Нижегородский район Москвы: «вторичка», квартиры по реновации и новостройки

Нижегородский район всегда был промышленным и к престижным никогда не относился. Но сегодня он подвергается активной джентрификации и стремительно меняется. Здесь строятся самые современные жилые комплексы. Рассказываем, почему эксперты прочат району большое будущее и высокую инвестиционную привлекательность. Смотрим, по каким ценам здесь предлагают недвижимость и какие новостройки есть или скоро появятся.

Между Садовым и МСД

Лицо Нижегородского района Москвы во многом определяет его расположение между Садовым кольцом (до которого всего-то 2 км) и Московским скоростным диаметром (МСД), ранее бывшим участком Северо-Восточной хорды. Через территорию района проходит Третье транспортное кольцо. Ехать из Нижегородского удобно хоть в сторону центра, хоть к МКАД.

По западной границе Нижегородский район соседствует с Таганским, по восточной – с Перово, по южной – с Лефортовским, по северной – с Рязанским и Текстильщиками. Он расположен ближе всего к центру Москвы из всех районов Юго-Восточного округа. И если раньше локация традиционно считалась более подходящей для жилья комфорт-класса, то сейчас здесь появляются проекты бизнес-класса. В последние годы район активно развивается за счет редевелопмента промзон, постепенно преображаясь: здесь появилась новая транспортная, торговая и социальная инфраструктура, что и позволило девелоперам повысить классность новых проектов.

Основной минус района – это экология, наличие до сих пор действующих промзон, недостаток зеленых территорий. Среди плюсов можно отметить множество транспортных маршрутов – здесь проходят три ветки МЦД (МЦД-2, МЦД-3, МЦД-4), в наличии метро – станции «Нижегородская» Большой кольцевой и Некрасовской линии, а также три станции МЦК – «Нижегородская», «Новохохловская» и «Окская».

Территория бывших рабочих поселков

Исторически Нижегородский район был промышленным: с первых лет советской власти здесь открывали фабрики, заводы, соответственно, появлялись рабочие поселки. Об этом периоде свидетельствуют названия улиц: Кабельная, Газгольдерная, Фрезерная и т. п. Со временем район превратился в большую промзону, здесь располагались такие известные предприятия, как Карачаровский механический завод, «Станкоагрегат», Микояновский мясокомбинат, завод «Фрезер» и другие.

Начиная с 60-х годов прошлого века для работников различных производств активно строили жилье. «Старая застройка района состоит преимущественно из типовых советских зданий, встречается достаточно много пятиэтажек в глубине кварталов. Как достоинство такого фонда можно отметить зеленые дворы», – говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Group.

Так как сегодня большая часть предприятий уже не функционирует, прежде занятые ими площадки вошли в столичную программу комплексного развития территорий (КРТ), а старый жилищный фонд активно обновляют в рамках реновации, в программу попало более 90 домов.

Рынок вторичного жилья: много нового

Рынок вторичной недвижимости Нижегородского района представлен в основном панельными и кирпичными домами советской постройки, а также более современными зданиями начала 2000-х годов. Как утверждает Светлана Опрышко, директор портала Всеостройке.рф, цены относительно демократичные по сравнению с центральными районами: средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке оценивается в 270 000–300 000 рублей в среднем – в зависимости от состояния самого дома, локации, уровня ремонта в квартире и прочих факторов.

Любопытный факт, на который обращает внимание Светлана Комиссарова,руководитель направления Аналитика Est-a-Tet: основную долю квартир в экспозиции вторичного рынка составляет предложение в современных жилых комплексах, введенных в эксплуатацию, и в сданных корпусах еще строящихся проектов. Например, это ЖК SREDA, «Аквилон Beside», «Новохохловская 15», Profit, «Перовское 2». Квартиры в таких домах составляют 63% от общего числа в экспозиции. На текущий момент, по данным эксперта, в открытой продаже находится 221 лот, причем на долю апартаментов приходится 14% от общего объема.

В базе «МИР КВАРТИР» встречаются разные предложения «вторички» в Нижегородском районе. Например, всего за 5,5 млн рублей выставлена на продажу студия на улице Подъемная. Правда, площадь этой недвижимости – всего 13,3 кв. м. Из объявления следует, что речь идет об апартаментах в новом 10-этажном монолитном доме, который был сдан в 2021 году. Продавец нахваливает район – «рядом школы, детские сады, магазины, кафе — все под рукой для комфортной жизни!» – и отмечает перспективность района для инвесторов. Стоимость метра этой мини-квартиры составляет 413 тыс. рублей.

Вот предложение в доме 1982 года, то есть советской застройки, расположенном на Нижегородской улице. Двухкомнатную квартиру в нем предлагают за 19,2 млн рублей. Площадь двушки 51 кв. м. Продавцы отмечают такие достоинства, как качественный евроремонт, наличие мебели и техники, которая остается покупателю. В квартире две изолированные комнаты 11,5 и 16,8 кв. м, уютная кухня площадью 11,2 кв. м, есть отдельная постирочная комната, говорится в объявлении. Стоимость «квадрата» в этой квартире – 376 тыс. рублей.

Четырехкомнатную квартиру площадью больше 112 кв. м по адресу Нижняя Хохловка, 8 продают за 31,6 млн рублей.  В объявлении говорится, что новый монолитный дом находится в отличном спальном районе, всего в 3 км от Садового кольца. О самой квартире сказано, что в ней просторные комнаты и большая кухня. Судя по фото, в квартире выполнена отделка формата «заезжай и живи». Стоимость квадратного метра – 282 тыс. рублей. Дом построен по программе реновации.

Первый в ЮВАО по новостройкам

Что касается нового жилья, то его в Нижегородском районе немало, в своем округе он лидер по предложению квартир в новостройках. Так, по данным «НДВ Супермаркет Недвижимости», в ЮВАО по размеру экспозиции Нижегородский район занимает первое место, на его долю приходится 20,4% всей экспозиции округа. Всего здесь в продаже находится 813 лотов общей площадью 36,8 тыс. кв. метров. Большая часть предложения представлена комфорт-классом – 56,5%, на долю бизнес-класса приходится 43,5%.

Сейчас в стадии строительства в Нижегородском районе находятся жилые комплексы N’ice Loft, «Бестселлер», «Издание», «Level Нижегородская», «Аквилон BESIDE 2.0».

Отдельная категория – готовые дома, которые новостройками можно назвать условно, так как они недавно сданы в эксплуатацию – «Перовская 2», «Нижегородская ул., д. 74», «Нижняя Хохловка ул., д. 8», «Фрезер ш., д. 7/2» (три последних построили по программе реновации).

В районе планируются и новые проекты, о которых есть информация в открытом доступе. Так, ожидается строительство многофункциональной высотки возле ТПУ «Рязанская», жилого комплекса по адресу Перовский проезд, 54, квартала бизнес-класса на улице Газгольдерная, а также появление новостройки на улице 1-я Фрезерная, 2/1.

«Средняя цена на рынке первичного жилья по району составляет 469,4 тыс. руб./кв. м. Квартиры можно купить по цене от 9,6 млн руб. до 49,6 млн рублей, средний бюджет – около 22, 4 млн рублей. Апартаменты в Нижегородском районе стоят от 7,1 млн рублей до 26 млн рублей, средний бюджет – порядка 16,7 млн рублей», – такие данные приводит Наталья Шаталина, генеральный директор агрегатора новостроек RedCat.

Локация с перспективами

Спрос на жилье в новостройках Нижегородского района в последние годы растет, как и стоимость квартир – аналитики Baza Development отмечают, что за последние пять лет цены на первичном рынке в этой локации поднялись на 62%.

Как считает сооснователь компании Baza Development Марк Заводовский, у Нижегородского района большое будущее и высокая инвестиционная привлекательность: «В районе на месте бывших промзон ведется активная застройка не только жильем, но и офисами. Так, новый деловой кластер планируют построить всего в паре километров от станции метро «Нижегородская», это будет «второй Сити». Значит, на карте Москвы скоро появится новая точка притяжения, и недвижимость здесь будет только дорожать».

По данным Светланы Опрышко, в рамках столичной программы комплексного развития территорий на участке площадью 4,49 га бывшей промзоны Карачарово планируют возвести общественно-деловые объекты (ТЦ, гостиницу, отделения банков, спортивно-развлекательный и физкультурно-оздоровительный комплексы с футбольным полем). Кроме того, в рамках КРТ будет реорганизован участок бывшей промзоны «Грайвороново» площадью около 3 га. На месте старых складов появится жилье и хоккейный центр.

Московский район Сокольники: большой парк, интересная архитектура и оригинальные новостройки

Нахабино: во сколько обойдется комфортная жизнь в Подмосковье

Как меняется Бауманская: от немецкой слободы до современных арт-кластеров и футуристичных бизнес-центров

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости