Новая кадастровая оценка элитного жилья в Москве меняет экономику владения

Государственная переоценка недвижимости в Москве привела к росту кадастровой стоимости элитных квартир и апартаментов до 5 раз. По подсчетам аналитиков компании «Метриум», для лотов с оценкой выше 300 млн рублей годовой налог на имущество вырос с сотен тысяч до десятков миллионов рублей, что сделало стоимость владения более важным фактором при продаже и покупке высокобюджетного жилья.

Основой для изменения налоговой нагрузки стали поправки в Налоговый кодекс РФ, которые вступили в силу с 2025 года. Федеральный закон расширил полномочия регионов и позволил устанавливать предельную ставку налога на имущество физических лиц в размере до 2,5% для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, тогда как для стандартного жилья действует базовая ставка 0,3%, для апартаментов – 0,5%, для помещений в составе МФК – 2%. Параллельно столичные власти провели очередной тур государственной кадастровой оценки (проводится раз в два года, последний был в 2023), результаты которой начали действовать с 2026 года. Перерасчет затронул все сегменты недвижимости, однако наиболее ощутимое увеличение базы зафиксировано именно в элитном и делюкс-секторах.

Между тем сейчас в элитном и делюкс-сегменте 42% объектов недвижимости застройщики предлагают по цене от 300 млн рублей и выше. Причем медианная цена таких квартир и домов – 490 млн рублей, то есть больше половины недвижимости в диапазоне от 300 млн рублей имеют рыночную цену намного выше этой важной границы. У таких объектов шансы получить кадастровую оценку выше 300 млн рублей значительны.

Эксперты компании «Метриум» проанализировали выборку из 20 объектов в знаковых элитных домах столицы в Хамовникиах, Замоскворечье, на Пресне и Патриарших прудах. Расчеты строились на открытых данных Росреестра и портала Национальной системы пространственных данных (НСПД). Итоговая сумма налога дана оценочно, так как у собственников могут быть льготы и другие возможные преференции, которые при текущем анализе учесть невозможно.

В совокупности кадастровая стоимость исследуемых лотов выросла с 3,3 млрд до 7 млрд рублей. Рекордный относительный прирост показала квартира на Плющихе, где кадастровая оценка поднялась на 402% – с 96,1 млн до 482,6 млн рублей, а годовой налог увеличился с 268,8 тыс. до 11,2 млн рублей.

Максимальный абсолютный показатель зафиксирован в Гранатном переулке: кадастровая стоимость квартиры превысила 1,2 млрд рублей вместо прежних 310,5 млн рублей, а ежегодный платеж вырос с 6 млн до 29,5 млн рублей.

Объекты на Малой Бронной и улице Ефремова преодолели границу в 300 млн рублей: их государственная оценка поднялась со 164,9 млн и 240,6 млн до 574,9 млн и 597,8 млн рублей соответственно, из-за чего годовые начисления выросли с 451,3 тыс. и 721,9 тыс. рублей до 13,1 млн и 12,9 млн рублей.

При этом лоты в Бутиковском переулке с оценкой 294,8 млн рублей и текущим налогом 540,9 тыс. рублей, а также в 1-м Тружеников переулке с суммой 300 млн рублей и платежом 820,4 тыс. рублей против прежних 441 тыс. рублей оказались в пограничной зоне, где минимальный прирост кадастровой стоимости переведет объекты на ставку 2,5% с начислением более 7 млн рублей в год. Таким образом, два объекта со схожим рыночным бюджетом в 500 млн рублей могут иметь разную государственную оценку, поскольку массовая государственная модель оценивает дом по формальным критериям локации и года постройки без учета эксклюзивного ремонта и инженерии. В результате один лот облагается налогом по ставке 0,3%, а второй требует ежегодных выплат в десятки миллионов рублей.

Таким образом, поясняют эксперты «Метриум», рост кадастровой стоимости меняет экономику владения высокобюджетными объектами. Возникает понятие совокупной стоимости владения элитной недвижимостью. Цена покупки перестает быть единственным критерием выбора, и это может стать новым элементом конкурентного позиционирования объектов. Что это означает для рынка?

Может увеличиться предложение

Часть собственников дорогой недвижимости получит дополнительный стимул избавиться от активов, которые становятся слишком дорогими в содержании.

Усилится давление на сроки экспозиции

Для объекта с налогом в 10-20 млн рублей в год каждый дополнительный год продажи имеет вполне конкретную стоимость.

Усилится значение правильной цены

Завышенная цена будет обходиться собственнику дороже, поскольку период владения становится дополнительным источником расходов.

Падения цен на высокобюджетную недвижимость не произойдет

Прирост предложения и пересмотр кадастра вероятнее всего не приведет к снижению цен.

«Рынок элитной недвижимости долгое время ориентировался на цену покупки, однако теперь на первый план выходит полная экономика владения, – резюмирует комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Когда обязательные ежегодные платежи достигают 10-30 млн рублей, содержание пассивного актива без его практического использования теряет рациональный смысл. В результате на рынке появляется новая группа продавцов – состоятельные собственники, которые не испытывают проблем с ликвидностью, но захотят избавиться от чрезмерных расходов на содержание имущества. В ближайшие месяцы именно эта категория обеспечит заметный приток качественного вторичного предложения в наиболее престижных локациях Москвы.

При этом рост фискальной нагрузки не вызовет резкого падения ценников, поскольку владельцы дорогого жилья не готовы продавать объекты с глубоким дисконтом. Однако новые правила усилят давление на сроки экспозиции. В элитном сегменте поиск покупателя нередко занимает два или три года, и теперь каждый дополнительный год ожидания будет обходиться собственнику в сумму, сопоставимую с размером крупной скидки. Покупатели со своей стороны станут детально оценивать налоговую историю жилья еще до выхода на сделку, поэтому в ближайшей перспективе скорость продажи объектов будет напрямую зависеть от реалистичной стартовой цены и прозрачной стоимости владения».