов, это глобально не повлияло на арендные ставки. Снижение составило не более 6-8% за год.

В целом, немногие собственники согласны снижать цены. Арендодатели, несмотря на кризисные тенденции, не готовы переступать через некий психологический порог ожиданий, и некоторые из них предпочитают, чтобы квартира какое-то время простаивала, чем выставить ее на рынок по стоимости ниже той, которую они хотели бы получать.

Весной набрала популярность аренда загородных домов. Что выбирали арендаторы?

Действительно, весной спрос на аренду загородной недвижимости вырос почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. 90% арендных запросов в компанию в апреле поступало от нанимателей, подыскивающих загородный дом на несколько месяцев.

Они выбирали комфортные и уютные дома без бытовых трудностей, обустроенные для жизни в любое время года, современные, максимально готовые к проживанию, снабженные мебелью и техникой, обязательно с интернетом, в близкой доступности от объектов инфраструктуры, таких как магазины, поликлиники и т.д. Щитовые домики без удобств, в ветхом состоянии, где-то в дальних полях, спросом не пользовались. Наниматели хотели самоизолироваться с комфортом.

Сошла ли эта тенденция на нет? Будет ли аренда домов популярна в следующем году?

Этой осенью спрос на аренду домов за городом на долгий срок был сравним со средними многолетними значениями, ажиотажа нет. Не все арендаторы готовы жить зимой за городом постоянно. Кроме того, некоторые арендаторы, которые еще весной сняли хорошие качественные дома, подходящие для всесезонного проживания, до сих пор не отказались от аренды.

Ваш прогноз по аренде квартир на 2021 год?

В 1 квартале 2021 года мы не видим предпосылок для увеличения спроса на рынке городской аренды, даже возможно его некоторое снижение. Также нет и предпосылок к росту цен. Поскольку собственники по-прежнему не готовы к скидкам, ощутимого снижения цен мы тоже не ожидаем.

Сдавать пустую или с мебелью? Как я ставила эксперименты по сдаче квартиры

Как моя подруга купила новую мебель для своих арендаторов. Не повторяйте ее ошибок

Как купить квартиру своей любовнице, чтоб об этом не узнала жена?

Как я сдавала квартиру в центре Москвы себе в убыток. Заработала меньше, чем потратила на ремонт

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости