Дмитрий Иванов: «Со временем люди признают, что «двор без машин» стоит ограничений и затрат»

Ситуация, когда покупателю квартиры на первичном рынке демонстрируют красивую визуализацию жилого комплекса с благоустроенным, ухоженным двором, а в итоге сдают дом с одними дорожками и чахлым газоном, не редка. Часто двор превращается в парковку для машин, и ни для чего другого там уже не остается места. Почему так происходит и что в этом случае можно сделать, мы спросили у Дмитрия Иванова, директора проектного управления группы компаний «САПСАН».

За что именно отвечает застройщик при благоустройстве территории ЖК?

Прежде всего, за качество работ и за их соответствие проекту, а их объем уже зависит от различных факторов. Так, одним из них является размер участка, на котором строится комплекс: чем больше площадь застройки, тем привлекательнее может быть благоустройство.

Количество зеленых насаждений, детских игровых площадок, расположение скамеек, урн и фонарей определяется при создании проекта жилого комплекса. Хотелось бы особо отметить, что если работы по благоустройству частично или полностью не соответствуют проектной документации, то дом не будет введен в эксплуатацию.

Меня радует тенденция, что с каждым годом органы государственной власти ужесточают нормативы по благоустройству территорий жилых комплексов.

Я думаю, что эти решения облегчат жизнь покупателям недвижимости на первичном рынке. Ведь раньше застройщики могли выдать ключи от дома, который даже не имел подъездных дорог, а решение всех этих проблем ложилось на плечи местной администрации или самих дольщиков.

На мой взгляд, еще одним важным фактором является желание самого застройщика применить интересный и необычный подход для получения привлекательного результата.

Через сколько времени после завершения строительства /сдачи в эксплуатацию дома появляется благоустройство?

Без выполненных работ по благоустройству, предусмотренных проектно-сметной документацией, прием государственной комиссией невозможен. Следовательно, облагораживание территории должно быть завершено к моменту ввода в эксплуатацию дома, либо как минимум к этому времени должно быть сделано благоустройство придомовой территории. Чаще всего жилые комплексы сдаются не целиком, а очередями, и у нескольких домов может быть общая территория. В этом случае при сдаче одного дома должны быть выполнены минимальные работы по приведению придомовой территории в порядок, а остальная зона будет благоустроена в момент завершения строительства всего комплекса.

Существуют ли нормативные акты, в которых прописаны обязанности застройщика по благоустройству? Что именно обязан делать застройщик?

Благоустройство регулируется строительными нормами и правилами. Существуют обязательные требования для всех, но они не отменяют личные пожелания самого застройщика. К общим требованиям относятся организация проезжей и пешеходной зон, подъездов, строительство детских площадок, организация мест для скамеек, контейнеров с мусором, светового оборудования, мест для парковки и озеленение территории. Существуют даже такие архаизмы в строительных нормах, как площадка для выбивания ковров или площадка для выгула собак, но сейчас их необязательно выполнять.

А остальное по его усмотрению?

В настоящее время покупатели стали крайне требовательны. Они обращают внимание на все детали, ведь выбор на рынке сейчас очень обширный, разные застройщики предлагают огромный ассортимент в рамках одного класса, и покупатель ищет полный набор с максимальным качеством по минимальной цене.

Поэтому застройщик, стараясь привлечь как можно больше клиентов, стал очень щепетильно относиться к благоустройству территории и старается сделать все на высшем уровне. Ведь территория дома, так же, как и фасад здания — это «упаковка», лицо жилого комплекса.

Как и с любым другим товаром, количество и качество продаж квартир во многом зависит от того, какая у него обертка.

В качестве примера приведу наш многоэтажный ЖК «Мелодия леса», который строится в 2 километрах от Зеленограда. Размер участка здесь совсем небольшой, всего 5,9 га. Но мы планируем максимально облагородить территорию — так, у нас будет организовано пространство для современных детских спортивных площадок с самым современным оборудованием и обязательно с резиновым покрытием — для безопасности маленьких жителей.

Могут ли покупатели квартир/жители комплекса побудить нерадивого застройщика к действиям, если он не выполняет обещаний?

К сожалению, после ввода в эксплуатацию жилого комплекса у дольщиков редко есть возможность повлиять на застройщика, таков уж рынок недвижимости — немногие добросовестные девелоперы готовы курировать собственные проекты и после сдачи. Ведь после того как дом принят комиссией, происходит передача обязанностей от застройщика к другим органам, и он «выдыхает». А все, что происходит дальше — не его головная боль. Поэтому покупатели квартир могут внести какие-либо изменения до момента подписания актов о приемки-передачи квартир. Если возникают любые претензии, необходимо об этом сообщить в письменной форме руководству компании, а если вопрос не решается, необходимо идти в суд.

Бывают случаи, когда застройщик может перенести благоустройство на более поздний период, если жилой комплекс сдается в холодное время года — зимой или осенью.

Каким должно быть процентное соотношение парковочных мест к количеству жильцов?

Сейчас принято исходить из расчета одно парковочное место на одну квартиру, но этого совершенно точно мало. Из личного опыта могу сказать, что с каждым днем нам все трудней определить правильное соотношение парковочных мест к количеству жильцов, ведь сейчас почти у каждой семьи по две, а то и три машины. Иногда бывает, что у одного человека имеется три-четыре автомобиля.

Сейчас модна концепция «двор без машин». Какими средствами это достигается? Кто и как борется с нарушителями?

Обычная практика, когда застройщик придерживается четкого разграничения пешеходной и автомобильных зон. Так называемые «дворы без автомобилей», появляющиеся в комплексной застройке Москвы и Московской области, больше характерны для сегментов «бизнес» и «комфорт», поскольку требуют дополнительных существенных вложений от застройщика. Во «дворе без машин» проезд по дорогам ограничивается шлагбаумом или выдвижными столбиками, которые открываются только для спецтранспорта: скорой помощи, аварийных служб. При этом полностью запрещен проезд автомобилей жителей и гостей. Таким образом, достигается возможность безопасного проведения досуга во дворах, отсутствие загазованности. И это, безусловно, плюс.

Пока проектов, в которых двор полностью закрыт для автомобильного транспорта, очень мало, их можно пересчитать по пальцам.

Но тренд к их увеличению существует. На мой взгляд, в ближайшие годы застройщики, оценив позитивный опыт, начнут чаще реализовывать такие проекты и количество «дворов без машин» в несколько раз увеличится.

Девелоперы Москвы и Подмосковья предпринимали несколько попыток перенести концепцию «двор без машин» и в эконом-класс, но пока люди настроены к подобным проектам скептически. Тем временем решение об ограничении въезда принимается после ввода дома в эксплуатацию, по итогам общего собрания собственников квартир. Если такое решение не принимается, то получается, что застройщик тратит средства на организацию «двора без машин» впустую.

Думаю, рано или поздно позитивный опыт переломит вектор общественного мнения. Проведя некоторое время во дворе без автомобилей, люди признают, что это стоит ограничений и затрат, и будут готовы покупать парковочные места или брать их в аренду в многоэтажном паркинге.

Ограничение въезда — это, пожалуй, единственное на сегодня однозначное решение проблемы со стихийной парковкой во дворах. Остальное — всего лишь полумеры. Если разрешить въезд автомобилей во двор, то обязательно найдется тот, кто будет «носиться» здесь на большой скорости, заезжать на пешеходные дорожки, парковать авто на газоне. Таких людей остановить может, к сожалению, только бетонная стена.

А что делать жильцу-автолюбителю, если у него нет денег на покупку гаража/машино-места, а бесплатных парковочных мест не хватает?

Менять сознание. У большинства наших людей сохранился советский подход к приобретению автомобиля. Многие считают, если они купили машину, то им все дозволено: парковаться в неположенных местах, не соблюдать банальные правила движения. Тем временем, эксплуатация машины влечет за собой не только расходы на ее покупку и на заправку, но и дальнейшие траты, например, за возможность припарковать свой автомобиль возле дома. Данный опыт мы наблюдаем в центре Москвы. Те граждане, которые не могут оплатить парковку или гараж, должны пользоваться общественным транспортом или ходить пешком. Звучит жестко, но такова реальность.