Юлия Зубарик: «Технические параметры в программе реновации строго регламентированы»

Московская реновация – пилотный проект по переселению и образец для всей остальной страны. Сегодня «МИР КВАРТИР» беседует с Юлией Зубарик, генеральным директором архитектурно-градостроительного бюро Master's Plan о правилах и стандартах столичной программы и о том, как ее аналог стараются претворить в жизнь в Грозном.

Реновация меняет целые районы. Какой главный градостроительный урок от Москвы должны учесть другие города?

В рамках программы реновации в Москве одновременно со строительством новых жилых домов возводятся школы, детские сады, поликлиники, спортивные учреждения и объекты культуры. Суть стандарта московской реновации состоит в том, что на каждом участке реновации возникает полноценная функциональная городская среда. Такой подход создает целостную экосистему, где жители могут найти необходимые услуги в шаговой доступности, что критически важно для качества жизни. Таким образом, при планировании новых проектов реновации необходимо заранее предусмотреть не только строительство нового жилого комплекса, но и обеспечить все пространство для жизни населения. Ведь наша повседневная жизнь не заканчивается на нашем жилище, а формируется и в городской среде.

Москва в основном сносит «хрущевки». А как быть городам с большим количеством старинного, но ветхого фонда?

Действительно, в Москве большая часть зданий, которые попадают под программу реновации — это хрущевки. На данный момент многие из этих зданий достигли сильного уровня износа, что делает ремонт или реставрацию таких объектов просто бессмысленным. В случае если здание имеет уникальный архитектурный облик или несет какую-либо историческую ценность, снос становится недопустимым. Следовательно, необходимо реконструировать и реставрировать объект.

При реконструкции здания необходима глубокая экспертиза, чтобы грамотно подобрать необходимые мероприятия по сохранению здания. В большинстве случаев это дороже и сложнее, чем снести и построить новый объект. Однако только так возможно сохранить уникальный и самобытный облик города. Такие особенности усиливают инвестиционную и туристическую привлекательность территории.

Опыт масштабной реновации в Грозном – это уникальный кейс для России. Какие конкретные решения и механизмы, опробованные здесь, могут быть тиражированы в других российских городах?

Опыт Грозного наглядно демонстрирует, что для успешного тиражирования комплексного обновления в других российских городах необходима жесткая связка качественного мастер-плана и специализированного оператора его реализации. В случае Грозного местным оператором стал Институт пространственного развития. Мастер-план не должен оставаться просто градостроительной концепцией, он должен работать как база конкретных инвестиционных лотов, управление которыми передается профильной структуре.

Институт пространственного развития Грозного стал драйвером процесса, отвечая за полный цикл работы с инвест-лотами. Их работа заключается в подготовке всей необходимой документации и активного поиска инвесторов, также масштабное медийного освещения проектов и многое другое. Популяризация и распространение такого механизма позволит регионам не просто планировать изменения, а системно трансформировать городские территории в привлекательный продукт для бизнеса. С таким подходом появляется гарантия, что планы по обновлению города будут обеспечены реальным финансированием и с большей вероятностью доведены до финала.

Как, по вашему мнению, должен решаться вопрос добровольности в регионах? Как найти баланс между правом собственника и необходимостью комплексного развития территорий, когда один-два собственника могут заблокировать снос всего дома?

Добровольность в регионах должна обеспечиваться через понятную и законодательно закрепленную процедуру коллективного решения, аналогичную московской программе реновации. Отправной точкой для старта программы служит поддержка не менее 2/3 собственников. Это позволяет избежать ситуации, когда один‑два владельца фактически блокируют снос всего дома и комплексное развитие территории, при условии, что большинство жителей готовы к переезду.

Баланс между правом собственника и интересами города достигается за счет предоставления равнозначных квартир с отделкой комфорт‑класса примерно в том же районе. В московской программе реновации также практиковали возможность выбрать между доплатой за большую квартиру либо, наоборот, получить меньшую с компенсацией разницы стоимости. В такой модели право собственника уважается через прозрачность процессов и вариативность предоставляемой альтернативы.

На что в первую очередь обратить внимание человеку, который выбирает квартиру или район в городе, где идет активная реновация?

При выборе жилья в районе активной реновации первоочередное внимание следует уделить срокам ввода жилья, а также готовности социальной и транспортной инфраструктуры. Нужно обратить внимание не только на наличие социальных объектов, то и на их реальную шаговую доступность.

Другими индикаторами того, что район станет комфортным и перспективным активом, служит рост коммерческого кластера. Как правило, это проявляется в появлении супермаркетов и сервисов еще на этапе заселения. О качественной трансформации территории также свидетельствуют видимые меры безопасности, освещенность улиц и качественно продуманная транспортная сеть. Практика показывает, что именно комплексный подход превращает даже сложные в прошлом локации в безопасные и современные кварталы, существенно повышая качество жизни населения.

Насколько новостройки по реновации отличаются по качеству от коммерческих? К какому классу жилья их можно отнести?

Юлия Зубарик Генеральный директор Master's Plan

Комментарий эксперта:

Новостройки по программе реновации классифицируются как жилье сегмента «стандарт» или «комфорт», представляя собой существенный качественный скачок по сравнению с расселяемым ветхим фондом. Технические параметры новых домов в программе реновации Москвы строго регламентированы, поэтому новые квартиры полностью готовы к проживанию без дополнительных инвестиций – в отличие от коммерческого жилья, которое часто сдается в предчистовой отделке для реализации индивидуальных дизайн-проектов.

Такой подход делает жилье по программе реновации современным стандартом, который не требует от новых жильцов дополнительных вложений, а также обеспечивает комфорт и функциональность.

Сильно ли зависит качество строительства по программе реновации от подрядчика или строго соблюдается единый стандарт?

Система выстроена так, чтобы максимально снизить зависимость качества от конкретного исполнителя. Сегодня существует жесткий единый стандарт отделки и строительства, утвержденный правительством, который обязателен для всех застройщиков, работающих по госконтрактам. Это значит, что материалы, планировочные решения и уровень инженерии в проектах реновации будут идентичны.

Попытки подрядчиков сэкономить пресекается многоуровневым контролем Фонда реновации и Мосгосстройнадзора на площадках. Конечно, полностью исключить человеческий фактор нельзя, и мелкие дефекты случаются. Они устраняются в рамках гарантийных обязательств, так как конечная приемка квартир проходит с участием будущих жильцов, имеющих право не подписывать акт до исправления недочетов.

Новый стандарт жизни: как московское благоустройство меняет рынок новостроек

Анатолий Баталин: «Россияне за экологию, но не спешат менять привычки»

Что такое вертикальные города и почему через 20 лет мы все будем жить в них?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости