Юридические проблемы частного дома. Как их выявить до покупки?

Далеко не каждый готов брать пустой участок, чтобы построить жилье. Большинство людей предпочитает покупать уже готовые дома или здания, находящиеся на стадии финишной отделки. Известно, что к такой покупке стоит основательно подготовиться. Посмотрим, на что стоит обратить внимание в самую первую очередь.

На границе тучи ходят хмуро

Самая частая причина, по которой люди продают свои дома, – это конфликты с соседями. Дом может быть великолепен, а каждый квадратный сантиметр участка красив и ухожен. Но если соседи встали на тропу войны, никакой радости жить в таком месте уже не будет. Иногда его проще продать, чем договориться.

Поводов может быть множество. На первом месте стоят территориальные споры. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. И особенно после приватизации, которая проводилась по принципу «Кто первый встал, того и тапки». Заборы между участками в то время часто «гуляли» в разные стороны.

Даже если у продавца есть кадастровый план участка, это еще не значит, что на деле ему все соответствует. Обязательно попросите хозяина перед продажей сделать вынос границ участка в натуру. Возможно, и для него фактическое расположение поворотных точек станет откровением.

Такую услугу оказывают кадастровые инженеры, которые обязаны в итоге выдать акт о проведенном выносе.

А если вдруг выяснилось, что заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе эти нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.

Ни шагу назад

Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.

А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.

На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.

Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».

Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.

Почувствуй себя ничтожеством

Нередко бывает и так, что все вроде бы в порядке. И документы все как надо. И границы не нарушены. И с соседями никаких проблем. Но после покупки выясняется, что строить больше ничего нельзя. А иногда и вовсе приходится с домом расстаться.

Потому что на участок наложено обременение. Но не от банка или судебных приставов. А от ресурсоснабжающих организаций или наличия особых территорий, сведения о которых в выписке ЕГРН почему-то все игнорируют.

Информацию об этом также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории». Но далеко не всегда.

Обычно это бывает водо- или природоохранная зона, в зоне которых запрещены новые постройки. Еще могут быть ограничения рядом с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций.

А дом, построенный с учетом всех норм и оформленный как следует, могут запросто снести, если земельный участок хотя бы краешком находится в санитарной зоне действующего нефте- или газопровода.

При этом данные на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать с данными газовщиков. И разрешение на строительство, выданное местной администрацией, а также все остальные документы, подтверждающие право собственности, отстоять ваш дом не помогут.

Поэтому прежде чем купить понравившийся дом, прогуляйтесь вокруг. Посмотрите, нет ли каких магистральных коммуникаций рядом. И обязательно поговорите с соседями. Они вам расскажут гораздо больше, чем сами продавцы.