Леонид Капров: «Статистика продаж заявляет о популярности больших квартир»

То, что еще лет десять назад называлось жильем бизнес-класса, сегодня относят к сегменту «комфорт». Бизнес-класс сильно изменился, и это по-прежнему дорогое жилье, доступное отнюдь не всем. Но что именно за эти деньги сейчас получает потребитель? Поговорить об этом с нами согласился Леонид Капров, старший вице-президент «Галс-Девелопмент».

Какие изменения произошли в сегменте жилья бизнес-класса за последние 6−7 лет? Как изменился набор опций и характеристик?

За последние несколько лет жилая недвижимость бизнес-класса прошла эволюционный путь, шагнув на новый качественный уровень. Если раньше это был монолитный дом со свободной планировкой и высокими потолками, то сегодня проекты бизнес-класса максимально приблизились к стандартам элитного жилья.

Это в первую очередь связано с тем, что покупатели, успевшие совершить не одну сделку с недвижимостью, предъявляют высокие требования к будущему дому.

Сегодня отличительной особенностью комплексов бизнес-класса «нового поколения» является индивидуальный архитектурный проект, а также панорамные окна или окна с увеличенной площадью остекления (60 см от пола) и такие инженерные решения, как системы тонкой очистки воды, центральная система кондиционирования, приточно-вытяжная вентиляция, ранее характерные для премиальных проектов.

Еще одним драйвером развития сегмента стал выход на рынок большого количества объектов бизнес-класса в 2015 году,

связанный с началом активной застройки территорий бывших промышленных зон. Сейчас в продаже находится около 1 млн кв. м жилья бизнес-класса. Девелоперы включают в проект новые опции, характерные для элитных объектов, чтобы выиграть конкурентную борьбу за покупателя. В отдельных комплексах встречаются двухуровневые квартиры, квартиры с открытыми террасами и эксплуатируемыми крышами, каминами и различными «умными системами».

Значительное внимание уделяется отделке входных групп, в оформлении которых используются натуральные материалы — дерево и камень, обустраиваются комфортные зоны ожидания с мягкой мебелью, а также входы в жилое помещение без ступеней и пандусов– все это новеллы последних лет. С приходом моды на здоровый образ жизни в паркингах появились веломеста и зарядки для электромобилей.

Закрытый внутренний двор, территория которого свободна от машин, не сразу стал повсеместной практикой. Потребовалось несколько лет, чтобы донести до покупателя, который привык парковаться около подъезда, преимущества пешеходного двора. На территории создается комфортное общественное пространство европейского уровня с прогулочными дорожками и малыми архитектурными формами. Очень тщательно прорабатывается инфраструктура проекта – ее объем за последние несколько лет увеличился вдвое.

Но есть и опции, которые больше не востребованы. Например, потеряли актуальность фитнес-залы, которые раньше можно было встретить во многих комплексах бизнес-класса. При многообразии выбора фитнес-клубов и дорогостоящей эксплуатации собственные фитнес-залы в жилых комплексах больше не пользуются спросом.

Последним и, наверное, самым характерным изменением стала география сегмента. Помимо ЦАО, престижного западного и юго-западного направления проекты бизнес-класса стали массово появляться в восточном и северном округах Москвы.

Как изменилась квартирография домов бизнес-класса? Помнится, в 2008—2009 гг.одах во всех сегментах стала резко уменьшаться площадь квартир. Что с этим параметром происходит сейчас?

Как и в 2008 году, на рынке недвижимости отмечена тенденция к уменьшению площади квартир. В новой экономической реальности девелоперы стремятся реализовать проект в максимально короткие сроки. С уменьшением площади квартир уменьшаются бюджеты сделок. Так, средняя площадь квартир бизнес-класса в проектах «Галс-Девелопмент» составляет 83−85 кв. м.

Ранний бизнес-класс предлагал клиентам универсальную и достаточно обезличенную планировку – равновеликие прямоугольные комнаты.

Сегодня квадратные метры наделяются определенным функционалом, делается акцент на приватности квартиры (не более 2−3 квартир на этаже).

Появляются мастер-спальни с отдельным санузлом, гардеробные, прачечные, кухни-гостиные с рабочей зоной, расположенной у окна. В нашем новом жилом комплексе «Достояние», который выйдет на рынок в 2016 году, квартирограмма меняется каждые три этажа.

Комфортной для жизни и при этом минимальной по площади считается квартира 40−50 кв. м.  Максимальная площадь квартир в среднем составляет 160−180 кв. м, но есть и исключения – большие лоты площадью до 250 кв. м – а это уже метраж «элитки». В апартаментах, например, в нашем проекте «Искра-Парк» на Ленинградке, «линейка» площадей квартир также достаточно широкая – от 40 до 130 кв. м.

Несмотря на тенденцию к уменьшению площадей, статистика продаж, наоборот, заявляет о популярности больших квартир. В настоящее время клиенты, которые задумываются о покупке недвижимости, в 90% случаев приобретают недвижимость с целью решения своего квартирного вопроса и выбирают квартиры большой площади.  Например, по итогам 2015 года в наших проектах-лидерах продаж (ЖК «Наследие», ЖК Wine House) клиенты чаще всего покупали трех- и четырехкомнатные квартиры площадью 100−120 кв. м с двумя-тремя спальнями.

Какие архитектурные элементы в жилых комплексах бизнес-класса наиболее востребованы? Какие самые затратные? Какие решения себя окупили, а какие нет?

Архитектурный облик дома – первое, на что обращают внимание покупатели, поэтому фасады часто становятся одними из самых затратных статей расходов. В отделке классических фасадов используются натуральный и искусственный камень, всевозможные портики, балконы, карнизы, кованые элементы, орнамент. Стоимость таких фасадов может достигать до 20% стоимости всего проекта.

Например, архитектурный проект ЖК «Достояние», который разрабатывался мастерской «ГРАН» под руководством архитектора Павла Андреева, менялся неоднократно. Несмотря на то, что проект строится не в историческом центре, внутренние требования нашей компании к выбору фасадов самые строгие. 

Отделка мест общего пользования и благоустройство территории – две другие большие статьи расходов.

В наших проектах она может быть и более 150 тыс. руб./ кв. м и напрямую зависит от стоимости квадратного метра жилья.

Последний архитектурный тренд – появление в проектах бизнес-класса каминов, террас с отдельным входом и палисадников, которые раньше можно было встретить только в элитных проектах. Но появление таких трендов напрямую зависит от подхода девелопера и концепции проекта.

Нашло ли своего покупателя жилье с палисадниками и террасами? Популярно ли оно сейчас?

Открытые террасы в условиях Москвы – смелое архитектурное решение, но, несмотря на это, достаточно популярное среди покупателей в наших проектах.

В сочетании с закрытой территорией квартиры с небольшой террасой на первом этаже и собственным входом очень удобны, в особенности для семей с детьми и большими собаками. На террасе можно оставить велосипед или коляску, а зимой – поставить новогоднюю елку. Квартиры с элементами загородного жилья (палисадники с собственной землей) олицетворяют домашний уют, гармонию с природой и поэтому также пользуются повышенным спросом.

Открытые террасы на верхних этажах все еще редкость в проектах бизнес-класса.

Круглый год ее эксплуатировать не получится, но в теплое время года она может использоваться в качестве летней веранды с шезлонгами и мебелью из искусственного ротанга, а также для занятий спортом.

Каждое такое решение полностью окупает себя и помогает стимулировать продажи. Например, в первой очереди жилого квартала «Наследие» на Преображенке было 8 квартир с террасами и отдельным входом на первом этаже и 44 квартиры с возможностью установки каминов. На текущий момент все они нашли своего покупателя, а сам комплекс практически полностью реализован.

Куда идет общий тренд в бизнес-классе – к полному закрытию дворового пространства или встраиванию его в том или ином виде в общегородское?

Несмотря на то, что закрытый внутренний пешеходный двор – одно из важных конкурентных преимуществ объектов бизнес-класса,

строительство больших жилых кварталов подразумевает органичную интеграцию этих территорий в ткань города.

Соответственно, вся инфраструктура и благоустройство будут доступны москвичам.

Готовы ли девелоперы инвестировать в архитектуру в кризис? Вообще, чья это задача – формировать эстетический облик города – властей или бизнеса, архитектурного сообщества или кого-то еще?

Последние шесть лет прошли под знаком развития – никто не будет отрицать, что облик города сильно изменился – Москва превратилась в красивый европейский город. Параллельно с активным жилищным строительством возводятся новые спортивные и культурные объекты, дороги и метро, появляются благоустроенные пешеходные улицы и парки. Все это доказательство большой совместной работы по формированию архитектурного облика, в которой участвуют чиновники, девелоперы, архитекторы и, конечно, жители города.

Новая экономическая реальность учит девелоперов конкурировать за покупателя, делать по-настоящему красивые архитектурные концепции не только в сегментах высокого класса, но и в массовом жилье. Позитивно, что больше всего от этой ситуации выигрывают покупатели и жители Москвы.

Как задача формирования современной городской среды решается сегодня? Почему в Москве и Подмосковье вырастают безликие гетто, кто в этом виноват и что делать?

Я не согласен с тем, что на территории Москвы в большом количестве строятся безликие гетто. Достаточно посетить любую отраслевую выставку недвижимости, чтобы убедиться в том, что это не так. Архитектурные проекты современного жилья всерьез соревнуются друг с другом за более креативную концепцию.

Кроме того, одним из условий согласования проекта является то, насколько органично проект вписывается в существующую застройку.

Город также предъявляет строгие требования к застройщикам по строительству социальной инфраструктуры в составе жилых комплексов и созданию мест приложения труда. Это делается для того, чтобы избежать появления депрессивных районов.

Оправдано ли участие в проекте именитых архитекторов, то есть отражается ли это реально на продажах и окупают ли себя гонорары звезды?

Несколько лет назад участие зарубежного архитектора в проекте значительно повышало покупательский спрос и позволяло продавать жилье выше рыночной стоимости. Сегодня само по себе известное имя делает проект заметным, но напрямую не влияет на продажи. Помимо архитектурной концепции клиент обращает внимание на местоположение, инфраструктурное окружение и часто не готов переплачивать за бренд.

С развитием рынка и появлением социального заказа на красивые жилые дома девелоперы стали чаще обращаться к отечественным архитектурным бюро, которые сегодня проектируют ничуть не хуже своих зарубежных коллег. Это подтверждает опубликованный недавно рейтинг самых популярных архитектурных бюро, которые разрабатывают концепции для московских жилых комплексов.

В лидерах рейтинга — российские архитекторы.

Безусловно, зарубежные архитекторы – носители прогрессивных идей, но создаваемые ими проекты неизбежно адаптируются к российским реалиям и говорить об их преимуществе перед отечественными командами однозначно не стоит. На мой взгляд, привлечение зарубежных специалистов оправданно только в премиальных, эксклюзивных проектах.