Наталья Шаталина: «В нынешнем году ажиотажного спроса на новостройки мы не увидим»

На дворе уже февраль, но осмысление результатов прошлого года продолжаются, ведь 2020 год был необычным и богатым на события, не говоря уже о бурном росте цен на новостройки. Рынок недвижимости, тренды и предпочтения покупателей – это та река, в которую невозможно войти дважды: она каждый раз новая и вместе с тем все та же. На сей раз в эту реку мы погружаемся с Натальей Шаталиной, генеральным директором сервиса «Синица».

Давайте для начала пройдемся по итогам 2020-го на рынке новостроек Москвы и области.

Несмотря на все сложности и перипетии, с которыми нам пришлось столкнуться, нельзя сказать, что ушедший год был кризисным или неудачным. Согласно нашим данным, в старых границах Москвы за 2020 год было зарегистрировано 63,7 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что на 18,4% больше, чем в 2019 году. Правда, в Новой Москве и Московской области зафиксировано небольшое снижение – 22,86 тыс. квартир и апартаментов (–5,1%) и 68,6 тыс. лотов (–5,6%), но на фоне общеэкономической нестабильности это не является критичным.

Чем действительно отличился этот год, так это беспрецедентным ростом цен на квартиры и минимальными за последние пять лет показателями объемов предложения. В 2020 году цены на новостройки в старых границах Москвы выросли на 17,7%, в ближайшем Подмосковье – на 24,2%, в Новой Москве рост был самым внушительным – цены прибавили 27,9%.

При этом объемы предложения больше всего сократились в старых границах Москвы (– 20,8% до 30,2 тыс. квартир и апартаментов) и в ближнем поясе Московской области (–41,2% до 13 тыс. квартир). В Новой Москве снижение объемов было небольшим (–4,2% до 9,02 тыс. квартир и апартаментов), что близко к средним показателям за последние 5 лет.

Январь хоть и продемонстрировал продолжение прошлогодних тенденций в отношении роста цен, но с оговоркой: быстрее цены на новостройки росли в «старой» Москве, чем в Новой, что в целом нетипично для Московского региона. В старых границах Москвы цены прибавили 2,9% (до 260,1 тыс. рублей) при сокращении объемов предложения (–3,5% до 29,1 тыс. лотов), тогда как в Новой Москве цена «квадрата» подросла в январе всего на 0,6% (до 166,2 тыс. рублей) при увеличении объемов на 2,7% (до 9,26 тыс. квартир).

Продолжится ли рост цен в первом полугодии, пока будет действовать льготная ипотека? И вообще, может, пришло время ее свернуть?

В 2021 году говорить, скорее, стоит не о росте цен, а о поддержании текущего ценового уровня. Вероятнее всего, в текущем году мы увидим замедление темпов роста цен, вызванное снижением спроса. Хотя отдельные, наиболее удачные проекты продолжат дорожать. Также не стоит забывать про рост цен за счет увеличения строительной готовности или подорожания стройматериалов, а следовательно, и себестоимости строительства. В целом, вероятно, цены будут расти в пределах инфляции.

Что касается льготной ипотеки, то осенью, в ожидании завершения программы, фиксировались рекордные показатели продаж, а к концу 2020 года уже наметилось замедление спроса. Скорее всего, в нынешнем году ажиотажного спроса мы не увидим из-за высоких средних цен и снижения реальных доходов населения, хотя возможна некоторая активизация покупателей за месяц-полтора до окончания программы льготной ипотеки. Во второй половине года, после отмены господдержки, мы вероятнее всего увидим стагнацию цен.

Продление льготной ипотеки нецелесообразно даже для отдельных регионов, поскольку в условиях ограниченного объема предложения это спровоцирует дальнейший рост цен и сделает жилье еще более недоступной для граждан. Согласно ВЦИОМ, до 40% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, но для того, чтобы удовлетворить эту потребность, необходимо обеспечить достаточные объемы строительства, а также повысить доходы населения.

Можно ли ожидать, что имеющийся на столичном рынке дефицит жилья будет сглажен выходом новых проектов?

По итогам января в старых границах Москвы объем предложения уменьшился на 3,5%, тогда как в Новой Москве и Московской области объемы выросли на 2,7% и 7,3%, соответственно. Но пока рано судить о том, каким будет год – некоторые анонсированные на этот год выходы жилых комплексов могут и не состояться. Скорее всего, будет ситуация если не дефицита, то ограниченного предложения, что будет влиять на ценовую политику девелоперов.

Как изменился покупательский спрос? Связано ли это исключительно с пандемией?

Конечно, пандемия внесла свой вклад в предпочтения покупателей. Теперь клиенты все больше внимания уделяют качеству городской среды и собственной инфраструктуры ЖК, понимая, что локдауны могут повторяться. Покупатели прицельно изучают варианты планировочных решений, чтобы понять, подойдут ли они под их сценарий жизни и как это пространство можно зонировать.

Также пользуются спросом квартиры с отделкой – на них приходится половина сделок в массовом сегменте. Однако данные тенденции проявились не столько как реакция на пандемию, сколько в результате общего эволюционного изменения рынка – он становится более цивилизованным. И покупатели, в свою очередь, тоже стали более искушенными и практичными, причем вне зависимости от сегмента.

Нестандартные форматы квартир все еще привлекают покупателей или этот тренд уходит в прошлое?

Нестандартные форматы нечастые гости на рынке, но если раньше они были характерны для элитного и премиального жилья, то теперь встречаются и в бизнес-классе. Нестандартные – это все, что не вписывается в рамки «обычной квартиры»: пентхаусы, квартиры с террасами или потолками выше 3,2 м, двухуровневые квартиры (в том числе с так называемым «вторым светом»), жилье с отдельным входом или с окном в ванной и т.д.

Например, в клубном комплексе бизнес-класса «Манифест» рядом с Рублевским шоссе есть двухкомнатная квартира с высотой потолков 4,57 м. Там предусмотрена объединенная кухня-гостиная, а в каждой комнате можно обустроить второй уровень – для спального места или хранения вещей.

Доля таких лотов в столичном регионе, по нашим оценкам, не превышает 4%. Спрос разнится в зависимости от класса проекта – в элитном они более востребованы, так как покупатель меньше ограничен бюджетом, но, безусловно, у каждого проекта с «фишками» есть своя аудитория.

Появились ли инвестиционные сделки с жилой недвижимостью на фоне волатильности рубля и снижения доходов по банковским депозитам? Какая инвестиционная стратегия, на ваш взгляд, будет сейчас наиболее эффективной?

В ушедшем году на рынок новостроек вернулись инвесторы. Причина, прежде всего в снижении ставок по ипотеке, в изменении налогообложения по вкладам от суммы 1 млн рублей и в целом в снижении доходов по депозитам. Сейчас чистых инвесторов на рынке 8-10%, тогда как ранее их доля составляла 20-30%.

К нам обращались преимущественно частные инвесторы с бюджетом от 3-4 млн рублей (то есть часть суммы они брали в ипотеку). Но на рынке жилья были замечены и более крупные игроки с суммами от 30-50 млн рублей.

Наиболее прибыльным вложением всегда была покупка квартиры на этапе закрытых продаж или на котловане. С учетом стремительно возросшей цены и переходом на эскроу-счета рентабельность таких инвестиций существенно сократилась, однако и риск остаться без жилья тоже практически сошел на нет.

Ваш сервис недавно вышел на рынок, причем в сложное пандемийное время, и сразу стал развивать направление выкупа недвижимости. Какие в нынешних условиях перспективы у сервиса трейд-ин?

В последние годы такая услуга набирает обороты, а в 2020 году ее популярность еще выросла: так, у разных застройщиков до 10-12% сделок проходит с использованием схемы «трейд-ин». Эта услуга подразумевает продажу квартиры покупателя и приобретение новой у застройщика или иного правообладателя. Нам она позволяет работать в формате «одного окна», при этом наш клиент получает полный комплекс услуг сопровождения сделки и честные рекомендации по каждой новостройке от более чем 40 застройщиков Московского региона. Мы не привязаны к конкретному проекту или девелоперу.

Среди преимуществ услуги – возможность забронировать конкретную квартиру и заморозить ее стоимость на срок до 3 месяцев, что очень выгодно при покупке квартиры в самых популярных ЖК. Потому что за квартал цены в них могут вырасти или квартира уйдет с рынка. Также при использовании услуги «трейд-ин» даются скидки 1-3%.

Максим Морозов: «Загородный рынок жилья испытывает жесточайший дефицит предложения во всех сегментах»

Покупка новостройки – покупка без риска? Как застройщики облапошивают покупателя

Цены на новостройки продолжают расти. А что еще принес январь 2021 года?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости