Долевое строительство: чрезмерная зарегулированность или недостаток регулирования?

Участники рынка недвижимости вот уже более десяти лет наблюдают за процессом внедрения Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», известного как № 214-ФЗ, и последующими изменениями этого закона. В начале этого года вступили в силу новые поправки. Как можно оценивать результаты этих изменений — об этом рассуждает Сергей Руденко, генеральный директор юридической фирмы «Красников, Руденко, Павлов и партнеры».

Кто-то убежден, что закон чрезмерно вторгается в отношения, которые в свое время самостоятельно сложились на основе общих положений законодательства, регулировались, что называется, законами рынка, и должны были гармонично развиваться сами собой. Другие, напротив, уверены, что закон дает слишком много послаблений участникам долевого строительства, позволяя злоупотреблять своими правами.

«Чтобы понять, кто в этой ситуации прав, необходимо в первую очередь определиться с тем, какие цели должен преследовать вышеупомянутый закон, — предлагает Сергей Руденко. — Совершенно очевидно, что он, прежде всего, обязан обеспечить соблюдение прав дольщиков. Что ж, давайте попробуем хотя бы частично разобраться,

какие инструменты для этого предоставляет закон и что это за интересы.

Итак, дольщик, разумеется, заинтересован получить квартиру, и чтобы многоквартирный дом был построен желательно в срок, а для этого, в свою очередь, нужно, чтобы застройщик использовал денежные средства именно на строительство этого дома».

С этого и начнем.

Где деньги, Зин?

Последние поправки, внесенные в закон, прямо запрещают использовать денежные средства дольщиков на любые цели, не связанные непосредственно со строительством дома, в котором этим дольщикам предназначаются квартиры. Но подобные нормы были в законе и раньше. Вопрос, работали ли они? Строительные компании банкротились в предыдущие годы и, к сожалению, десятками продолжают банкротиться до сих пор. И каждый раз, принимая дела такого банкрота, конкурсный управляющий обнаруживает, что все квартиры в доме проданы, деньги дольщиков израсходованы до последней копейки, застройщиком получены сотни миллионов кредитных средств, а дом построен только наполовину.

Что-то можно списать на очередной кризис, что застройщики обычно и делают, но далеко не все. Сумма всех долевых взносов, полученных от граждан, и кредитных средств банков обычно значительно превышает себестоимость строительства. И где эти деньги, непонятно.

Отсюда вывод – средства дольщиков почти всегда расходуются не по целевому назначению. «Однако, например, мне за все время действия закона «Об участии в долевом строительстве…» известны от силы пять случаев, когда руководство застройщика понесло за это наказание, — отмечает юрист. — Следовательно, вышеназванный законодательный запрет не работает и вряд ли заработает в обозримом будущем. Это главная причина всех проблем дольщиков, поскольку остальные из нее закономерно вытекают».

Перейдем ко второму пункту: защищает ли закон от задержки строительства? Очевидно – нет.

Ответственность застройщика за задержку выражается, прежде всего, в том, что дольщик вправе взыскать с него неустойку в совершенно непосильном для застройщика объеме, а то и вовсе расторгнуть в судебном порядке договор долевого участия и потребовать вернуть назад все внесенные по договору деньги. После трех-пяти таких исков застройщик, опять же, с чистым сердцем может объявить себя банкротом, ссылаясь на то, что до банкротства его довели сами дольщики, лишив оборотных средств. Так что в этом случае следует признать, что закон не просто не работает, а работает, скорее, в обратном направлении.

В качестве мер защиты прав дольщиков закон предусматривает обязательное страхование ответственности застройщика и обеспечение обязательств застройщика банковской гарантией. «Ни для кого не секрет, что эти механизмы ощутимого результата никогда не давали. Не будем углубляться в объяснения, почему так происходит, эта тема для отдельного исследования, просто констатируем факт: сложное разностороннее регулирование и в этом случае себя не оправдало», — уверен Сергей Руденко.

Чисто теоретическая защита

Новые поправки в качестве дополнительной гарантии соблюдения интересов участников долевого строительства предусматривают необходимость увеличения уставного капитала застройщика от 2 500 000 рублей при общей площади возводимых площадей менее 1 500 квадратных метров, до 1 500 000 000 рублей при застройке более 500 000 метров. Может быть, эти поправки помогут реально защитить права дольщиков?

Действительно, суммы выглядят довольно внушительно. Но стоит разделить эти суммы на квадратные метры, и получается, что такой уставный капитал гарантирует возврат денежных средств из расчета от 1,5 до 3 тысяч рублей за квадратный метр. При этом нигде в законе не сказано, что уставный капитал должен быть оплачен непременно денежными средствами. То есть он может быть оплачен любым имуществом, оценку которого произведет привлеченный застройщиком оценщик, и которое со временем будет изнашиваться и дешеветь. 

Самой надежной гарантией защиты дольщиков выглядит предусмотренное новыми поправками привлечение застройщиком денежных средств граждан посредством размещения таких средств на счетах-эскроу. Это способ расчетов, получить деньги при котором застройщик сможет только после окончания строительства и передачи квартиры дольщику. Если дом не будет построен, банк вернет все деньги дольщику назад.

Казалось бы — вот оно, решение всех проблем. Но это только в теории, обращает внимание юрист.

Такой способ привлечения денег не является обязательным для застройщика и, говоря откровенно, вообще не является способом привлечения средств,

поскольку строительство в этом случае застройщик должен будет осуществлять за свой собственный счет, что ему, конечно, малоинтересно.

Да, законом предусмотрен целый ряд льгот для застройщиков, работающих по такой системе — необязательность страхования ответственности, получения банковской гарантии и другие. Но законодателю при всем желании вряд ли удастся объяснить застройщику, почему он должен использовать эту странную схему вместо того, чтобы просто построить за свой счет дом, если у него есть такая возможность, и распродать квартиры на вторичном рынке по максимально высокой цене. Однако главная проблема даже не в этом, а в том, что реально такой возможности нет практически ни у одного застройщика.

Кто оплатит новую процедуру?

Можно, пожалуй, до бесконечности перечислять положения закона «Об участии в долевом строительстве…» и новые поправки к нему, но это необязательно, чтобы дать ответ на главный вопрос — достаточен ли уровень правового регулирования долевого строительства для того, чтобы предоставить дольщику надежные гарантии получения квартиры, а застройщику создать приемлемые условия для строительства?

К сожалению, даже приведенные соображения показывают, что при значительном объеме и невероятной сложности закона он полноценно защищает дольщиков только от одной беды — двойных продаж. Во всем остальном риски остались, по сути, такими же. Продолжающееся увеличение правовых норм и усложнение возникающих отношений, со всей очевидностью, ощутимых положительных результатов не дает.

Просто за каждый новый барьер и препятствие в деятельности застройщика дольщик платит дополнительным рублем, только и всего.

Без действенного механизма контроля над целевым расходованием денежных средств дольщиков все остальные меры защиты их интересов практически бесполезны, считает Сергей Руденко. А дальнейшее закручивание гаек приведет только к тому, что застройщики все чаще начнут использовать модель ЖСК, к которой закон не предъявляет вообще никаких особенных требований, гарантирующих соблюдение интересов вкладчиков, которые по факту являются теми же самыми дольщиками.