Распродажи не будет? В загородной «элитке» стагнация, но скидок ждать бесполезно

За последние три года рынок элитного загородного жилья пережил немало потрясений: волна ажиотажного спроса, вызванного пандемией, затем штиль. Кого сегодня привлекает Рублевка и Новая Рига? Подешевеют или подорожают элитные дома на престижных направлениях и появятся ли новые проекты?

«Пандемийный» бум и последствия

С 2020 года на рынке высокобюджетных домов в Подмосковье наблюдался бум: с началом пандемии было продано около половины экспонирующихся объектов. Соответственно, дорожало все – и дома, и участки. Например, по данным компании Villagio Estate, до пандемии одна элитная сотка в среднем стоила около 1,2 млн рублей, а в мае 2023 года цена приблизилась к 3,5 млн рублей.

Также в компании подсчитали, что на высокобюджетном рынке средняя стоимость дома с участком выросла со 150 млн рублей в 2019 году до 250 млн рублей в текущем.

Сегодня, после завершения пандемийного бума, на загородном рынке Московского региона представлено более 1,8 тыс. дорогих домов (стоимостью от 30 млн рублей и более) – такие данные сообщили в Penny Lane Realty. То есть выбор у покупателей элитных домовладений по-прежнему есть, и немалый, а вот период ажиотажного спроса закончился.

Покупатели все те же

Спрос просел: «Вышло много объектов на продажу, а рынок покупателя сильно сузился», – говорит Григорий Ашихмин, член правления AREA («Ашихмин и Партнеры»). По наблюдениям Анны Раджабовой, директора управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум», число заявок не поменялось по сравнению с аналогичным периодом минувшего года, а вот качество обращений улучшилось: «Годом ранее поступало множество звонков от так называемых туристов, которые не имеют предметного интереса к приобретению загородной недвижимости. Вместе с тем сегодня итогом большинства обращений становится выход на сделку».

Что касается портрета покупателя элитной загородной недвижимости, то он, в отличие от ситуации в стране и в мире, почти не изменился. «В основном это собственники бизнесов, реже – чиновники (или у нас просто недостаточно информации о статусе). Как правило, речь идет о больших семьях с детьми. Возраст покупателей от 35 лет и выше», – рассказывает Сергей Колосницын, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

«Элитные дома в Подмосковье, как и ранее, приобретают в основном предприниматели, политики, деятели культуры, спортсмены», – добавляет Анна Раджабова. По ее словам, среди клиентов выросло число региональных бизнесменов, чьи состояния заметно увеличились благодаря успешному участию в программе импортозамещения. Кроме того, многие покупатели после начала СВО переориентировались с зарубежных рынков на подмосковный. «Часть клиентов элитного рынка находится под санкциями, некоторые морально не готовы покупать жилье на западе в связи с текущей повесткой», – замечает эксперт.

Самые востребованные

Дорогие дома продаются долго – такова специфика высокобюджетного сегмента загородной недвижимости. По данным Penny Lane Realty на май этого года, почти четверть домов от общего предложения элитных загородных домов вышли на рынок 5–10 лет назад – и все еще в экспозиции.

Но и на загородном элитном рынке есть свои фавориты, объекты, которые не задерживаются в продаже. Как отмечает Алексей Коротких, коммерческий директор Villagio Realty, на спрос всегда влияют такие факторы, как расположение объекта, транспортная доступность, инфраструктура, наличие зелени, парков. Традиционно самые востребованные направления у покупателей в Подмосковье – это запад и северо-запад, то есть Рублево-Успенское и Новорижское шоссе.

В департаменте загородной недвижимости Penny Lane Realty добавляют, что на указанных направлениях в элитном сегменте наибольшим спросом пользуются готовые дома (всегда рассчитанные для круглогодичного проживания) в известных престижных и обжитых поселках. При этом, несмотря на выход новых проектов в прошлом году (их было около 10), первичный рынок занимает не более 12% в общем объеме, а спрос на такое предложение высокий. «В меньшей степени пользуются спросом участки, но это скорее связано с отсутствием качественных, то есть готовых под застройку участков в понятных локациях, со всеми коммуникациями», – говорит Сергей Колосницын. 

О скидках и дисконтах

В целом на элитном рынке тренд на снижение, однако все индивидуально. По мнению Григория Ашихмина, изменение цен зависит от множества факторов: бюджета, направления, проекта, архитектуры дома, функционала, новизны отделки, количества конкурентных предложений в поселке и локации. «Например, дома в Серебряном бору или «Садах Майендорф», продаются, даже не выходя на открытый рынок, – отмечает эксперт. – Естественно, ценник там самый высокий и менее подвержен колебаниям рынка. В других поселках на Рублевке, где более 30% домов выставлено на продажу, ключевую роль играют дисконты».

Однако ждать заоблачных дисконтов тоже не стоит. Как утверждает Сергей Колосницын, готовность собственников продавать опустевшие элитные дома с большим дисконтом – это миф. Эксперт поясняет: «Продавцы на вторичном рынке не готовы расставаться с многомиллионными активами по сниженным ценам. В прошлом году они предлагали дисконты не более 15–20% и только в случаях, когда цена была завышена (то есть по факту они приводили ее в соответствие с рынком во время переговоров с брокером)».

Где выгоднее

Судить о диапазоне цен на элитном рынке можно по данным, которые приводят в «Метриум Премиум». Так, на дальнем Рублево-Успенском шоссе (19–24 км) девелоперы реализуют участки с подрядом (обязательством построить дом) стоимостью от 40 до 120 млн рублей. Сданные коттеджи без отделки площадью от 500 до 1200 кв. м на 17 км Рублево-Успенского шоссе продаются за 70–150 млн рублей. На 8 км Рублевки можно приобрести дома «под ключ» площадью около 700 кв. м за 600–700 млн рублей. На первичном рынке готового загородного жилья Ново-Рижского шоссе представлены только таунхаусы, их стоимость варьируется от 30 до 55 млн рублей. 

Согласно исследованию, проведенному Penny Lane Realty, на рынке загородной элитной недвижимости наблюдается общее снижение цен на 2%. В компании это связывают с выходом новых проектов, которые по ценам ниже общих показателей вторичного рынка.

Таким образом, сегодня более выгодные условия покупатели могут найти на первичном рынке. Например, недавно Villagio Estate представила объекты в новых кварталах (8 и 9) элитного коттеджного поселка Millennium Park, где стоимость дома «под ключ» площадью 600 кв. м составит около 170 млн рублей. Также в компании заявили о планах по выводу на рынок четырех новых проектов (более бюджетных по сравнению с предшественниками), которые на сегодняшний день имеют рабочие названия Vision, Rosa, Laguna, Oazis. Они будут реализованы на площадках, принадлежащих девелоперу. Территории под новые поселки находятся в Подмосковье, на расстоянии около 100 км от Москвы.

Частные дома в регионах РФ: цены выросли на 6% за квартал и на 14% за год

И хочется, и колется: какие недостатки дачной жизни пугают россиян

Дачный сезон на носу. Что происходит и за сколько реально сегодня купить дачу с участком в Московской области

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости