Почти треть коммерческих площадей на первых этажах новостроек остаются вакантными до 5 лет

Домостроение последних лет традиционно предполагает отведение 1-го этажа жилого здания под коммерческие помещения для стрит-ритейла. В настоящее время почти 90% новостроек возводятся с нежилыми инфраструктурными объектами на первом этаже, сообщает компания «ИНКОМ-Недвижимость».

Исключение составляют лишь некоторые малоэтажные проекты (порядка 6% от общего объема предложения на первичном рынке Москвы), а также комплексы клубного типа, где квартиры на первом этаже могут иметь собственные выходы. Такие ЖК, как правило, относятся к сегментам «комфорт» и «бизнес» — в общем объеме предложения на московском первичном рынке эти проекты занимают не более 4%.

Объекты на первом этаже могут иметь отдельные выходы во двор, собственные веранду и палисадник. Также есть лоты с выходом на улиц. Их девелоперы позиционируют как перспективные для перевода помещений в нежилой фонд и организации в них частной практики (для врачей, косметологов, парикмахеров, юристов и т. д.).

В целом такие варианты – квартиры с отдельным входом на первом этаже – пользуются повышенным спросом у покупателей в силу своей уникальности (неслучайно застройщики именуют их как «редкий формат»). При этом в новых ЖК, где пока нет острой конкуренции среди инфраструктурных объектов, подобные лоты представляют для покупателей двойной интерес, включая потенциальный коммерческий.

Практика показывает, что далеко не все проекты с инфраструктурными объектами на 1-м этаже оказываются успешными. По свидетельству аналитиков компании, не менее 30% коммерческих площадей в течение 3−5 лет после возведения новостройки остаются вакантными.

Традиционно квартиры на первом жилом этаже (фактически на втором, сразу над коммерческим помещением) уступают аналогичным на популярных срединных этажах от 5% до 20% стоимости, и выбирает их только 1 из 10 покупателей. Основная причина этого заключается в невысоком расположении жилого объекта над землей.

Цена помещений с отдельным входом и возможностью использования для коммерческой деятельности, как правило, на 5–15% выше, чем у остального равного по метражу жилья в том же доме. Инвестиционная привлекательность таких объектов определяется пешеходным трафиком: особо востребованы квартиры на первом этаже домов рядом со станциями метро в спальных районах. В зависимости от локации ценовое доминирование лота коммерческой недвижимости в жилом доме над квартирой с отдельным входом составляет до 20%, однако в ряде случаев разницы в стоимости может не быть вовсе.

«Сегодня перспектива получения высокого дохода от перепродажи коммерческого помещения после ввода ЖК в эксплуатацию представляется маловероятной. Формально ожидание внушительного профита могло быть оправдано в недавнем прошлом, когда стоимость любых объектов в новостройке росла по мере готовности дома – так, разница в цене квартиры в здании на уровне котлована и на завершающем этапе строительства составляла около 20%.

Но при нынешней конъюнктуре рынка этот ценовой разрыв заметно уменьшается, а в некоторых проектах девелоперы совсем отказываются от удорожания лотов – таким образом, объекты в готовом доме могут стоить так же, как и на начальном этапе строительства. Около 10 лет назад формат стрит-ритейла динамично развивался, и арендаторы буквально охотились за выгодно расположенными нежилыми объектами, поскольку тогда сети экономуниверсамов не были настолько развиты. Сейчас магазины «шаговой доступности» по большому счету потеряли актуальность, в первую очередь, из-за неспособности конкурировать по цене и ассортименту с сетевыми. Иначе говоря, развитие сетевых супермаркетов оказало колоссальное негативное влияние на рентабельность такого бизнеса, как стрит-ритейл», — комментирует главный аналитик компании Дмитрий Таганов.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus