Ольга Гусева: «Пора понять, что панель – это уже не «хрущевки»

Недавно в Московской области вступил в силу запрет на строительство панельных домов некоторых серий. Рынок воспринял его с удивлением и недоумением. Оправдан ли этот запрет и что он реально даст рынку недвижимости? Об этом мы спросили Ольгу Гусеву, коммерческого директора ГК «МИГ-Недвижимость».

Справедливо ли были запрещены некоторые серии панельных домов? Были ли у них перспективы?

На мой взгляд, логика в запрете серий вообще не прослеживается. Среди запрещенных к строительству есть серии, которые актуальны и сегодня: квартиры практически со свободными планировками, широкий ассортимент планировочных решений и размеров квартир, наличие востребованных сегодня 1-, 2-комнатных квартир, дома с разнообразными фасадами.

Фасады части серий отделаны кирпичом, кирпич — любимый покупателями материал, а с учетом широкой по цвету линейки кирпича легко можно добиться разнообразия архитектурного облика микрорайона. Проблема, которую пыталось решить правительство Московской области, — убрать типовые одноликие фасады — могла быть легко решена незначительными доработками проектов, ведь панель можно «одеть» в любой материал.

Некоторые из попавших под запрет серий не строят уже много лет, например, одна из серий не строится с 1965 года. Также под запрет попали серии, подлежащие сносу. Какой в этом смысл? Есть в списке и серии, запущенные только в 2006—2008 гг.одах. Это слишком маленький срок для серии, она могла еще не окупиться. Серии явно технически соответствует требованиям покупателей, а все остальные характеристики легко корректируются.   Я вижу и некие политические моменты в запрете серий, ведь в список попали несколько серий, применяемых СУ−155, и здесь вопрос не в сериях, а в подходе к строительству определенных проектов. Некоторые серии — средней этажности, что весьма актуально и поддерживает намерения властей снизить этажность строящихся зданий. Например, серия «Призма» И−1630, удачно реализованная в Куркино, Бутово и других районах, с интересной архитектурной, просторными квартирами и возможностью перепланировки. Так, 2-комнатная квартира площадью 103 кв. м легко могла быть трансформирована в 3-комнатную. Хотя серия не строится с 2006 года — из-за слишком просторных квартир и стремления застройщиков строить многоэтажные дома. Представьте, что в список запрещенных попали и серии с 5-комнатными квартирами, и с возможностью разместить паркинг в подвалах.

В общем, это еще раз показывает, что панель имеет гораздо больше возможностей, чем многие из нас предполагают.

Под запрет попала и экспериментальная серия Колос И−1279, которая уже давно, с 2000 годов, не строится. Она достаточно дорогая по себестоимости, и это логично — здесь произошла регуляция рынком. Абсолютно нелогично запрещена серия КОПЭ-М-Парус — отличные современные дома, с подземными гаражами и первым нежилым этажом и/или со встроенно-пристроенными помещениями различного назначения, с просторными квартирами.  

В список запрещенных, тем не менее, не вошли серии, которые не обладают необходимыми современными качественными характеристиками, серии, которые строились до 1980−90 годов, например, квартиры с проходными комнатами, обладающие низкой тепло- и шумоизоляцией.

За время внедрения и жизни панелей было спроектировано очень много разных серий, часть из них прочно вошла в нашу жизнь, часть стала просто экспериментом и теперь является некой архитектурной изюминкой города («дома на ножках», например), а некоторые так и не были реализованы. При этом никому не пришло в голову использовать все эти наработки (хотя многие из них весьма интересны). Необходимо все эти серии проанализировать и в случае несоответствия текущим требованиям часть из них запретить.

Мне кажется, нужно решать вопрос запретом не конкретных серий, а серий, которые не соответствуют основным современным требованиям по тепло- и шумоизоляции, гибкости и планировочным решениям, внешнему виду. Если изучить опыт отечественных проектировщиков, можно обнаружить очень интересные вещи, актуальные сейчас: возможность объединить кухню с гостиной, квартиры-студии, квартиры с частично свободной планировкой — и многое было спроектировано еще до основного строительного бума в конце 90-х — начале 2000-х годов. Да, есть определенная логика в нелюбви к панельным домам за их в прямом смысле слова «прямоугольность», но в современных панельных домах есть эркеры, объемные лоджии и другие элементы, позволяющие создать интересные варианты.

Какие требования должны предъявляться к технологиям?

Прежде всего, актуальность, гибкость, себестоимость, интересный внешний вид. Актуальность технологии сохраняется. Выход с рынка старых серий должен происходить сам собой, с учетом возрастающих потребностей потребителей. Интересно, что сейчас снова актуальны планировки старых серий.

Технология должна быть гибкой. К слову, среди запрещенных серий есть серии, которые имели до 15−19 типов секций, можно было предусмотреть разнообразную нарезку в одном жилом комплексе. Себестоимость — важный фактор. После кризиса многие производства не смогли конкурировать по цене, поскольку упали объемы. Это послужило неким стимулом к развитию. Многие производства обновили серии, оборудование, оптимизировали ассортиментный ряд. Следующие шаг — это применение технологий и интеграция разных типов технологий строительства. Интересная внешняя отделка. Все серии достаточно легко, даже если заранее не предусматривали другой тип внешних фасадов, могли быть переформатированы. Сейчас есть различные варианты отделки внешних фасадов: навесные, вентилируемые, кирпичные, панельные (с отделочным кирпичом или иными материалами). Есть различные варианты решений, например, компания «КРОСТ» создает очень интересные внешние фасады (объемные, цветные, с применением плитки, узора), глядя на которые, даже не скажешь, что это панельный дом. Основные их преимущества — это широта применения и высокая скорость строительства.

Наличие проработанных типовых проектов сокращает расходы на проектирование и многое другое.

Хотя расходы на проектирование — не самые значительные при строительстве, но, с учетом сокращения текущего платежеспособного спроса, необходимо максимально детально подходить к проекту и контролировать себестоимость, экономия крайне важна.

Какие существуют ограничения при строительстве панельных домов?

В районах с уже существующей плотной застройкой проблематично строительство высоких панельных домов, т. к. трудно вписать краны со стрелой. Логистика также имеет ограничение.

Может ли покупатель оценить качество возводимого панельного дома? На что нужно обратить внимание?

Боюсь расстроить читателей, но, если они не профессиональные строители, оценить ход строительства ни панельного, ни монолитного дома они не смогут. Для этого нужны специальные знания. Ведь, покупая одежду или обувь в магазине, мы оцениваем ее цвет, фасон, удобство модели, уточняем, из какого материала она изготовлена и… все. Так и в вопросах строительства — доверьтесь профессионалам. А вот при приеме квартиры от застройщика покупателю необходимо оценить качество квартиры на соответствие условиям договора, явные недостатки и прочее. Прежде всего, завод отвечает за качество произведенной продукции. На стройплощадке материалы принимаются и проверяются ответственными сотрудниками. Если во время транспортировки панели пострадали, они утилизируются или возвращаются обратно на завод. А дальше — вопросы монтажа, и  здесь играет роль уже человеческий фактор. Но покупатель может быть уверен, что в течение гарантийного срока — 5 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию застройщик несет полную ответственность за свои действия независимо от того, по какой технологии построен дом. Покупатель, конечно, может посетить стройплощадку, но увидит только, какими темпами ведется строительство.

Какие серии, с вашей точки зрения, наиболее удачные, а какие – нет?

Разработано большое количество серий, у которых есть различные вариации, любая панель может быть доработана с учетом современных требования, в итоге конечных вариантов -  множество. Несомненно, есть неудачные серии, некрасивые дома. Например, так называемый «дом на рогах». А есть и интересные решения, например, в подвале дома серия ПД−4 предусмотрен паркинг, хотя серия не строится уже около 10 лет. Любая серия может стать удачной. Если рынок будет диктовать свои условия к панели, серии будут модернизироваться, видоизменяться, постоянно дорабатываться, неудачные уйдут с рынка, удачные продолжат свое существование. Это идеальное развитие ситуации. Многие компании, занимающиеся панельным домостроением, это понимают и стараются идти в ногу со временем, постоянно дорабатывают свои серии.

Каковы перспективы панельного строения в Москве и регионах?

После данных инициатив, на мой взгляд, перспективы не радужные. Запреты серий повлекут за собой значительные затраты на модернизацию производств.

Запрет серий, разработанных и введенных совсем недавно, в 2006—2008 гг.одах, — это вообще прямой убыток для производств.

Эти серии себя еще даже могли не окупить, ведь с момента запуска необходимо, чтобы прошло определенное время (от 5 до 10 лет, в зависимости от сложности оборудования и объемов строительства). В регионах перспективы лучше. Прежде всего, производства — это реальные рабочие места. А требования к внешнему виду жилых зданий в регионах ниже, люди хотят иметь комфортное жилье, не акцентируя внимание на внешних моментах. Я считаю, уже пора забыть аналогию «панель – хрущевки». Уже не применяются устаревшие технологии и материалы. Если панельному домостроению придать определенный вектор развития и поддержать технологию, прекратить нелогичные запреты, мы сами удивимся, как панель эволюционирует, какую широту применения будет иметь. В рамках экономического развития производство играет ключевую роль, и не только с точки зрения социальной значимости, но и повышения качества домов, развития регионов и снижения себестоимости проектов.

Производство необходимо мотивировать, а роль регулятора сыграет рынок. Необходимы разные технологии, их здоровая конкуренция позволит бороться за покупателя за счет качеств каждой из технологий, а также естественным путем регулировать цены. Ведь именно это нужно рынку и покупателям. Появится  возможность для управления себестоимостью, значит, при сокращении платежеспособного спроса у застройщика будет инструмент снижать цену для покупателя, не лишая себя доходности.