Юрист объяснил, как разъяснения ВС по схеме Долиной помогут защитить покупателей жилья

Верховный суд РФ опубликовал обзор с разъяснениями по делам, похожим на спор вокруг квартиры певицы Ларисы Долиной, что усиливает защиту добросовестных покупателей недвижимости. Теперь суды должны учитывать не только факт обмана продавца, но и добросовестность покупателя, а также его способность распознать заблуждение.

По информации РИА Недвижимость, при признании сделки недействительной суд обязан применить двустороннюю реституцию — стороны возвращают друг другу все, что получили по сделке, а не только недвижимость.

В опубликованном Верховным судом обзоре отмечается, что заблуждение продавца о мотивах сделки само по себе не является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Юристы считают, что это важный сигнал в пользу добросовестных покупателей. Так, директор по взаимодействию с органами власти группы «Плюс» Юлия Плетнева подчеркнула: если покупатель действовал разумно, проверил сделку и не мог знать о мошенническом воздействии на продавца, лишать его квартиры неправильно.

В то же время управляющий партнер юридической компании «Процесс» Наталья Карташова отметила, что продавец, ставший жертвой мошенников, не остается беззащитным, но ему придется собирать доказательства своей позиции.

Юрист Наталья Глазунова пояснила, что именно продавец должен подтвердить наличие у себя психического расстройства, которое лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими во время сделки. При этом отказ от проведения психолого-психиатрической экспертизы может стать основанием для отказа в признании сделки недействительной. Кроме того, продавцу нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об обмане.

Глазунова добавила, что суды теперь не смогут автоматически становиться на сторону продавцов, пострадавших от мошенников. Им придется проверять не только факт обмана продавца третьими лицами, но и добросовестность покупателя, а также его возможность распознать заблуждение. При этом суды должны самостоятельно назначать психолого-психиатрическую экспертизу.

Если сделку признают недействительной, суд применит двустороннюю реституцию — стороны вернут друг другу все полученное по сделке, а не только недвижимость, пояснила руководитель направления правовой поддержки агентства «Миэль» Ольга Балбек.

Тем не менее, по словам руководителя блока безопасности риелторской компании «Этажи» Елены Тикуновой, риски остаются в любой ситуации. Юристы советуют покупателям обращать внимание на «красные флаги» сделки — слишком низкую цену, спешку, расчеты через третьих лиц и необычное поведение продавца.

Тикунова отметила, что разъяснения Верховного суда упростили порядок действий, хотя носят рекомендательный характер. Член правового комитета Российской гильдии риелторов Николай Зырянов подчеркнул, что сам по себе обзор не гарантирует радикальных изменений в судебной практике и не исключает признания спорных сделок недействительными.