Юлиан Овечкин: «Вместо рассрочки мы снижаем цены»

В этой статье
  • Как вы оцениваете итоги 2024 в сфере ипотеки? Сколько продаж на рынке пришлось на ипотечные сделки?
  • На какие программы распределились ипотечные сделки?
  • Насколько упала доля ипотечных сделок после 1 июля 2024 года?
  • Как вы оцениваете траншевую ипотеку? На ваш взгляд, это перспективный инструмент? 
  • Каков портрет покупателя, использующего ипотечные программы в разных сегментах?
  • Может ли рассрочка заменить ипотеку?

Жилищное кредитование — одна из самых острых тем сегодня, ведь ипотека – двигатель торговли недвижимостью. А как может работать этот двигатель при ставках в 25-30%? Перестали ли люди приобретать квартиры в ипотеку и как изменился покупательский спрос – обо всем этом мы побеседовали с Юлианом Овечкиным, руководителем отдела ипотеки Level Group.

Как вы оцениваете итоги 2024 в сфере ипотеки? Сколько продаж на рынке пришлось на ипотечные сделки?

Как вы оцениваете итоги 2024 в сфере ипотеки? Сколько продаж на рынке пришлось на ипотечные сделки?

Из-за рекордно высоких ставок в этом году многие покупатели отложили приобретение жилья до лучших времен. По итогам года объем выдачи ипотечных кредитов в России вернулся к уровню 2020 года — снизился на 39%, до 4,8 трлн рублей. И по прогнозам в 2025 году он станет еще меньше — в районе 4 трлн. Ситуация в этом году вряд ли изменится – мы придерживаемся мнения, что ключевая ставка сохранится на этом же уровне весь 2025 год.

Также знаковым является тот факт, что в ушедшем году выросла доля покупки недвижимости без привлечения кредитных средств. Люди предпочитают рассчитывать на свои силы и выбирают «синицу в руках», покупая квартиру на накопленные или вырученные с продажи другого имущества средства.

Но есть и положительные изменения при всей сложности ситуации. Например, банки повысили скорость принятия решения по ипотечным заявкам в два раза. Выход на сделку тоже стал быстрее. Также финансовые организации активно работают над апгрейдом своих дистанционных каналов обслуживания. Поэтому сложные времена дают возможность сервисам расти.

Что касается нашей компании, то доля ипотечных сделок составляет 75% от всех продаж в 2024 году. Но в 4 квартале началось существенное снижение, доля ипотеки составила уже 60%. В сегменте «комфорт» ее доля составила 76%, а в «бизнес» остается на уровне прошлого года — 65% 

На какие программы распределились ипотечные сделки?

На рынке жилищных кредитов лидирует семейная ипотека: 59% всех ипотечных сделок пришлось на нее. За 4 квартал ее доля стала 88%, так как эта программа фактически осталась единственным доступным инструментом для приобретения жилья. Структура спроса тоже изменилась: вместо небольших квартир теперь популярностью пользуются двух- и трехкомнатные лоты. 

Это произошло потому, что покупатели по семейной ипотеке стремятся использовать выгодную ставку максимально эффективно, не надеясь на то, что в ближайшее время появятся лучшие условия для расширения жилплощади.

Доля ипотеки для IT-специалистов за 2024 года упала с 25% в начале года до 2% после существенного изменения требований к ней в августе прошлого года. На сегодняшний день только один наш проект можно приобрести с помощью данной программы.

Ипотекой с господдержкой успели за первую половину года воспользоваться 11% покупателей, а стандартной ипотечной программой — 8%.

Насколько упала доля ипотечных сделок после 1 июля 2024 года?

Не обману, если скажу, что отмена господдержки негативно отразилась на всех застройщиках. После прекращения действия льготной программы доля сделок с ипотекой на первичном рынке упала на 30 п. п. В целом спрос на российском рынке недвижимости снизился на 35%.

60% покупателей берут семейную ипотеку. Фото: Level Group
60% покупателей берут семейную ипотеку. Фото: Level Group

Что мы наблюдали в рамках нашей компании: в июле, конечно, произошел спад по всем возможным программам — люди «затаились». Покупатели в целом стали осторожнее: дольше принимают решения о покупке, все взвешивают и тщательно проверяют. Но затем ситуация стабилизировалась, и уже с августа показатели стали дотягиваться до уровня первой половины года. В большей степени, конечно, за счет роста популярности семейной ипотеки.

Как вы оцениваете траншевую ипотеку? На ваш взгляд, это перспективный инструмент? 

Массовое использование траншевой ипотеки закончилось после запрета ее применения в сочетании с льготными госпрограммами, такими как семейная и IT-ипотека. На сегодняшний день ее можно применять только в рамках стандартной ипотечной программы на строящееся жилье, ставка по которой уже достигла 30%, поэтому мы не видим особых перспектив в данном продукте.

На наш взгляд, применение субсидированных ипотечных ставок на короткий срок (до 3 лет) выгоднее и клиенту (льготный период остается даже после завершения срока строительства ЖК), и застройщику (увеличивается наполняемость эскроу-счетов).

Каков портрет покупателя, использующего ипотечные программы в разных сегментах?

Поскольку семейная ипотека пока лидирует, большинство из покупателей состоит в браке — более 78%. Именно они приобретают квартиры семейного формата: 2-3-комнатное жилье купили в 2024 году 44,7%. По возрасту это 36-45 лет, большинство мужчины, руководители разного уровня и менеджеры. 

Может ли рассрочка заменить ипотеку?

Некоторые застройщики активно используют рассрочку как инструмент стимулирования продаж, но мы придерживаемся иной стратегии. На наш взгляд, рассрочка несет в себе значительные риски.

Основная проблема в том, что если покупатели не будут своевременно вносить отсроченные платежи, компания столкнется с накоплением значительного объема проблемной задолженности, что может негативно сказаться на финансовой устойчивости проектов.

Рассрочка может стать достойной альтернативой ипотеке, но только при условии введения дополнительных механизмов регулирования и обеспечения. В отличие от ипотеки, где недвижимость находится в залоге у банка, рассрочка пока не имеет серьезных гарантий для застройщика.

Мы предпочитаем другой подход: вместо рассрочки делаем акцент на снижении стоимости, что позволяет увеличить темпы продаж и привлечь больше клиентов, избегая риска дефолтов.

Екатерина Чурюкина: «Из-за дефицита предложения цены на новостройки могут вырасти еще»

Традиционная ценность или нет? Есть ли сегодня смысл инвестировать в недвижимость

Итоги года: цены на новостройки в России выросли на 11%

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Загрузка...

© 2008 — 2025 ООО «Мир квартир»ИНН 7725273015ОГРН 1157746432942

При любом использовании/цитировании материалов портала активная гиперссылка на https://www.mirkvartir.ru обязательна.

Условия использованияКонфиденциальностьОбработка файлов cookie