Загородный дом против квартиры в Сочи: высчитываем выгоду инвестиций в 2023 году

Инвестированием за последние годы стало интересоваться все больше и больше людей. Но 2022-й довольно сильно ограничил возможности для вложения средств россиянам, многие акции стало невозможно купить, а где-то риск слишком велик. Одним из самых надежных, проверенных и распространенных направлений для инвестирования среди россиян остается недвижимость. Мы проанализировали популярные варианты для вложения капитала на следующий год и сравнили их вместе с Вячеславом Котловым, директором по продажам строительной компании HalleHouse.

Поход на Сочи. Мечта начинающего инвестора

Среднестатистический путь начинающего инвестора в недвижимости с завидным постоянством заканчивается в одном из популярных южных городов: Геленджик, Туапсе и, конечно же, Сочи. Изучив блоги консультантов по инвестициям, коих немало на просторах Сети, уверовав в истории успеха таких стартапов и четко решив, что действовать надо «здесь и сейчас» — как советуют коучи, инвестор приступает к выбору квартиры на юге России.

На первый взгляд, выгодность таких вложений не может подвергаться ни малейшему сомнению — выехать за границу сейчас сложно, отдыхать нам все равно надо, а значит, южные города будут продолжать пользоваться большим спросом. Это, конечно, так, но у данного рода инвестиций есть немало подводных камней. С ними и будем разбираться.

Краткосрочная аренда

Что же получает человек, инвестировавший в квартиру в самом популярном южном городе — Сочи? Возможность сдачи квартиры в аренду на кратковременный или длительный срок. На юге самая выгодная стратегия – краткосрочная аренда, именно она дает наибольшую прибыль.

В зависимости от расположения, качества ремонта, меблировки и дизайна «двушка» в Сочи может сдаваться от 2500 до 17 000 рублей за сутки. Конечно, жилье за 17 000 рублей за сутки мало чем напоминает стандартную квартиру – это апартаменты площадью более 100 кв. м с собственной террасой, возможностью пользоваться бассейном и прочими фишками класса люкс. Поэтому для анализа мы возьмем усредненный чек посуточной аренды двухкомнатной квартиры, которая пользуется максимальным спросом.

В таком жилье поддерживается свежий ремонт, есть необходимая бытовая техника, включая посудомоечную машину, а побережье находится в пределах 10 минут ходьбы. Таких квартир в достатке на арендном рынке в ценовом диапазоне 4000–7000 рублей, но все же большинство достойных лотов будут стоить 5000 рублей за сутки. Цена предложения стабильно повышается в горячий сезон — в июле и августе, и начинает снижаться с приближением осени.

В результате за горячий сезон, в лучшем случае, если квартира будет сдаваться без простоев, удастся выручить 1 100 000 рублей. И это если поиск клиентов и обслуживание квартиры собственник возьмет в свои руки. Если же всю управленческую деятельность, а также уборку, стирку, поддержание квартиры в хорошем состоянии собственник переложит на риэлтора или компанию, то доход его сократится минимум на 30% – столько стоят услуги профессионалов.

Что же касается холодного времени года, квартиру можно продолжать пытаться сдавать посуточно, но без простоев вне сезона отпусков обойтись не удастся. Есть всплески спроса на праздники, но высокой маржинальности от них ожидать не стоит.

Долгосрочная аренда

Второй вариант — перейти в формат долгосрочной аренды. Как и во всех крупных городах, квартиры в Сочи снимают местные жители на длительный срок. В отличие от столичного региона, долгосрочная аренда на юге — это полгода, а не 11 месяцев. И здесь инвестора  подстерегают сложности.

Естественно, квартиры комфорт-класса и выше стремятся сдать как можно дороже. В итоге ценовой диапазон долгосрочной аренды на такие квартиры выглядит, как американские горки: от 45 000 до 150 000 рублей. Однако предложение превышает спрос, и предпочтение местными потребителями, конечно, отдается более бюджетным вариантам. Максимальная реальная стоимость долгосрочной аренды составляет 70 000 рублей. В этом случае за полгода собственник получает 420 000 рублей. 

Результаты инвестирования в квартиру в Сочи

Таким образом, за год двухкомнатная квартира в Сочи класса комфорт+ способна принести своему владельцу чуть больше 1 500 000 рублей.

Что касается затрат, то, если не вдаваться в тонкости характеристик недвижимости (апартаменты или квартира), не высчитывать готовые варианты и требующие вложений в ремонт и меблировку, ликвидное для аренды жилье в Сочи вряд ли удастся купить менее чем за 10 000 000 рублей.

Такую цену можно считать удачной. Это значит, что окупаться эта инвестиция будет не менее 7 лет, если все будет идти гладко и не придется совершать существенные вложения в обслуживание.

Домик в Подмосковье — выгодная перспектива или кратковременный тренд?

Куда менее развито инвестирование в загородную недвижимость, хотя последний год именно это направление вызывает горячий интерес среди россиян. Схема заработка точно такая же, только вместо квартиры в посуточную аренду сдается целый дом. Рассмотрим, насколько ликвидным является такой вариант и как много затрат он требует. Для примера возьмем Московскую область.

Если обратиться к классифайдам, то можно увидеть огромное количество предложений по краткосрочной аренде, причем стоимость будет совсем невысокой — от 2500–3000 рублей за сутки. Но по такому прайсы сдаются только старые домики или строения, по конструктиву больше подходящие для сезонного проживания. А вот предложений комфорт-класса и выше на рынке совсем немного, если не сказать, что дефицит. При этом спрос на стильные домики с городскими удобствами и с интересной архитектурой без преувеличения можно считать высоким.

2022 год сильно способствовал развитию такого вида отдыха — люди стали стремиться отдыхать чаще и ближе, большой популярностью пользуются идеи ухода от суеты и для отдыха от высоких темпов жизни в мегаполисе. Поэтому аренда стильных домиков на лесных участках очень быстро стала трендом не только в рамках праздничных дней и выходных, но и в будни, так как большой процент людей по-прежнему работает на удаленке.

За сколько можно сдать?

Спрос, сильно превышающий предложение, сделал сдачу в аренду загородных домов очень перспективным делом. Есть предложение, где симпатичный домик в современном стиле площадью до 40 кв. м сдается за 7000 рублей в будние дни. Современные дома площадью побольше сложно найти по цене менее 9000 за сутки.

Так, простой 70-метровый барнхаус сдается в среднем за 10 000 в сутки, если заселяется семья. Когда в дом приезжает компания, стоимость аренды повышается соразмерно количеству гостей — на 2–3 тысячи за человека.

Ценообразование в этой сфере очень интересное. Вышеперечисленные прайсы касаются будних дней с понедельника по четверг. С пятницы по воскресенье стоимость домов традиционно повышается на 30–50%, а каждый праздник и даты вокруг него становятся горячим сезоном. Ликвидные дома оказываются уже в ноябре забронированы на Новый год. Средняя стоимость аренды с 30 декабря по 3 января не опускается ниже 15 000 рублей за сутки, а значит, за 5 дней владелец заработает 75 000 рублей.

Что касается уборки, примерно 90% предложений содержит информацию, что проживание предполагает взнос за уборку, обычно он составляет 2000–3000 рублей, что частично покрывает даже услуги клининговой компании. Таким образом, современный дом до 70 кв. м в Подмосковье способен принести своему владельцу около 2 400 000 рублей за год с учетом издержек на простой и без учета повышения стоимости в выходные дни.

Такие дома сдаются и в долгосрочную аренду — целевой аудиторией являются семьи, решившие переехать за город. Предложений, удовлетворяющих запрос на всесезонное проживание, немного.

Дом площадью до 100 кв. м трудно найти в аренду менее чем за 100 000 рублей в месяц. Однако все это касается только качественных домов, в которых комфортно жить как летом, так и зимой. Они должны быть теплыми и укомплектованными современными технологиями, такими как теплый пол. Дополнительно спрос на объект повысит баня, комфортная барбекю-зона и детская площадка.

Какой дом станет максимально ликвидным

Очевидно, что, прежде чем построить дом под аренду, нужно купить землю. Интересный момент: если для строительства дома для постоянного проживания большинство стремится найти баланс между отдаленностью от города и экологической ситуацией района, то для посуточной аренды отдаленность от МКАД не имеет никакого значения.

Живописная местность, хорошая экология и возможность подъехать на автомобиле — это все, что необходимо для удачной локации. Логично, что экологическая ситуация улучшается с каждым километром отдаления от Москвы. В свою очередь, чем дальше от МКАД, тем дешевле земля. Если для жизни участок за условным Волоколамском будет неудобен, то для отдыха на лоне природы — это самое то.

На данный момент на расстоянии 90–110 км от Москвы купить живописный участок размером от 15 соток, поблизости от водоема, подходящий под ИЖС, можно в пределах 1 000 000 рублей. В СНТ или на других типах земли можно найти участки большей площади по меньшей цене.

О строительстве

На помощь инвесторам приходят быстровозводимые технологии строительства домов. Они позволяют построить дом для всесезонного проживания за максимально короткий срок — 3 месяца. Большинство людей, вложившихся в загородную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, обращаются именно к быстровозводимым домам. Но здесь инвестору нужно быть осторожным и погрузиться в тонкости строительства.

Например, классический каркасный дом также будет возведен за короткий срок, а стоимость строительства безусловно порадует инвестора. Но надо учесть, что такой дом не будет обладать характеристиками класса комфорт+. Он будет иметь шаткость конструкций, теплопотери, жить в таком доме зимой будет некомфортно.

Все это грозит неполучением позитивных отзывов, а значит, дом будет терять ликвидность, и инвестиция не оправдает себя. Одним из подходящих методов строительства является технология усиленного каркаса PreCut. Такие дома обладают высокой несущей способностью, сравнимой с каменным домом, что исключит шаткость конструкции, они энергоэффективны благодаря современному пирогу стен, в них возможно обустроить перекрытия со стяжкой, что позволяет без проблем установить теплый пол. Такие параметры делают дом не менее комфортным, чем каменный, но значительно более эффективным благодаря скорости возведения и более низкой цене.

Рассмотрим стоимость строительства одного из самых популярных вариантов домов — А-frame, пригодного для всесезонного проживания. Площадь таких домов обычно не превышает 50 кв. м, этого достаточно для размещения семьи из 3–4 человек либо небольшой компании.

На данный момент максимальное количество предложений по Московской области приходится именно на «дома-треугольники». Традиционно планировочное решение в таком доме делится на «полтора этажа». На первом организуется компактная кухня, которую можно укомплектовать техникой, столовая группа на 4 человека и гостиная зона с диваном, которая при необходимости трансформируется в спальные места. На первом этаже располагается санузел. А над кухней и санузлом обустраивается антресоль или полуэтаж, где располагается полноценная уютная спальня. Большие скаты делают пространство приватным и нестандартным.

Стоимость такого дома, построенного по технологии PreCut под ключ, будет в районе 4 000 000–4 300 000 рублей в зависимости от класса внутренней отделки.

Однако, несмотря на свою популярность и распространенность, A-frame нельзя назвать идеальным вариантом для дома под аренду. У него недостаточно изолированных помещений, это подойдет не каждому клиенту. Если дом сдается компании, а не семье или молодой паре, отсутствие дверей может стать существенным поводом для отказа. Более эффективно можно использовать мини-барнхаус. Архитектурный стиль здесь также в тренде, но позволяет сделать более эргономичные варианты планировки даже на меньшей площади.

Например, в барнхаусе площадью 30 кв. м на первом этаже можно разместить 2 изолированные спальни по 5 кв. м в задней части дома. За счет панорамного остекления только на половину фасада в доме можно сформировать более удобную кухню-гостиную. Санузел также размещается на первом этаже. А на втором можно сделать одну просторную спальню или опять же 2 изолированные комнаты, так как скосы не будут так «съедать» полезную площадь этажа.

Это позволит чувствовать себя комфортно большему количеству потребителей. Стоимость такого дома будет примерно равноценной А-frame. На данный момент барнхаус по технологии PreCut будет стоить 4 500 000 рублей. Скорость возведения также займет не более трех месяцев.

Результаты инвестирования в компактный загородный дом

Затраты, требующиеся на строительство небольшого загородного дома и покупку подходящего участка, составляют 4 500 000 рублей на дом под ключ и 1 000 000 рублей на участок. Таким образом, получается, что, вложив всего 5 миллионов рублей, инвестор получит годовой доход в 2 400 000 рублей. А значит, окупаемость такого инвестиционного проекта составит 2,5–3 года.

Это существенно меньше, чем при ставшем уже традиционном инвестировании в южные квартиры. Неудивительно, что первыми к новой тенденции пришли именно риэлторы, ориентирующиеся в рынке недвижимости.

По опыту нашей компании, летом 2022 года успешные московские риэлторы покупали по несколько участков – под единовременное строительство 5–7 домов. Это давало возможность сдать дома как раз к новогодним праздникам и в результате выйти на годовой доход 12 000 000 рублей.

Ложный адрес, лишний нолик. Почему продавцы домов в Сочи безбожно обманывают покупателей

Ай да Плюшкин! Сколько стоит место для хранения личных вещей

Сколько должны откладывать жители регионов, чтобы накопить на квартиру

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости