Юристы рассказали о ключевых рисках при покупке недвижимости за рубежом

При покупке недвижимости за рубежом россияне часто сталкиваются с ограничениями, которые отличаются от привычных в России прав на объекты. В ряде популярных стран иностранцам не предоставляют полный объем собственности на землю или недвижимость.

Так, в Таиланде и Индонезии иностранцам запрещено приобретать землю в собственность, а в Объединённых Арабских Эмиратах владеть недвижимостью можно только в специально отведённых зонах. По информации РИА Недвижимость, на Бали иностранцы не имеют права freehold — полной собственности на землю, доступной только гражданам Индонезии. Им предлагают долгосрочную аренду или право пользования участком.

В Дубае покупатели рискуют потерять недвижимость из-за недостаточной защиты добросовестного приобретателя на вторичном рынке. Поэтому перед сделкой важно тщательно проверить историю объекта и документы предыдущих сделок, предупреждают эксперты.

Управляющий партнёр Intermark Global Ирина Мошева отмечает, что в Таиланде на этапе инвестиций в строительство законодательство не защищает вложенный капитал. Покупателям приходится полагаться на репутацию застройщика. Она советует выбирать проекты с рассрочкой, привязанной к этапам строительства, или приобретать готовые объекты.

Власти Бали с 2025–2026 годов ужесточили контроль за нарушениями в сфере недвижимости. По словам эксперта Буланова, начали выявлять, закрывать и сносить незаконные объекты. Это не значит, что весь рынок проблемный или что небольшие девелоперы ненадёжны, но на фоне усиления контроля оформление уже построенной недвижимости становится всё более рискованным.

В ОАЭ иностранцы могут владеть недвижимостью на правах freehold только в определённых зонах, таких как Palm Jumeirah, Dubai Marina и Downtown, поясняет старший операционный директор NF Group в Дубае Дарья Сичковская. В остальных районах доступна долгосрочная аренда (leasehold) сроком до 99 лет. При покупке, особенно вилл у частных лиц, важно заранее проверить статус зоны и наличие всех разрешительных документов у продавца.

Несмотря на прозрачность и хорошее регулирование рынка недвижимости в Дубае, существует существенный минус для иностранных покупателей — слабая защита добросовестного приобретателя на вторичном рынке. Иллюстрацией стал случай с основателем агентства Whitewill Олегом Торбосовым, который потерял квартиру по решению суда: жильё вернули первоначальной владелице, хотя новый собственник уже был зарегистрирован.

Кроме того, в ОАЭ действует наследственное право по нормам шариата, что может не совпадать с волей владельца. Имущество может перейти родственникам мужского пола или государству. Чтобы защитить активы, Сичковская рекомендует заранее составить и зарегистрировать завещание.

В странах Европы, таких как Греция, южный Кипр, Испания и Черногория, иностранцы могут приобретать землю на общих основаниях. Ограничения касаются не титула собственности, а режима использования. Например, объекты, купленные по греческой золотой визе, нельзя сдавать посуточно, добавил эксперт Ашихмин.