Ольга Гусева: «У нас нет своего Лазурного берега, и самое время положить начало его созданию»

Закончилось лето. Кто-то уже отдохнул на море и, возможно, задумался всерьез о покупке курортной недвижимости. У кого-то еще длится бархатный сезон… В любом случае интересно, как обстоят дела на отечественных курортах. Коммерческий директор УК «Фонд Юг» рассказывает о том, сколько стоит отдых, что строится, за какое время окупается трехкомнатная квартира на море и чего ждать от российского Юга.

Развитие южных регионов во многом зависит от состояния туристической отрасли. Какова ситуация сейчас?

Пока рано подводить итоги сезона, но уже сейчас можно сказать, что он успешен: с начала лета отельеры рапортуют о высокой заполняемости средств размещения. В конце июня губернатор Краснодарского края говорил, что Сочи уже успел принять больше 2 000 000 туристов, Геленджик — 1 200 000, Анапа – более 750 000. И это только официальные данные, основанные на статистике отелей.

Сколько стоит размещение и проживание в целом в высокий сезон на курортах Краснодарского края?

Анапа традиционно считается более бюджетным курортом по сравнению с другими городами Краснодарского края, но на самом деле все зависит от досуга отдыхающего.

Средний чек за сутки проживания в Анапе составляет примерно 2700−3000 рублей.

Для сравнения, в Сочи – 3500 рублей, в Геленджике – 3300 тыс. рублей.

Что касается размещения, то в этом сезоне одноместный номер в пятизвездочном отеле в Анапе стоит примерно от 5500 до 17 200 рублей в сутки, двухместный — от 6600 до 19 700 рублей. В трех-четырехзвездочном отеле за одноместный номер в сутки можно заплатить от 2000 до 13 000, за двухместный — от 2500 до 14 900 рублей. Минимальная стоимость размещения — 800 рублей. Максимальная может достигать и 25 000 в отелях элитного класса.

В Сочи стоимость размещения может варьироваться от 800 рублей за койко-место до 27 000 за семейный номер в пятизвездочном отеле в сутки. В Геленджике более узкая вилка цен на средства размещения: от 1000 до 16 000 рублей в сутки.

Но ведь туристы в подавляющем большинстве размещаются не только в отелях?

Да, Анапа, например, размещает туристов в санаториях, пансионатах, на базах отдыха, в гостиницах, отелях, автокемпингах, детских лагерях, а также в частном секторе. Общая мощность курортно-туристического комплекса города — порядка 170 000 койко-мест.

Это очень незначительная цифра в сравнении с потоком приезжающих. Что могло бы стать стимулом к развитию туризма?

В настоящее время проводится обязательная классификация мест пребывания. Отели, которые не будут соответствовать требованиям, планируется закрыть. Естественно, это сократит количество мест размещения, но уровень, качество отдыха, безусловно, повысится — именно в этом сегодня так нуждается российский курортный берег. Это привлечет новых инвесторов к строительству гостиниц и апарт-отелей.

Потенциалом для роста может стать не только облагораживание курортов, что привлечет за собой поток туристов, но и виды на туризм в межсезонье.

Для всех курортов края перспективны деловой и агротуризм, для Сочи интересно дальнейшее развитие высокогорного кластера, для Анапы — развитие бальнеологического (лечение минеральными водами) направления. Более того, склоны Анапы уникальны по природным и климатическим условиям и имеют прекрасные характеристики для выращивания винограда. А по ряду показателей, как считают многие европейские виноделы, опережают французские и итальянские территории, отведенные под виноградники.

Анапа, Сочи и Геленджик – существуют ли какие-то общие проблемы для развития этих курортов?

Общие сложности всех вышеперечисленных курортов, в меньшей мере Сочи — недостаточное развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, дефицит оборудованных пляжей, нехватка санаторно-курортных учреждений, а также гостиниц и гостевых домов. Все это, конечно, тормозит рост туристического потока. Кроме того, крайне важно снижать зависимость региона от сезонности (в настоящее время только Сочи можно считать круглогодичным курортом). Это позволит привлечь инвестиции и даст стимул к обновлению, реконструкции и строительству, в том числе новой инфраструктуры и жилья.

А сейчас какова ситуация с новостройками?

Сейчас в городе строится 37 проектов различных классов. Новые в этом году пока не анонсировались.

Сколько стоит квартира в Анапе в старом фонде и новостройках? Как изменились цены за последний год?

За исключением квартир более 110 кв. м, цены в новостройках составляют от 1 000 000 000 до 22 000 000 рублей. В старом фонде цена варьируется от 700 000 до 7 500 000−8 000 000 рублей. Средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 2 500 000 млн, двухкомнатной – 3 900 000 млн, трехкомнатной – 4 900 000 млн рублей.

На недвижимость с отделкой, с хорошей инфраструктурой, расположенную рядом с морем, очень высокий спрос.

Поэтому на квартиры комфорт- и бизнес-класса цены растут (до 18,4% за прошлый год). В целом же по Анапе, где преобладает жилье эконом-класса, стоимость недвижимости остается практически стабильной.

Как выглядит ситуация с ипотечным кредитованием?

В Анапе ситуация изменилась буквально за последние три месяца. Если еще в апреле покупатели стремились оплатить покупку полностью либо использовали небольшую рассрочку (87%), то сейчас, видя растущую стоимость недвижимости, многие берут ипотечные кредиты.

В среднем по Анапе минимальный взнос составляет 20% (по специальным программам — 15%), средний срок по ипотеке по данным АИЖК — 183 месяца (15 лет), средневзвешенная ставка 13,3%. При средней стоимости трехкомнатной квартиры в 4 900 000 млн рублей ежемесячный платеж составит около 51 000 рублей. При ставке в 12% - 48 000.

Насколько рентабельно покупать квартиру в Анапе и сдавать в сезон в аренду? За сколько лет может окупиться квартира?

Возьмем для примера квартиру в жилом комплексе комфорт-класса в 200 метрах от моря в Анапе. Ориентировочная стоимость аренды в сезон — 5000 тысяч рублей в сутки. По нашим приблизительным подсчетам, трехкомнатная квартира окупается в среднем за 5,3 года, однокомнатная — за 2,7 года. В данном случае мы не учитываем расходы в виде налогов, коммунальных платежей, доходы в виде аренды в межсезонье, а также влияние инфляции, общеэкономических процессов и т. д.

Как обстоит дело с соотношением спроса на жилье и предложения в курортных городах, если в целом по стране спрос сжимается? И чего ожидать в дальнейшем?

Ввод жилья в Анапе в 2015 году составил 293 000 кв. м. Снижения темпов не предвидится. За последние два года российский Юг закрепил свое право на отечественного потребителя. Спрос на жилье здесь стабильно растет. А это говорит о том, что Сочи, Анапа, Геленджик могут предложить действительно интересные варианты жилья для переезда или сезонного отдыха в теплом климате. Кроме того, курортная недвижимость на побережье Кавказа – это неплохой способ если не приумножения, то сохранения средств.

Так как на побережье не хватает средств размещения, то часть новых проектов будут представлять собой гостиницы и апарт-отели, рассчитанные на круглогодичное использование.

Я должна еще раз подчеркнуть колоссальный потенциал развития российской курортной недвижимости. Пока у нас нет своего Лазурного берега, самое время положить начало его созданию. Дело в том, что развитие региона неизбежно — как в плане строительства новых объектов и развития инфраструктуры, так и в плане роста популярности и спроса. Одно определяет другое — и это цикличный процесс. В пользу роста привлекательности отечественных курортов сейчас говорит и политика, и экономические прогнозы, и общественный настрой, и здравый смысл. Но понятно, что инвестиции принесут максимальную пользу тем, кто придет раньше других.