Людмила Кондрашова: «В комплексе апартаментов может возникнуть конфликт интересов жильцов и операторов арендного бизнеса»

Формат апартаментов уже прочно обосновался на российском рынке недвижимости. Тем не менее, многие покупатели жилья до сих пор рассматривают их как немного более дешевый вариант квартиры. В лучшем случае они знают, что в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию и нужно платить чуть большие налоги. Однако у этого типа жилья есть еще подводные камни, и о них-то мы и решили поговорить с Людмилой Кондрашовой, исполнительным директором RD Residence.

Как мы знаем, вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на самом высоком уровне. Как вы думаете, когда будет принят закон об апартаментах, повлияет ли он на инвестирование в этот тип недвижимости?

Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелоперы, строящие апартаменты, не обязаны обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

Многие собственники инвестировали в апартаменты с целью открытия офисов, массажных кабинетов и для иного коммерческого использования.

Соответственно, перевод апартаментов в статус жилья может привести к тому, что коммерческое использование апартаментов будет является незаконным. При этом апартаменты все равно не будут соответствовать требованиям проектирования и строительства в части обеспечения социальной инфраструктурой. Такой перевод, на мой взгляд, может создать проблемы по многим факторам, в частности, права собственников, которые приобрели апартаменты для коммерческого использования, будут нарушены.

По моему мнению, статус апартаментов нужно закрепить и дать им возможность на существование. Вместе с тем, стоит отрегулировать ряд вопросов, связанных с особенностями проживания, регистрации. проведения общих собраний, утверждения тарифов и так далее.

Теперь давайте поговорим о тарифах управляющих компаний в жилье и апартаментах. К чему нужно быть готовым покупателям апартаментов?

Подход к тарификации услуг по содержанию комплекса апартаментов не отличается от тарификации в многоквартирных жилых домах. В расчет тарифов включаются расходы по содержанию и ремонту общего имущества и прилегающей территории, с учетом индивидуальных особенностей проекта и набора сервисных услуг. При расчете тарифа общая сумма затрат делится на общую площадь проекта. Дополнительно к тарифу собственники оплачивают коммунальные услуги и вывоз мусора.

При оплате коммунальных услуг собственник оплачивает ресурсы по тарифам для населения, исключая плату за электроэнергию, которая осуществляется по нерегулируемому тарифу.

Собственники апартаментов, в отличие от собственников квартир, не смогут оформить субсидии по платежам за содержание.

Еще одно отличие заключается в том, что собственники апартаментов не оплачивают взнос на капитальный ремонт. И это, на мой взгляд не самый дальновидный подход, поскольку такой комплекс конструктивно не отличается от жилья, он также с годами будет требовать капитального ремонта. А в отсутствие сборов и платежей это приведет к тому, что при наступлении эксплуатационного износа здания и инженерного оборудования производить ремонт не будет возможности. Таким образом, качество проживания в комплексе апартаментов будет ухудшаться, ликвидность снижаться. Поэтому я бы рекомендовала собственникам апартаментов формировать взносы на капитальный ремонт по аналогии с тем, как это делается в квартирных домах.
Помимо платы за содержание, имеется разница и в налогах. Квартиры облагаются налогом на имущество в размере 0,1% от кадастровой стоимости, а апартаменты в большинстве случаев в размере 0,5%.

Труднее ли собрать общее собрание собственников в МФК или комплексе апартаментов, чем в жилом доме? В чем заключаются основные проблемы?

Согласно судебной практике, к порядку проведения общего собрания собственников апартаментов применяются нормы ЖК РФ.

Вместе с тем, апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Собственники не проживают в апартаментах сами, а часто они даже не находятся в России. И когда управляющая компания инициирует проведение ОСС, собрать кворум становится проблематичным ввиду слабой активности собственников апартаментов.

Кроме того, нужно учитывать, что зачастую в комплексе апартаментов существуют одновременно собственники-операторы, которые открывают бизнес по сдаче в аренду апартаментов, и собственники – физические лица, которые используют помещение для проживания. И зачастую интересы арендного бизнеса не совпадают с интересами жителей в желании увеличить тарифы или улучить качество проживания за счет дополнительных услуг.

Арендный бизнес имеет свои интересы и свою финансовую модель, и если доля таких апартаментов велика и составляет более чем 50% от общего количества квадратных метров, то принять решение, против которого выступает оператор, на собрании фактически невозможно. И простые жители не смогут принять важных для них решений, а управляющая компания становится заложником конфликта интересов. При отсутствии согласованности интересов качество эксплуатации и, соответственно, проживания могут ухудшиться.

А кстати, есть ли какие-то законодательные ограничения по использованию апартаментов на практике?

Отсутствие у апартаментов статуса «жилые» дает собственникам возможность использовать их для коммерческого использования – под офисы, клиники, массажные кабинеты и прочее. Таким образом, приобретая апартаменты для проживания, нужно быть готовым к тому, что соседи могут использовать свои площади для коммерции, что может создавать неудобство и дискомфорт. Конечно же, бывают случаи, когда собственники-жильцы жалуются на шум и присутствие посторонних в общественных зонах здания, но у управляющей компании в апарт-комплексах отсутствуют инструменты для регулирования подобных вопросов.

Чем еще могут быть недовольны собственники-физлица? И что в таких случаях предпринимает УК?

Жильцы хотят, например, консьержей с расширенным функционалом – приема заявок, посылок, и т. п. Но собственники, которые используют апартаменты исключительно для коммерческого использования, не готовы оплачивать такие услуги, поскольку у них они организованы непосредственно в офисе или апарт-отеле, и они ее оплачивают самостоятельно.

В таких случаях управляющие компании проводят встречи с инициативными группами жителей, а также с владельцами арендного бизнеса с целью найти общий подход к утверждению тарифов, например, введению дополнительных услуг. И если удается привести к согласию всех собственников, запускает общее собрание с целью принять важные для комплекса решения.

Из опыта могу сказать, что формировать подход к обслуживанию комплекса лучше сразу на этапе заселения, в период передачи апартаментов от застройщика собственникам, поскольку впоследствии из-за разности интересов и описанных выше особенностей это становится сложной задачей.

Государство готовит цифровую платформу по аренде квартир, чтобы вывести арендодателей из тени

Пять самых маленьких апартаментов в Москве

Петергоф парадный и не очень: квартиры в дореволюционной усадьбе и апартаменты на месте казарм

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости