Денис Марканов: «Красивая презентация — это еще не дом»

За последние пять лет рынок жилья Подмосковья заметно изменился. На смену ажиотажу вокруг льготной ипотеки пришел более взвешенный спрос. Покупатели внимательнее считают деньги и оценивают реальные характеристики проектов. О том, как выбрать квартиру, не полагаясь на красивые рендеры, и почему разумная достаточность сегодня важнее дополнительных опций, рассказал «МИРУ КВАРТИР» генеральный директор Ikon Development Денис Марканов.

Денис, сегодня застройщики предлагают покупателям множество решений — от «умных» планировок и панорамных окон до дизайнерских лобби и закрытых дворов. Как определить, какие из них действительно повышают качество жизни, а без каких можно обойтись?

За последние пять лет рынок прошел колоссальную эволюцию. В 2021 году, когда ипотека была доступной, зачастую достаточно было предложить покупателю «квадратные метры на свежем воздухе». Сегодня этого уже мало. Люди оценивают не только квартиру, но и то, как им предстоит жить в проекте и во сколько это жилье обойдется в долгосрочной перспективе. Поэтому на первый план выходит сценарии жизни и стоимость владения — платежи по ипотеке, коммунальные расходы, обслуживание дома, ремонт и налоги — все затраты от покупки квартиры до ее последующей продажи.

Сегодня покупатель стал гораздо рациональнее. Его интересует не столько первый «вау-эффект», сколько то, во сколько квартира обойдется в перспективе и насколько легко ее можно будет продать через пять–десять лет. Подход «чем больше опций, тем лучше» постепенно уходит в прошлое. На смену ему приходит разумная достаточность: люди не хотят переплачивать за эффектные решения, которые повышают цену квадратного метра и расходы на содержание жилья, но почти не влияют на повседневный комфорт.

Согласно результатам последних опросов ЦИАНа и Домклика, более 70% покупателей при выборе новостройки прежде всего оценивают транспортную доступность и инфраструктуру, и только потом — «фишки» самого дома. Для девелоперов это важный сигнал: сегодня недостаточно привлечь клиента красивыми рендерами. Конкуренция идет на уровне продуманных инженерных решений, удобства проекта и сценариев жизни, которые он предлагает будущим жителям.

Какие решения в жилом проекте действительно влияют на повседневный комфорт жителей?

После перехода на проектное финансирование и эскроу-счета в 2021 году конкурировать только ценой стало недостаточно — на первый план вышло качество самого продукта. Красивыми рендерами сегодня уже никого не удивить: у большинства проектов они выглядят примерно одинаково. Настоящие различия заметны в другом — в инженерных решениях и качестве создания и управления цифровой 3D-моделью зданий. Именно от них во многом зависит, насколько дом будет удобным, надежным и экономичным в эксплуатации, а на рекламных изображениях этого не увидишь.

Первое, на что стоит обратить внимание, — остекление и инженерные системы. Сегодня класс энергоэффективности А+ — это не формальная характеристика, а показатель, который влияет и на расходы собственника, и на инвестиционную привлекательность жилья. Например, панорамные окна дают больше естественного света и визуально расширяют пространство, особенно если высота потолков достигает трех метров. Но важно понимать, как такое остекление будет работать на практике. В 90% премиальных проектах окна в пол не открываются из-за большого веса створок. Поэтому в квартире должны быть предусмотрены эффективная приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование и защита от солнца. Без этих систем летом квартира может сильно нагреваться, а расходы на электричество — заметно вырасти. Именно поэтому перед покупкой я рекомендую уточнить, как в проекте организован микроклимат: от этого напрямую зависят будущий комфорт и стоимость содержания квартиры.

Второй важный момент — лифты. Лифтом жители пользуются каждый день, поэтому их количество, скорость, вместимость, уровень шума и грузоподъемность напрямую влияют на повседневный комфорт. Особенно это заметно в высотных домах и в часы пик. При этом сами по себе современные лифты не делают квартиру более ликвидной. На ее востребованность прежде всего влияют расположение дома, удобство планировки и развитость инфраструктуры. Качественные лифты — это не столько инвестиционное преимущество, сколько важная составляющая комфортной жизни в доме.

Третье — продуманная планировка квартиры. Соблюдение строительных норм сегодня воспринимается как базовое требование, теперь в приоритете поведенческая аналитика: как семья проводит время дома, где завтракает и принимает гостей, хранит вещи или работает. Мы изучаем, как семьи реально используют пространство: где они завтракают, где хранят вещи, как работают из дома. Поэтому мы стараемся сделать полезным каждый квадратный метр. В проектах появляются просторные кухни-гостиные, мастер-спальни с отдельным санузлом и гардеробной, а также места для домашнего кабинета. Покупателю я советую смотреть не только на саму планировку, но и на схему расстановки мебели. Она сразу показывает, насколько удобно организовано пространство: где встанет кровать, хватит ли места для шкафа и останутся ли свободными проходы.

По данным отраслевых опросов, 91% покупателей готовы выбрать квартиру меньшей площади ради более продуманной планировки Это очень показательный сдвиг: люди больше не хотят платить за «воздух» в коридорах.

Не менее важный аспект — закрытый двор. За последние годы концепция «двор без машин» заметно изменилась. Сегодня недостаточно просто убрать автомобили, высадить газон и поставить несколько скамеек. Двор должен быть продуманным пространством, которым жители действительно пользуются каждый день. Мы выступаем за концепцию, где 80% территории работает на сценарии жизни: площадки для детей разных возрастов, зоны для занятий спортом и отдыха, тихие уголки и места для активного досуга, велодорожки и площадки для выгула собак. Хорошо спроектированный двор должен отвечать большинству повседневных потребностей жителей и при этом оставаться удобным для людей с разным образом жизни — пространство должно закрывать 90% ежедневных потребностей.

Какие решения в жилых проектах, на ваш взгляд, не всегда оправдывают свою стоимость и действительно нужны жителям?

Избыточными я бы назвал решения, которые повышают стоимость квартиры или ежемесячные расходы на ее содержание, но при этом не приносят ощутимой пользы в повседневной жизни. Особенно осторожно стоит относиться к опциям, которые покупатель не может оценить на момент сделки. Например, за обещаниями «премиального комьюнити» или эксклюзивного сервиса должны стоять конкретные пространства, понятный перечень услуг и договоренности с операторами. Если ничего этого нет, такая опция рискует остаться лишь частью маркетинговой концепции.

Согласно нашему исследованию, возможность пользоваться премиальными магазинами и эксклюзивными сервисами внутри комплекса оказалась значимой лишь для 14% жителей. При этом большинство считают, что базовые сервисы внутри дома должны присутствовать, но без перегиба.

Цифровые решения сегодня важны, но они должны быть понятными и действительно полезными. Почти каждый житель «умных» комплексов пользуются цифровыми сервисами, но их запрос предельно прагматичен: им нужны те, которые упрощают повседневные задачи. Например, доступ в дом по смартфону или биометрии, автоматическая передача показаний счетчиков, подача заявок в управляющую компанию.

Более сложные сценарии — например, управление каждой розеткой или цветом освещения в подъезде — не всегда оправдывают свою стоимость. Они усложняют использование системы, требуют регулярного обслуживания и могут чаще выходить из строя. В конечном счете дополнительные расходы ложатся на собственников. Поэтому при цифровизации мы ориентируемся не на количество функций, а на их реальную пользу для жителей.

Подход к оформлению лобби за последние годы тоже изменился. Раньше девелоперы стремились удивить покупателей масштабом входных зон, но большая площадь неизбежно увеличивает расходы жителей на отопление, освещение, уборку и обслуживание. На мой взгляд, важен не размер лобби, а его функциональность. Пространства площадью 150–200 кв. м вполне достаточно, чтобы встретить гостей, дождаться такси или поработать вне квартиры. В итоге жители получают удобную входную зону без лишних затрат на ее содержание.

К решениям, которые постепенно уходят в прошлое, я бы отнес мусоропроводы. Многие жители связывают их с неприятными запахами, сложностями в обслуживании и санитарными рисками. Поэтому сегодня девелоперы все чаще отказываются от них в пользу оборудованных площадок для раздельного сбора отходов. По нашему опыту, такой подход помогает поддерживать чистоту в подъездах и лифтовых холлах и в целом положительно влияет на оценку жилого комплекса жителями.

Но лучше всего ценность тех или иных решений показывает опыт самих жителей. Например, сигарные комнаты в домах высокого класса нередко используют как обычные места для встреч или со временем превращают в общественные гостиные. При этом действительно нужных бытовых решений порой не хватает. Девелопер может предусмотреть винную комнату, но забыть о техническом лобби, где можно оставить мокрую обувь, или об отдельном входе для курьеров. В результате холлы заполняются пакетами с доставкой, а шины, лыжи и другие сезонные вещи жители хранят в колясочных, потому что специальных помещений для них нет. Поэтому при проектировании стараемся отталкиваться не от эффектности опции, а от того, какую конкретную задачу жителя она решает.

Локация остается одним из ключевых факторов при выборе жилья. Как покупателю оценить не только сегодняшние возможности района, но и перспективы его развития?

За последние пять лет подход к развитию подмосковных территорий заметно изменился. На смену привычным спальным районам постепенно приходят полноценные городские центры. Гибридный формат работы закрепился, и люди уже не хотят ежедневно тратить по два часа на дорогу до Москвы. Покупатели все чаще выбирают районы, где магазины, школы, медицинские учреждения, места для отдыха и работы находятся в пешей доступности.

В этих условиях задача девелопера — не просто построить жилой дом, а создать комфортную среду со всей необходимой инфраструктурой. Чтобы оценить потенциал района, я рекомендую изучить мастер-план территории, а также планы муниципалитета по строительству дорог, школ, детских садов и других социальных объектов. Еще один показательный ориентир — интерес со стороны крупного сетевого бизнеса. Если в районе появляются супермаркеты, фитнес-клубы, частные клиники и кафе, это говорит о том, что предприниматели видят здесь потенциал и платежеспособный спрос. Если же магазины и сервисы постепенно закрываются, развитие локации может замедляться. Поэтому качественный девелопмент сегодня должен идти параллельно с развитием торговли, услуг и городской инфраструктуры.

Если покупатель выбирает между квартирой в Москве и Подмосковье, какие три вопроса помогут ему принять решение?

Первый вопрос — какой образ жизни мне подходит? Москва дает быстрый доступ к деловым центрам и развитой городской инфраструктуре, а Подмосковье — больше пространства и более спокойную среду. Если вы работаете удаленно, цените природу и хотите получить больше за те же деньги, стоит рассмотреть область. Если же вы ежедневно ездите в офис и не готовы тратить много времени на дорогу, удобнее может оказаться Москва.

Второй вопрос — что для меня важнее: ликвидность или площадь квартиры? Столичное жилье, как правило, проще продать, но при сопоставимом бюджете его площадь будет меньше. В Подмосковье за те же деньги можно приобрести более просторную квартиру, однако на ее последующую продажу может потребоваться больше времени.

Третий вопрос — во сколько мне обойдется содержание жилья? Нужно заранее оценить не только стоимость квартиры, но и будущие коммунальные и эксплуатационные расходы. В Москве они могут быть на 15–20% выше, чем в области, а с повышением класса проекта обычно растет и стоимость его обслуживания. Важно учитывать и масштаб жилого комплекса: камерный проект может быть уютнее, но расходы на общедомовые нужды распределяются между меньшим количеством квартир. Поэтому я рекомендую еще до покупки запросить примерный расчет ежемесячных платежей — это позволит реалистично оценить бюджет и избежать неприятных сюрпризов после заселения.

Что вы посоветуете покупателю самостоятельно проверить при выборе квартиры в новостройке?

В первую очередь я рекомендую проверить документы проекта: разрешение на строительство и проектную декларацию. Отдельно обратите внимание на сроки ввода дома в эксплуатацию и передачи ключей — это разные даты. Также стоит уточнить, из каких материалов возводится дом, какой у него класс энергоэффективности и сколько парковочных мест предусмотрено для жителей.

Не ограничивайтесь информацией на сайте девелопера — по возможности посетите строительную площадку и оцените темпы работ. Если на объекте мало рабочих и техники, стоит выяснить, с чем это связано.

Полезно также побывать в уже сданных жилых комплексах девелопера и поговорить с их жителями. Это поможет понять, насколько качественно работает управляющая компания, в каком состоянии находятся дворы и подъезды и как на практике организована парковка. Именно готовые проекты лучше всего показывают, как застройщик выполняет свои обещания.

Если подвести итог, каким главным принципом стоит руководствоваться при выборе квартиры?

Главный совет — не торопиться с решением. Изучите проектную декларацию, посетите уже сданные комплексы девелопера и заранее рассчитайте не только цену покупки, но и будущие расходы на содержание квартиры. Не бойтесь задавать сложные и конкретные вопросы: надежный застройщик готов открыто на них отвечать. Сегодня у покупателя достаточно информации и инструментов, чтобы сделать осознанный выбор. 

Важно оценивать не только площадь и стоимость квартиры, но и качество самого проекта, будущий комфорт и то, во сколько обойдется владение жильем в долгосрочной перспективе.

Также читайте:

• Чем дороже ремонт, тем меньше вернется. Какие переделки снижают цену квартиры
• Подмосковные новостройки подорожали больше, чем «вторичка»
• Рядом с Москвой недорого: недвижимость Подольска в 2026 году

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости