Ольга Зыблая: «Через год цены на премиальную недвижимость могут прибавить около 20%»

Как известно, деньги любят тишину. Поэтому о том, что происходит за изысканными фасадами и высокими заборами элитных домов, мы знаем гораздо меньше, чем об остальной недвижимости. Этот пробел мы восполняем в беседе с Ольгой Зыблой, директором по продажам и маркетингу клубных домов Turandot Residences & Artisan.

Ольга, давайте сначала поговорим о спросе на дорогое жилье. Как вели себя покупатели элитной недвижимости в прошлом году и в первом квартале этого года?

Начало 2023 года по активности на первичном рынке высокобюджетной недвижимости Москвы было не столь вдохновляющим, каким стало начало 2024 года. Справедливости ради надо отметить, что первые месяцы традиционно не настолько оживленные – сказывается сезонность. Но не в этот раз. Сейчас, и это отмечает подавляющее большинство участников рынка, спрос высок настолько, что, по нашим данным, показатели продаж первых полутора месяцев сопоставимы с шестимесячными показателями второй половины 2023 года.

К слову, прошлый год в целом, несмотря на вялое начало, был весьма позитивным по объемам реализации. Ожидаем такую же тенденцию и в текущем году. На спрос будет влиять высокая девелоперская активность: за последний год появилось много интересных по концепциям проектов, которые мотивируют покупателей к заключению сделок. Отмечу, что настолько бодрым и разнообразным рынок премиальной недвижимости не был уже давно – примерно с 2021 года.

Кроме того, высокий спрос свидетельствует о том, что покупатели охотнее инвестируют в российскую, прежде всего, столичную недвижимость – не только ради сохранения средств, но и в целях приобретения более современного жилого пространства для собственного проживания.

Что происходит с ценами? Почему они ведут себя именно так?

Цены на премиальные новостройки довольно стабильны на протяжении последнего года – они кардинально не меняются с середины прошлой весны, объем предложения растет. Хотя в их поведении заметны определенные особенности: например, в рамках одного проекта на несколько очередей цены на лоты в более высокой строительной готовности и на начальной стадии могут быть одинаковы. Все из-за того, что меняются условия для девелоперов, включая проектное финансирование, растет себестоимость материалов.

Надо помнить, что в премиальной недвижимости важнее не столько цена, сколько характеристики проекта и выбираемого лота – они обеспечат ликвидность. Думаю, что в недалекой перспективе цены подрастут: если в 2023 году средняя цена квадратного метра в премиальном сегменте составляла 1,2 млн рублей, то к началу 2025 года она может прибавить около 20%.

Ипотека в сегменте высокобюджетной недвижимости не была двигателем, но, тем не менее, занимала в разные периоды от 10 до 20% объема продаж. Как сейчас с этим обстоят дела?

Ипотека по-прежнему не превышает 20% в общем объеме продаж премиальной недвижимости. Клиенты, которые не хотят рисковать и выводить средства из бизнеса, пользуются привлечением заемных средств. Другими словами, в сегменте высокобюджетной недвижимости это практически единственный повод обращаться в банки за кредитом, второй – желание оставить часть свободных средств на руках для подстраховки.

В условиях экономической нестабильности все участники рынка так или иначе приспосабливаются к новым обстоятельствам, и девелоперы не исключение. Кто-то разрабатывает собственные финансовые инструменты, кто-то находит интересные пути сотрудничества с банками. Продают те, кто готов быстро меняться и принимать решения, подстраиваться под покупателя, персонализировать свой прайс и быть более гибким – сейчас это главный залог успеха.

Если говорить о системе рассрочек, то она может быть самой разнообразной, включая длительность периода, с процентами или без них, с привязкой к курсам валют для минимизации рисков. Хотя отмечу, что девелоперов заставляет разрабатывать собственные системы рассрочек не столько ситуация с дорогой ипотекой, сколько опыт наших покупателей в Дубае, где большинство сделок заключается с применением рассрочек. Словом, Дубай разбаловал наших клиентов. Тем не менее, в нынешних условиях важно всегда идти на диалог с клиентами и предлагать максимально индивидуализированные варианты приобретения, причем вне зависимости от масштаба сделки и размера приобретаемых площадей. В нашей практике есть пример, когда клиент вносит платежи по рассрочке и параллельно делает ремонт.

Как высокая ключевая ставка влияет на девелоперский бизнес в элитном сегменте? Будет ли продолжаться эта активность, если ставку существенно не снизят?

Размер ключевой ставки влияет, во-первых, на стоимость проектного финансирования для новых проектов, благодаря которым сохраняется разнообразие рыночного предложения, а также на общий доход клиентов-бизнесменов, который по итогам года может оказаться ниже ожидаемого и заставить их отложить покупку недвижимости на более поздний период.

В целом, не думаю, что объем будет существенно сокращаться – проекты будут выходить примерно в том же темпе, что и в 2023 году, к тому же маржинальность элитных проектов достаточно убедительна для успешного взаимодействия с банками в рамках проектного финансирования. Тем не менее, все – и девелоперы, и клиенты – рассчитывают на понижение ставки. Постоянная адаптация к новым экономическим реалиям с волатильностью валют и повышением ключевой ставки приводила к тому, что на какие-то периоды рынок замирал, но со временем оцепенение проходило, и реализовывался тот самый отложенный спрос.

Нынешнее состояние рынка напоминает постпандемийную активность. И сейчас мы понимаем, что любые турбулентности ведут к новому опыту и новым поведенческим паттернам.  

Все мы помним, как пандемия изменила вкусы и предпочтения покупателей недвижимости. Сохраняется ли эта тенденция? И появились ли новые запросы?

Безусловно, пандемия внесла свои коррективы в формирование требований к недвижимости, изменила отношение к планировкам квартир и вообще изменила степень погружения клиентов во все аспекты, связанные с будущим домом. Наполнение стало гораздо важнее, чем внешний облик – из каких материалов сделано, кто производитель, какие характеристики.

Если раньше люди приобретали огромные квартиры и проектировали даже холодильники для шуб, то теперь это в прошлом. Сейчас покупателей больше интересует функциональность и экологичность, каждый сантиметр приобретаемой площади должен нести полезную нагрузку. Пандемийное время показало, что клиенты стали особенно ценить продуманные пространства для персонала – помощников по хозяйству, репетиторов для детей, фитнес-тренеров, курьеров, а также отдельных темных пространств, в число которых помимо гардеробных, кладовых и постирочных входит и сервисная кухня.

На стадии покупки квартиры обсуждаются и выверяются до мелочей сценарии жизни семьи, подбирается соответствующая по размеру площадь с возможностью организации необходимой планировки. Особым трендом 2023 года стал спрос на квартиры с двумя входами – парадным и для помощников.

Какие квартиры в премиальном сегменте сейчас пользуются повышенным спросом и почему?

Спросом пользуются не просто квартиры с продуманными планировками, отвечающими идеальной картине мира будущих жильцов, а многофункциональные квартиры – жилые пространства, которые обладают хорошим потенциалом к планировочным трансформациям. Например, просторную гостиную с окнами по периметру и правильными простенками можно со временем разделить, сделав дополнительную спальню, кабинет или домашнюю мастерскую.

Кроме того, это довольно просторные по площади лоты. В конце 2023 года мы совместно с экспертами Est-a-Tet провели исследование, которое показало, что наибольшим спросом – почти половина сделок (44%) – пользовались квартиры и апартаменты с четырьмя комнатами, далее – трехкомнатные лоты (29%) и однокомнатные (20%). Меньше всего клиенты выбирали двухкомнатные квартиры и апартаменты – на них пришлось всего 7% от общего числа сделок. Особым вниманием пользуются пространства от 140 до 170 кв. м и далее до 200 кв. м, что на тот момент составляло порядка 39% от всего объема предложения.

А что с загородным жильем? Мы помним, как во время пандемии все устремились за город…

На протяжении последних 2,5 лет наметился обратный тренд: собственники загородного жилья присматривают себе квартиры в центре Москвы. Причины – самые разные: меняются интересы и жизненные сценарии, появляется усталость от постоянного ухода за земельным участком и самим домом, и т. д. Эти люди подбирают такие проекты и форматы недвижимости, где совмещается городской и загородный образ жизни – квартиры или городские виллы в зеленых и тихих районах Москвы с террасами или собственными патио.

Появились ли новые категории покупателей элитного жилья?

Последние два года активно проявляют себя топ-менеджеры из регионов, которые переходят на более высокие посты в московских структурах и переезжают сюда с семьей. Также выросла доля региональных бизнесменов, у которых в связи с успешной реализацией программ импортозамещения в разных отраслях экономики увеличились доходы, и теперь они обращают свой инвестиционный взор на столичную недвижимость. Доля иностранцев среди покупателей, снизившаяся за счет ухода покупателей из европейских стран, компенсируется представителями арабского и азиатского мира (послы и дипломаты  из Египта, Ливии, Кореи).

Купить квартиру без денег: как поступить, если бюджет ограничен или средств нет совсем?

Студия или однокомнатная квартира: что больше подходит для инвестора?

За I квартал новостройки в российских городах подорожали на 3,6%

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости