Покупка жилья вне региональных центров поможет сэкономить от 10 до 50%, но не всегда

Один из способов сэкономить на покупке жилья – это купить квартиру в небольшом городе рядом с региональным центром. Специалисты насчитали 10 регионов, где покупка жилья в небольших городах обойдется на 30-50% дешевле, чем в региональном центре, и еще столько же, где разница в цене жилой недвижимости составляет от 8% до 26%. Самым высоким уровнем неравенства между региональным центром и соседними городами отличается Татарстан, где Квадратный метр в Казани стоит в полтора раза дороже, чем в остальной республике – 232,08 против 156,33 тыс. рублей за кв. м, сообщает премия Urban.

CEO и учредитель премии Ольга Хасанова считает эту диспропорцию исторически обусловленной: «Казань еще в начале 2000-х в качестве города с очень дорогими квартирами. Свою сыграли большие «нефтяные» деньги, горячка 1000-летнего юбилея и претензии на статус «третьей столицы». Последние три года республика переживает строительный бум – в Казани объем предложения удвоился, за ее пределами вырос в 1,5 раза. Но это не только не привело к удешевлению продукта, – напротив, он прибавил в цене на 70%. Внешние игроки, придя на рынок Татарстана, охотно приняли существующие правила игры, предпочтя лучшую маржинальность расширению клиентской базы».

Отчасти похожая ситуация сложилась и в Приморье – другом регионе с явно завышенными ценниками на жилье. По стоимости квадратного метра пригороды Владивостока уступают краевому центру на 38,7% (195,54 против 141,01 тыс. рублей за кв. м). Также в ТОП-3 присутствует Воронежская область – не из-за «дорогого центра», а скорее за счет относительно «дешевой периферии» (141,31 против 101,09 тыс. рублей за кв. м). Если в самом Воронеже панельное домостроение охватывает менее 15% рынка, то вокруг него – около 25%. Уже одно это обстоятельство сказывается на разнице в прайсе.

За первой тройкой следует группа из семи субъектов федерации, в которых потенциальная выгода от переезда за черту регионального центра измеряется в среднем в 29-35%. Она включает Новосибирскую, Свердловскую, Нижегородскую, Томскую области, Алтайский край, республики Башкортостан и Чувашию. В Краснодарском крае (за вычетом проектов на побережье) этот зазор достигает 26,3%, а на соседнем Ставрополье (без района Кавказских Минеральных вод) – 19,7%.

Далеко не везде ценовой переход выражен столь резко. В Челябинской, Иркутской, Пензенской, Ростовской, Ярославской, Липецкой областях и Республике Удмуртия он сводится к 10-17%. В Пермском крае дистанция между главным городом и его предместьями минимальна (7,9%), а в Саратовской области отсутствует вовсе.

Кроме того, в нескольких областях (Калининградской, Оренбургской, Кемеровской) аналитики выявили обратное смещение. Там, пусть и ненамного (на 5-6%), но жилье в пригородных локациях опережает по стоимости жилье в административных центрах. Крайний случай в этом отношении представляет собой Дагестан. Здесь как раз столица – Махачкала – находится на положении явного аутсайдера. Дербент и Каспийск в три с лишним раза превосходят ее по размеру среднего прайса и на порядок по объему предложения.

В целом на сегодняшний день нормой может считаться показатель в 140-170 тыс. рублей за кв. м для регионального центра и 100-140 тыс. рублей за кв. м для периферии. Самые низкие ценники сохраняются в Пензенской, Липецкой, Ярославской областях и на Ставрополье.

«Действительно, отказ от проживания в региональном центре теоретически может сэкономить российской семье в среднем от 1 до 2,5 млн рублей, – соглашается Ольга Хасанова. – Однако периферийные локации серьезно проигрывают по плотности и качеству социальной инфраструктуры, транспортной доступности, наличию рабочих мест региональным центром. Не стоит выносить за скобки и фактор престижа. Россия  остается страной с довольно сильной центростремительной демографической динамикой».

Методология:

Для исследования были отобраны 25 регионов. Все они соответствуют двум критериям: 1) на местном рынке сосредоточено не менее 2 тыс. лотов (квартир и апартаментов), выставленных на продажу 2) не менее 10% наличного предложения относится к новостройкам, которые базируются вне регионального центра. Еще одна особенность примененной методологии – исключение из подсчетов курортной недвижимости и любой другой, стоящей дороже 300 тыс. рублей за кв. м. Это было сделано, чтобы, во-первых, избежать статистических искажений и повысить однородность выборки, а, во-вторых, приблизить поле исследование к параметрам массового спроса, для которого важен вопрос экономии.