Светлана Бардина: «Покупатели премиальных новостроек стали активно пользоваться «умной» ипотекой»

В первой половине 2024 года московский рынок новостроек премиум-класса показал значительный рост предложения и потребительской активности. Покупатели чаще оформляли «умную» ипотеку и выгодные рассрочки. Директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина рассказала о важнейших трендах на рынке новостроек премиум-класса столицы.

Светлана, каковы главные итоги первого полугодия 2024 года на рынке новостроек премиум-класса Москвы?

Один из основных итогов первой половины 2024 года на рынке премиум-класса Москвы – рекордное расширение экспозиции. По результатам июня девелоперы премиальных новостроек реализовывали в Москве 60 проектов, что является максимальным показателем за всю историю рынка. Суммарный объем предложения достиг 5,8 тысяч квартир и апартаментов (+19,9% за полугодие). При этом доля новостроек премиум-класса в Центральном округе за минувшие шесть месяцев сократилась на 3,7 процентных пункта (п.п.) – до 21,4%. То есть продолжается децентрализация в премиальном сегменте. В результате варианты в ЦАО становятся дефицитными, а их ликвидность растет.

Как изменились цены на рынке новостроек премиум-класса?

Средняя цена квадратного метра в новостройках премиум-класса по итогам первого полугодия достигла 734,4 рублей, что на 11% больше, чем в начале 2024 года. Активный рост цен, прежде всего, обусловлен переориентацией клиентов с зарубежных рынков на московский, а также притоком в столицу региональных бизнесменов, преуспевших на волне политики импортозамещения. Впрочем, на динамику влияет также старт новых дорогих проектов и переход существующих комплексов на более высокие стадии строительной готовности.

Какой оказалась динамика спроса на новостройки премиум-класса в первом полугодии?

В первом полугодии в премиальном сегменте было оформлено 2970 сделок по договорам долевого участия (ДДУ), что на 11,8% меньше, чем в прошлом полугодии. Однако корректнее сравнивать статистику с аналогичным периодом минувшего года. И относительно первого полугодия 2023 года объем продаж вырос почти в два раза – на 88%. Максимальное число сделок было зарегистрировано в апреле 2024 года – 580. Но в мае-июне спрос также сохранялся на стабильно высоком уровне.

Отразилось ли как-либо сворачивание льготной ипотеки на рынке премиум-класса? И, в принципе, как часто клиенты сегмента оформляют жилищные займы?

Рынок премиальных новостроек практически не зависел от льготной ипотеки. Также на него почти не влияет семейная ипотека. На объеме продаж отразится сворачивание в Москве IT-кредитов, лимит по которым был выше, чем по остальным госпрограммам – 18 млн рублей, но эффект будет незначительным. Средняя стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке премиум-класса сегодня – 60,3 млн рублей. Тем не менее, ипотека востребована среди клиентов сегмента, причем даже на фоне высокой ключевой ставки. Покупатели не хотят единовременно выводить существенные суммы из оборота и прибегают к жилищному кредитованию. Доля сделок, совершенных с помощью заемных средств, в премиум-классе по результатам первого полугодия составила 44% (+6 п.п. год к году).

В первой половине 2024 года клиенты первичного рынка премиум-класса стали активно пользоваться «умной» ипотекой. Это кредиты с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами).Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (от шести месяцев до трех лет).В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами.В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. Однако покупатель получает возможность рефинансировать кредит на выгодных условиях. Также клиенты премиального сегмента все активнее приобретают квартиру в беспроцентную рассрочку, по сути, означающую дисконт, так как стоимость квартиры замораживается.

Какие факторы в первую очередь влияют на покупательскую активность?

Главным образом, это макроэкономическая обстановка. Россияне ищут способы сберечь свои средства, и первичное жилье остается надежнейшим инвестиционным инструментом для этих целей. Следует отметить, что на рынке прослеживается дефицит ликвидных вариантов в привлекательных локациях с насыщенной инфраструктурой и хорошей логистикой.

Какие квартиры сегодня наиболее востребованы покупателями в премиум-классе?

Средняя площадь квартир и апартаментов, реализованных на первичном рынке премиум-класса в первом полугодии, составляет 71,4 кв. м. Чаще всего – более чем в 40% случаев – клиенты выбирают жилье без отделки, чтобы затем самостоятельно подобрать дизайн. Большое значение для покупателей имеет наличие в доме развитой инфраструктуры. Так как большинство клиентов – семейные люди, большое значение имеют объекты для детей в шаговой доступности. Еще среди покупателей – немало бизнесменов, поэтому они выбирают квартиры недалеко от офиса, в деловых кластерах, например, «Москва-Сити». Кроме того, клиенты рынка премиум-класса щепетильно относятся к качеству благоустройства в проектах, любят различные «фишки», в частности, секретные сады, смотровые площадки и кинотеатры под открытым небом.

Как изменилось распределение премиальных новостроек по стадии строительной готовности и комнатности?

За первое полугодие 2024 года увеличилась доля предложения в корпусах на стадии котлована (22,7%, +1,9 п.п.), отделки (25,8%, +4,2 п.п.) и в готовых домах (8,6%, +2,2 п.п.). В то же время сократилась доля квартир и апартаментов в корпусах на этапе монтажа этажей (42,9%, -7,5 п.п.). Отмечу, что в распределении по комнатности, как и полгода назад, преобладают двухкомнатные лоты (34%). Абсолютное меньшинство составляют студии (5,3%) и многокомнатные варианты (6,7%).

Какие изменения произошли в структуре экспозиции?

Застройщики адаптируются под предпочтения покупателей. В результате на первичном рынке премиум-класса продолжает расти доля квартир и апартаментов без отделки. По итогам первого полугодия она достигла 57,5%, что на 5,2 п.п. больше, чем в начале 2024 года.

Ваши прогнозы по ценам на новостройки премиум-класса в Москве?

Большинство премиальных новостроек дорожает на уровне инфляции. Думаю, и далее этот тренд сохранится. Но цены на наиболее ликвидные проекты будут расти опережающими темпами. Так, средняя цена квадратного метра в строящемся самом высоком жилом небоскребе Москвы за год выросла почти на 20%. Показатель увеличивается как по мере повышения стадии строительной готовности, так и в связи с вымыванием экспозиции.

По обычной ипотеке и по семейной льготной: сколько теперь составляет ежемесячный платеж?

Траншевая ипотека, субсидирование ставок или рассрочки? Чем застройщики собираются заманивать покупателей квартир

Семейная ипотека: реально ли с ее помощью поднять строительство в малых городах?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости