Сергей Новиков: «Спрос на машино-места определенно возрастет»

С 1 января наступающего года в действие вступают поправки в законодательство относительно машино-мест при многоквартирных домах. Они изменяют статус этого типа недвижимости. Мы поговорили с Сергеем Новиковым, директором по стратегическому развитию ГК «Премьер», как это повлияет на рынок парковочных мест и что он вообще представляет собой сегодня.

Каков спрос сегодня на машино-места в закрытых паркингах в разных сегментах недвижимости?

Спрос на машино-места зависит от класса жилого комплекса. Например, в доме бизнес-класса в Москве, где квартиры будут стоить от 45 до 70 млн рублей, не проблема продать такие места от 2,5 до 4 млн рублей — многие жильцы сразу приобретают даже по два парковочных места на семью. Совсем иначе обстоят дела в домах низшего ценового сегмента. Например, в строящемся доме эконом-класса в Московской области двухкомнатную квартиру можно купить за сумму около 4 млн рублей. В 80−95% случаев такая покупка делается с привлечением ипотечных средств, когда человек вносит всего 400 тыс. рублей реальными деньгами. Разумеется, в таких случаях семье сложно позволить купить себе машино-место даже за 500 тыс. рублей.

В среднем себестоимость места в подземном паркинге на первом уровне составляет около 800 тыс. — 1 млн рублей.

В нижнем уровне она выходит примерно на 200 тыс. рублей дороже. Конечно, это не может не сказаться на стоимости квадратного метра жилья, ведь компания должна покрыть свои расходы, поэтому за подземный паркинг косвенно платят даже те покупатели, у которых нет автомобиля. Тем не менее, машино-места строят даже в домах эконом-класса, так как это требуют правила землепользования и застройки.

Какие нормы сегодня действуют в отношении этих объектов? Будут ли они меняться в ближайшее время?

В Московской области норматив составляет 420 машино-мест на 1000 жителей или, другими словами, одно место на одну квартиру. В Москве норматив рассчитывается сложнее, это зависит от ряда параметров: типа застройки, зоны территориального отделения города, доступности общественного транспорта и многих других. Так, для обычной многоэтажной застройки минимальный норматив составляет до одного машино-места на каждые 94 кв. метра дома, или примерно одно место на две квартиры.

Мы ожидаем, что в Московской области нормативы будут меняться так же, как и в Москве, так как в относительно крупных городах Подмосковья достаточно хорошо развивается инфраструктура, и многие жители из-за больших пробок на трассах до столицы уже предпочитают использовать наземный транспорт. В будущем количество машино-мест будет сокращаться и, возможно, нормативы будут изменяться, так как на сегодняшний день имеется много непроданных парковочных мест. При этом девелоперы не могут позволить себе продавать их ниже определенной цены, поэтому

многие застройщики сдают парковочные места в аренду, чтобы таким образом компенсировать понесенные затраты.

Каковы сегодня цены на машино-места в Москве и области? Если есть данные по регионам, дайте тоже.

Как я говорил ранее, их стоимость зависит от класса жилья и возможности парковать автомобиль на улице. В домах бизнес-класса в Москве машино-место может стоить от  2−5 млн рублей. В жилье более низкого класса можно его приобрести и за 500 тыс. рублей. Как правило, в Подмосковье цены составляют от 700 тыс. до 1,5 млн рублей. Что касается наземного паркинга, то там стоимость ниже — от 350 до 800 тыс. рублей, однако иногда цены могут опускаться и до 200 тыс. рублей.

Снижение цен происходит в тех случаях, когда девелопер не может продать машино-места, так как, например, покупатель считает, что гораздо выгоднее приобрести гаражный бокс в соседнем кооперативе или оставлять автомобиль на придомовой территории жилого комплекса. В регионах ситуация еще хуже из-за меньших доходов населения, например, в домах бизнес-класса в городе Астрахань машино-место стоит от 750 тыс. до 1,5 млн рублей, при этом жители города не могут позволить себе их приобрести, и большую часть из них не получается продать.

Какие сложности возникают у владельцев парковочных мест и в связи с чем?

Сложности бывают разные. Например, размер машино-места не всегда соответствует  габаритам самого автомобиля, могут возникать проблемы с въездом или разворотом, несущие колонны могут также оказаться препятствием. Иногда высота паркинга недостаточна для вмещения джипов или паркетных внедорожников. Зачастую управляющая компания экономит на освещении, и автомобиль приходится искать практически на ощупь. Проблемы и недопонимание возникают, когда парковочные места рассматриваются как доля в общем имуществе многоквартирного дома.

Как можно было раньше регистрировать машино-место в Росреестре? Изменились ли требование у Росреестра в связи с новыми поправками?

Раньше машино-места, расположенные на цокольных этажах многоквартирных домов, являлись их неотъемлемой частью и приравнивались к общедомовой собственности.

Однако на практике застройщики очень активно продавали эту недвижимость всем желающим по договору уступки права.

После вступления в силу поправок в законодательство машино-место будет регистрироваться как отдельный объект, а не как доля в праве общей долевой собственности.

Так как раньше юридический статус подобных объектов не был определен в законе, это порождало ряд трудностей с их регистрацией в качестве объекта собственности с последующей постановкой на кадастровый учет. Таким образом, чтобы поставить машино-место на кадастровый учет и ввести в гражданский оборот, покупателям и застройщикам нередко приходилось судиться с Росреестром. Процедура оформления такой собственности была длительным и сложным процессом, решение по поводу регистрации прав собственности после подачи иска в суд принималось в течение 60 календарных дней от даты подачи заявления, но возможны были задержки и до 4 месяцев. Обычная процедура регистрации машино-места в паркинге без суда могла также длиться от 3 до 6 месяцев, а регистрация права собственности в Росреесре составляла 18 дней.

А теперь как можно зарегистрировать такую собственность?

Теперь, с января 2017 года, регистрация машино-места станет прямой обязанностью девелопера, что он сможет сделать быстро, без дополнительных затрат на судебное производство. Для выделения своей доли в праве общей долевой собственности на помещение и регистрации права собственности на машино-место согласие иных участников долевой собственности не потребуется, при условии, что участник общей долевой собственности представит в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, соглашение всех сособственников или решение общего собрания, определяющие порядок пользования недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Какие положительные стороны в том, что машино-места станут полноценной недвижимостью? Какие перспективы открываются для их владельцев?

До нововведения покупка машино-места была связана с определенными рисками, тогда как сейчас собственнику будет легче отстоять свои права. Правда, при этом он будет сам платить за свою собственность, тогда как раньше управляющая компания распределяла эксплуатационные расходы равными долями на всех владельцев парковочных мест.

Тот, кто уже имеет машино-место, сможет выделить свою долю в общем имуществе, зарегистрировать в Росреестре и распорядиться ею, не оповещая при этом всех соседей по паркингу, что раньше было обязательной процедурой.

Также положительной стороной является тот факт, что собственники получат с местом для парковки такую же свободу, как с квартирой: они смогут его дарить, передавать по наследству, продавать, получать под его залог кредит, причем без согласия третьих лиц.  Возможно, люди даже будут видеть в этих объектах возможность заработать на их перепродаже.

Конечно, у собственников, помимо прав, появятся и дополнительные обязанности. Им  необходимо будет платить имущественный налог за оборудование паркинга и общее пространство, а также отчислять средства на содержание управляющей компании. Помимо выплат, владелец должен будет содержать свое машино-место в надлежащем состоянии и использовать его только по назначению.

Приведут ли новые поправки к увеличению спроса на машино-места?

Мы не ожидаем покупательского бума, хотя спрос на машино-места определенно возрастет благодаря открывающейся возможности оформить ипотеку на покупку, это будет стимуляцией для покупателей, которые не могли позволить себе такую покупку одновременно с квартирой. Но все же основным фактором продаж парковочных мест в новостройках все равно останется цена и наличие платежеспособного спроса. Девелоперы также вряд ли начнут после нововведений строить больше парковочных мест, но если у инвесторов все-таки сформируется спрос, то застройщики хотя бы оградят себя от экономических рисков строительства данных дорогостоящих объектов.