Алексей Гусев: «Строить в городах с населением менее 300 тысяч человек по-прежнему сложно»

Одна из болевых точек рынка жилья – отсутствие новостроек во многих населенных пунктах нашей страны. Квартиры остро необходимы, но на рынке присутствует только старый советский фонд, еще зачастую и ветхий. В некоторые регионы застройщики просто не идут – не помогают ни уговоры федерального центра, ни посулы местных властей. Почему так получается, какие сигналы рынка сегодня считаются надежными для девелопмента и как в 2026 году компании выбирают локации для новых жилых комплексов? Алексей Гусев, генеральный директор «Главстрой-Недвижимость», согласился рассказать «МИРУ КВАРТИР» обо всем этом. А также о том, почему в фокусе внимания остаются агломерации и как девелоперы балансируют между масштабом проекта и долгосрочными рисками.

Что девелоперские компании сейчас видят главным фактором при выборе локации под жилую застройку?

Это наличие платежеспособного спроса. Платежеспособность напрямую привязана к рынкам труда, как правило, к крупным. Соответственно, либо это города-миллионники, и тогда принципиально важно, как именно организована транспортная доступность до них. Либо локальные промышленные агломерации и другие центры занятости, на которые ориентируется девелопер.

Что еще важно учитывать при оценке локации?

Текущую экономическую ситуацию и градостроительный потенциал территории. При этом ключевым параметром всегда будет являться окружение: транспортная доступность, сформированная среда, наличие рабочих мест. Глобально же с точки зрения оценки проектов примерно 70% значения имеет текущая ситуация и порядка 30% – потенциальное развитие места. Исключение возможно только в случае каких-то по-настоящему быстрых и гарантированных изменений, однако таких примеров немного.

Как девелоперы оценивают и анализируют платежеспособный спрос на конкретной площадке?

У каждой компании есть свои методики анализа и рыночные сигналы, которые сегодня считаются наиболее надежными. Платежеспособный спрос, как правило, хорошо коррелирует с количеством людей, проживающих в радиусе примерно 3-5 километров от участка застройки. По сути, девелоперы используют схожие подходы с теми, которые применяют сетевые ритейлеры при выборе мест размещения магазинов. Разница лишь в масштабе.

У ритейла радиус оценки обычно составляет 300-500 метров, у девелоперов – несколько километров. Принцип при этом одинаковый. Ритейлер оценивает количество людей, живущих рядом, количество проходящих мимо и их покупательскую способность. Девелопер делает примерно то же самое, только дополнительно учитывает транспортные потоки: количество людей, проезжающих рядом на личном или общественном транспорте, и потенциальный «кошелек» этих людей.

Исходя из этого формируется понимание перспективности локации. При этом не всегда критично иметь большое количество жителей непосредственно рядом с участком. Например, территория для будущего проекта расположена между рабочими местами и жильем, она попадает в ежедневные маршруты людей. Это делает его удобным для тех, кто хочет быстрее добираться и на работу и домой.Для девелопера важно предложить продукт, который решает одну из двух задач: либо он дает возможность быстрее и удобнее добираться до работы, либо заметно повышает качество и безопасность жизни по сравнению с существующим жильем. Идеальная сценарий, когда эти два фактора совпадают.

С чем еще связан выбор территории под проект?

На практике выбор всегда связан с балансом. Даже качественно расположенный участок не гарантирует реализацию проекта, девелопер оценивает экономику, маржинальность и соотносит ее со стоимостью земли. Стоимость входа в проект должна быть оправдана масштабом и скоростью продаж.

Иногда стратегия может быть иной. Можно взять площадку со средними характеристиками и усилить ее за счет более продуманного продукта: архитектуры, инфраструктуры, общественных пространств. Поэтому поиск действительно сбалансированного предложения становится отдельной задачей.

С какими трудностями сталкиваются застройщики?

Есть территории, которые и без дополнительных мер поддержки остаются интересными для девелоперов за счет емкого рынка и понятной экономики строительства. А есть регионы со сложной демографией или экономикой, где государство сознательно усиливает фокус, предлагая инструменты поддержки и стимулируя выход застройщиков. Как например, в случае с Дальним Востоком, где развитие ДФО сопровождалось запуском дальневосточной ипотеки и формированием дополнительного спроса на жилье.

Девелоперы начали активнее выходить в регионы, и во многом благодаря появлению доступных программ семейной ипотеки, лимиты по которым позволяют покрывать стоимость жилья. Тем не менее, даже с учетом господдержки сохраняются объективные ограничения. Развивать проекты в городах с населением менее 300 тысяч человек по-прежнему сложно. В таких локациях, как правило, активнее работают местные застройщики, хорошо понимающие специфику спроса и масштабы рынка. Для крупных федеральных девелоперов выход в город с населением менее 300 тысяч человек оказывается экономически нецелесообразным. Объем возможного проекта ограничен, количество корпусов невелико, и масштаб не позволяют добиться того эффекта, на которых строится модель крупных компаний.

Можно ли говорить о том, что для разных категорий застройщиков существуют свои комфортные параметры по площади проекта?

В целом существуют оптимальные объемы жилой застройки, которые каждый девелопер определяет для себя самостоятельно. Для крупного девелопера комфортный объем проекта обычно начинается от 50-60 тыс. кв. м. Для среднего – порядка 20 тыс. кв. м. Для небольших компаний это, как правило, точечная застройка.

А как изменился подход девелоперов к выбору площадок в 2026 году?

Подход к выбору площадок отражает более системное изменение в отрасли. Девелопмент в 2026 году все чаще строится вокруг предсказуемости и управляемости проекта на всем горизонте его реализации. Локация рассматривается как часть единой модели, где учитывается экономика, продукт и масштаб.

Артур Кулешов: «Мы видим устойчивый запрос на wellness не как на опцию, а как на базовый стандарт»

Сверху только облака: 5 самых высоких пентхаусов Москвы

Ипотека без первоначального взноса: выгодно ли ее брать и в каких случаях можно оформить?