Активный поиск пассивного дохода. Во что выгоднее вкладывать – в квартиру или номер в отеле?

Инвесторам в недвижимость, рассчитывающим на пассивный доход от аренды приобретаемого жилья, в этом году пришлось туго. Цены, немного снизившись в отдельных новостройках, продолжили свой рост. К концу июля на первичном рынке Москвы, по данным «Мира Квартир», они зафиксировались на уровне 339,8 тыс. руб./кв. м, что на 9,3% выше, чем в начале года. При этом ставки аренды в столице упали с января на 4,6%, а в ближнем Подмосковье – на 2,1%, сделав еще менее выгодной сдачу жилья в аренду.

Остаются ли новостройки в таких условиях выгодной инвестицией в классическом понимании этого слова, сколько на них можно заработать и какие есть альтернативы? Об этом рассуждает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. Она же дает несколько советов, как избежать типичных ошибок инвестора.

Как обстоят дела на рынке в последние месяцы?

После того как в марте ставки по ипотеке в России подскочили до небывалых 20% годовых, рынок замер, а многие потенциальные покупатели решили повременить со сделками, ожидая развития событий. Но если в ряде регионов спрос упал до минимальных значений, то в мегаполисах, и в первую очередь, Москве и Петербурге, его удалось сохранить на уровне 2020 года.

Сейчас, когда ставка по льготной ипотеке снизилась до 6,7%, есть семейная ипотека и многие застройщики субсидируют ставки, ситуация со спросом началась налаживаться. Одновременно я не вижу объективных факторов для снижения цены квадратного метра: инфляция и стоимость стройматериалов все еще высоки, а крупные города – в первую очередь, Петербург, Москва и Сочи – продолжают привлекать молодежь.

Но ведь и риски для инвестора выросли? Какие из них стали более актуальными с начала года?

Первое – затягивание сроков строительства ненадежным застройщиком. Второе – непрофессиональная работа управляющих компаний (УК). В случае с апарт-отелем необходимо проверять опыт работы компании, управляющей комплексом. Эту информацию можно поискать в открытых источниках или через текущих инвесторов. Наконец, важный риск – ошибки в расчетах, которые привели к неверному прогнозированию удорожания актива.

Сколько сейчас приносит недвижимость?

Для инвесторов на рынке все еще остаются выгодные предложения, хоть их и стало заметно меньше. К примеру, в Москве месяц назад можно было найти квартиру, инвестиции в которую сроком на 1,5 года, по нашим расчетам, принесут 51% годовых. Первоначальный взнос составлял около 1 млн рублей, ежемесячный платеж по ипотеке – 40 тыс. рублей. Есть предложения и с нулевым первоначальным взносом, даже в Подмосковье.

Или с гарантированным доходом, как предлагают некоторые застройщики в Петербурге. Например, такая акция с гарантированным доходом в 8% годовых (без учета удорожания) сейчас действует при покупке номера в гостиничном комплексе Digital Village. Если взять такой номер в ипотеку, то доход от его сдачи в аренду будет превышать платеж по кредиту. Например, стоимость лота в этом проекте с учетом 50% отделки и оснащения составит 5 429 608 рублей. Общая сумма собственных средств, которые необходимо будет внести – 1 617 326 руб. При ипотечной ставке в 10,5% на 30 лет нужно будет платить ежемесячно 39 733 рублей. При этом гарантированный доход в течение 3 лет составит больше платежа по ипотеке – 43 тыс. рублей в месяц.

Какие еще варианты доходности предлагают застройщики?

Не так давно о планах начать обратный выкуп своих квартир у граждан объявила группа «Самолет». Причем по цене на 8-25% выше цены покупки. Похожая программа обратного выкупа номеров есть и у застройщиков апарт-отелей. При этом, предлагая по ним доходность в 12% годовых, сами они прогнозируют рост цен на 15-20% за год. Это без учета дохода от сдачи в аренду, которая у профессиональных гостиничных УК составляет по 8-12% годовых против 3-5% для квартир.

По нашему гостиничному портфелю, например, мы видим, что гостиницы современных молодежных брендов в текущей ситуации приносят от 8% годовых в первый год работы и до 12-13% – на 4-й год. Особенно удобна такая схема тем, у кого нет возможности погружаться в нюансы посуточного рентного бизнеса, но греет мысль о пассивном доходе от туризма в Петербурге и Москве.

Но если цены в ближайшем будущем будут расти, а аренда – нет, то, получается, доходность у будущих покупателей может упасть?

Основные сомнения у меня относительно роста ставки аренды именно жилой недвижимости. Во-первых, на рынке сегодня предложение найма жилья превышает спрос. Еще в мае некоторые аналитики оценивали эту разницу в Москве в 5 раз. Схожая ситуация и в Петербурге. Между тем, заполняемость и средний чек в гостиницах, напротив, продолжили расти. Так, по данным IPG.Estate, в петербургских отелях были свободны 29% номеров против 50% во II полугодии 2021-го. При это проживание в трехзвездочных отелях подорожало примерно на 13%, а в четырехзвездочных – на 20%. И это после 50%-ного роста по итогам 2021 года.

Впрочем, рынок продолжает находиться под большим давлением негативных макроэкономических новостей. Насколько сильно они повлияют на спрос, еще предстоит оценить. Однако с учетом того, что основной туризм сегодня – внутренний, то причин для роста показателей объективно больше.

Вы упомянули об ошибках инвесторов. Какие типичные ошибки они допускают и сколько можно потерять, совершив их?

Перечислю основные. Вернее, лучше сразу дам советы, как их избегать. Я их насчитала семь.

1. Нельзя инвестировать, ориентируясь только на собственный вкус. Объект должен нравиться не вам, а вашему будущему арендатору или покупателю.
2. Плохо, если отсутствует стратегия. Вы должны поставить себе цель, к которой будете стремиться. То есть уже на этапе входа в актив вы должны понимать, как и когда вы выйдете из него, даже если у вас дальний горизонт планирования.
3. Цена – не единственный фактор успеха инвестиции. Так, минимальный чек не гарантирует высокую доходность.
4. Часто 100%-ная оплата стоимости недвижимости – это ошибка. За имеющуюся у вас сумму лучше купить два объекта вместо одного, приобретя их в ипотеку или рассрочку. И если в случае с акциями инвестирование с использованием кредита – весьма рискованная практика, то в недвижимости кредитное плечо – основной механизм, позволяющий получить высокую доходность.
5. Не нужно обязательно следовать одной стратегии со всеми объектами. Где-то лучше купить под сдачу в аренду, где-то – заработать на строительной готовности или на росте цен за счет развития инфраструктуры района.
6. Нельзя покупать, не анализируя конкурентов, эффективность планировок в ЖК, а также количество квартир в проекте. Понимайте конкурентные преимущества того, что вы покупаете.
7. Считать, что риэлторы «торгуют воздухом». Конечно, риэлтор риэлтору рознь, но если у специалиста «глаз наметан», то отличить прибыльный объект от «пустышки» ему куда проще.

    

   Рынок аренды квартир в Москве рискует остаться без высокого сезона

   Рынок новостроек: стабильность или неопределенность? Девелоперы не собираются снижать цены

   Маленькие квартиры на «вторичке» подорожали во всех городах, кроме Москвы

   Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости