Галина Киселева: «Заключение договора – это главное при аренде квартиры»

Вот и настала осень. На рынке аренды это традиционно самый активный период. О том, каким он оказался в этом году, мы решили узнать у Галины Киселевой, директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость». А заодно проконсультироваться по часто возникающим вопросам и ситуациям.

Галина Юрьевна, какие тенденции вы наблюдаете на рынке аренды в этом году? Как меняются спрос и предложение?

Первое, что можно отметить, — это то, что «горячий сезон» стал более продолжительным. Если лет пять назад он приходился на период с 15 августа по 15 сентября, то сейчас спрос начинает расти с середины июля и снижается в середине октября. В этом году мы также отметили заметное оживление уже в июле. В этом отношении рынок аренды никаких сюрпризов не преподнес.

Меняется ли как-то портрет арендатора в разных сегментах?

Изменений мы не наблюдаем. Единственное, что можно сказать, так это то, что арендаторы стали требовательнее и останавливают свой выбор на более качественном жилье, и не всегда соглашаются снимать «бабушкины варианты», которых, к слову, становится меньше с каждым годом. Люди хотят получать за свои деньги качественный товар, впрочем, как  и услугу. 

Может быть, какие-то категории арендаторов и арендодателей уходят с рынка, какие-то приходят? Пишут, что иностранные экспаты почти исчезли. Так ли это?

Доля иностранцев в структуре спроса составляет 5−7%. Мы не берем во внимание граждан из бывших союзных республик. И в настоящее время пока мы не наблюдаем изменения этой доли.

Единственное, что мы сейчас отмечаем — это заметное увеличение спроса на квартиры экономкласса со стороны граждан Украины.

Они добавили 7−10% к общей картине спроса, который в целом в августе увеличился на 40%.

По нашим данным, средняя цена аренды квартир растет на несколько процентов в год. Какой рост вы зафиксировали в этом году? На какой сегмент приходится наибольший рост, а на какой – наименьший?

В первом полугодии цены практически не показали никакой динамики, изменения происходили в пределах 1−2%. Это, впрочем, характерно для данного периода. А вот летом цены традиционно пошли вверх, но резкого подъема мы не наблюдаем. Это объясняется тем, что платежеспособность населения остается на прежнем уровне. В среднем за июнь—август стоимость аренды одно- и двухкомнатных квартир экономкласса выросла на 4%, по 2% они прибавили в августе, а трехкомнатных – на 2% за лето, 0,21% – в августе. В остальных сегментах стоимость практически не изменилась.

Дорожают ли самые дешевые предложения в Москве? В Подмосковье?

На рынке аренды периодически появляются самые дешевые варианты, и это объясняется разными причинами. Обычно их низкая цена связана с разными условиями. Например, предоплатой за полгода или год, отсутствием ремонта или же коротким сроком найма. Иногда на рынок выходят неплохие предложения по заниженной стоимости. Как правило, их владельцам необходимо очень быстро сдать квартиру в силу каких-либо обстоятельств. Поэтому в разное время можно снять жилье по низкой арендной ставке. Некоторые арендаторы специально готовы ждать такие предложения ради экономии расходов на аренду.

А что происходит с элитной арендой? Спрос на нее гораздо меньше предложения. Влияет ли это на цены?

Сегмент элитной аренды всегда отличается тем, что объекты находятся дольше других в экспозиции. Тем не менее, на цене это не отражается. Другое дело, что от месяца к месяцу могут появляться объекты дороже или дешевле, которые могут влиять на среднюю стоимость. Но в целом ставки в премиум-классе по-прежнему высоки.

Претерпевает ли какие-то изменения сумма страхового депозита? Комиссия риэлтора?

Сумма страхового депозита, как правило, составляет 100% от арендной ставки, но этот размер всегда оговаривается перед подписанием договора найма.

Владельцы часто идут навстречу арендаторам и делят эту выплату на 2−3 части.

Иногда, если в квартире нет очень дорогих вещей, сумма депозита уменьшается. Ведь главное его предназначение – это обеспечение сохранности имущества. Поэтому все моменты оговариваются индивидуально. Риэлтор обычно подсказывает, в каких ситуациях можно попросить «скидку» и получить снижение размера страхового депозита.

Если говорить о комиссионных агенту, то за стопроцентное вознаграждение клиент получает полный спектр услуг. Это и подбор вариантов, и сопровождение на просмотрах квартир, и переговоры с собственниками и контрагентами, и проверка правоустанавливающих документов на квартиру. Ну и основное – это составление договора найма. В «ИНКОМ-Недвижимость» разработана собственная форма договора, которая предусматривает главные пункты, включающие права и обязанности обеих сторон, он также может составляться индивидуально. Но самое главное – это то, что наши специалисты продолжают сопровождать клиента и после подписания договора найма на протяжении всего срока его действия. За это время можно обратиться за консультацией, если возникнут любые вопросы, в том числе и спорные.

Какие аргументы вы можете привести в пользу официального способа взаимодействия арендодателя и арендатора? Ведь собственнику нужно будет платить налог. С другой стороны, такие вопросы, как возмещение ущерба сверх суммы страхового депозита, на практике решить очень трудно.

Заключение договора – это основное при аренде квартиры. Именно благодаря тому, что в нем указываются все условия проживания, можно регулировать спорные моменты. Регистрация такого договора нашим законодательством не предусмотрена, поэтому он находится только в распоряжении нанимателя и наймодателя. Собственников квартир мы консультируем, какую форму уплаты налога им лучше выбрать и как это сделать. Если же квартирантами нанесен ущерб, превышающий размер страхового депозита, то этот вопрос также помогают решить наши юристы, которые при необходимости могут сопровождать клиентов в суде.

Было ли, кстати, на вашей памяти, чтобы собственнику удалось что-то получить по суду или без него за нанесение ущерба квартире со съехавшего арендатора? Расскажите, пожалуйста.

Такие случаи редки, но все же встречаются. На память приходит один. Однажды наш клиент сдал квартиру семье с детьми. Был заключен договор, в котором, помимо суммы страхового депозита, был прописан пункт, что в случае нанесения ущерба детьми наниматели будут обязаны его возместить полностью. Либо в силу того, что дети были слишком активные, либо родители не досмотрели, но в квартире были изрисованы все обои, а ремонт делали недешевый. Мебель, видимо, в свое время тоже послужила в качестве «холста», но ее удалось привести в нормальное состояние. По понятным причинам обои стали объектом возмещения. Но поскольку все было прописано в договоре, то арендаторы после переезда и по договоренности с собственником оплатили покупку обоев. Таким образом, вопрос был решен и без всяких судебных разбирательств.

Как удается решать вопросы со злостными неплательщиками? Расскажите про такие случаи.

Если нужно выселить неплательщика, то это можно сделать вполне законно и даже не обязательно через суд, при условии, конечно, что нарушены условия договора. Приведем пример. Пожилая женщина сдала свою однокомнатную квартиру в центре Москвы за 50 тысяч рублей. Сама она уже давно живет на даче. Так сложилось, что клиент, который проживал у нее уже полтора года, перестал платить арендную плату. Она ждала три месяца, пока ситуация исправится, но ничего не менялось. Тогда она обратилась за консультацией к нам. Риэлтор провел переговоры, в результате которых выяснилось, что молодого человека уволили, поэтому у него не было денег на оплату аренды квартиры. Уговоры оплатить долг или покинуть квартиру ни к чему не привели.

Тогда юрист компании составил иск и представлял интересы клиентки в суде.

В результате дело было выиграно, а женщина получила не только компенсацию в размере 150 тысяч рублей за три месяца проживания, которые не были оплачены, но и 50 тысяч рублей по неустойке, указанной в индивидуальной форме договора найма, плюс еще 30 тысяч рублей за моральный ущерб.

Каких изменений на рынке аренды вы ожидаете в случае сложной экономической ситуации?

В настоящее время мы не отмечаем серьезных изменений на рынке аренды. Если, например, в 2008 году арендаторы, пострадавшие в результате уменьшения зарплат, подбирали себе более дешевое жилье, то сейчас такой процесс не наблюдается. В данный момент пока все достаточно спокойно.