Наталья Саакянц: «Концепция европейского пригорода востребована покупателями»

Идея побудить средний класс массово переезжать за город давно владеет умами девелоперов. Но может ли сегодня Подмосковье предложить такую же комфортную среду, к которой привыкли москвичи? И компенсирует ли хорошая экология временные затраты на ежедневные поездки до работы и обратно? Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, отвечает на эти вопросы утвердительно.

Что может заставить москвичей купить квартиру за городом?

Если ответить очень коротко, то это доступное и качественное жилье. Но за этой простой формулировкой скрывается множество важных факторов: социальное окружение, состоящее из близких по духу людей, возможность проводить выходные с семьей в парке рядом с домом, иметь в шаговой доступности магазины и рестораны, а кроме того, не ждать, пока закончится ремонт у соседей. Концепция Микрогорода «В лесу» появилась именно так: мы задумались, что нужно современной семье.

На работу жители вашего городка все равно будут ездить в Москву. Сколько времени это будет занимать? Какой предел длительности поездок критичен для покупателя?

Мы изначально понимали, что для жителей возможность добраться на работу в город крайне важна. В настоящее время наш проект — один из немногих в сегменте доступного жилья, возводимого на новых территориях в Подмосковье, жители которого получат метро в непосредственной близости — станция «Пятницкое шоссе» расположена в 1,8 км от комплекса. Наличие альтернативы в виде метро позволяет людям не только четко планировать свое время на дорогу, но и может существенного его сократить. По нашему опыту, путь из Микрогорода в центр Москвы на общественном транспорте, включая метро, занимает около одного часа.

Если говорить о предельной продолжительности поездки в один конец, думаю, максимальное время, приемлемое для покупателя, — это полтора часа.

Какой процент москвичей среди ваших покупателей? Кто эти люди, каков их доход?

Мы обратили внимание, что в крупных городах появилась большая социальная группа образованных и хорошо оплачиваемых специалистов, чей социальный статус и уровень доходов диктует им внутреннюю потребность в лучшем, по сравнению с типичным городским жильем, уровне жизни и социальном окружении. Они хотят иметь возможность дать своим детям хорошее образование, а также иметь высокий уровень комфорта и безопасности. Одним из самых мощных драйверов при переезде за город служит вопрос экологии — для многих семей с маленькими детьми важно иметь возможность гулять, проводить много времени на свежем воздухе, в лесу или на природе. К сожалению, в условиях большого города это практически невозможно.

По нашей статистике, более 80% покупателей квартир в Микрогороде – это жители Москвы. Около 60% покупателей — семьи с детьми или те, кто планирует ее создание в ближайшее время.

Каков сегодня выбор в Подмосковье для таких людей, представителей среднего класса? Что это за жилье, соответствует ли его инфраструктура той, к какой они привыкли в Москве?

Ранее мы могли говорить о том, что Подмосковье предлагает менее широкий выбор квартир и инфраструктуры. Теперь же все поменялось. Во-первых, жилые комплексы, возведенные вблизи городов или жилых микрорайонов, располагают уже сложившейся инфраструктурой: сады, школы, поликлиники, торговые центры, всевозможные магазины, фитнес-центры и т. д.

Во-вторых, вся необходимая инфраструктура предлагается в масштабных проектах, которых сейчас в Подмосковье строится большое количество. Это обусловлено не только требованиями к застройщикам, но и их желанием привлечь к своему проекту больше покупателей. Сейчас рынок доступного жилья бурно развивается – заявлено много проектов, что является безусловным плюсом для покупателей. Ведь рынок становится более цивилизованным и конкурентным. Девелоперы занимаются комплексным развитием территорий, не просто возводя жилые коробки, а пытаются создать среду: появляются детские центры, развивающие площадки, создается коммерческая инфраструктура, расширяется транспортное сообщение. Комплексный подход к освоению территорий — значительный шаг в развитии всего рынка жилой недвижимости.

Часто застройщики стараются свести инфраструктуру ЖК к минимуму, так как не ожидают большой отдачи от этой статьи затрат. А вы?

В нашем проекте предложена собственная инфраструктура: на первых этажах появятся магазины, салон красоты, йога-студия, аптека, детский дошкольный центр и школа на 1100 учеников. Мы заложили льготные арендные ставки для малого и среднего бизнеса или для жильцов, которые захотят развивать собственный бизнес, будь то небольшая пекарня, магазин или салон цветов.

Как влияют затраты на инфраструктуру, благоустройство и проч. на цену квадратного метра? Можно ли на строительстве инфраструктуры серьезно заработать?

Инфраструктурные проекты всегда отличает более длительный срок возврата инвестиций. Однако именно благодаря тому, что в нашем проекте продуманная инфраструктура, в том числе школа и детсад, москвичи выбирают наш проект. Причем мы наблюдаем, как люди ездят, сравнивают жилые комплексы, выбирая себе жилье, а в итоге возвращаются к нам. Инфраструктура, качественная архитектура, благоприятная среда – все это факторы, которые существенно повышают привлекательность проекта. Так, еще до ввода в эксплуатацию первая очередь Микрогорода была распродана практически полностью, активно стартовали продажи во второй очереди. Мы видим, что концепция европейского пригорода, продуманного и комфортного, востребована потенциальными покупателями квартир.

Сейчас количество масштабных проектов доступного жилья в Московском регионе постоянно растет, а следовательно, возрастает конкуренция,

поэтому мы намерены и дальше работать над созданием качественной инфраструктуры и развитием комфортной среды проживания.

Стали ли ваши покупатели в последнее время брать ипотеку охотнее или, наоборот, экономическая конъюнктура и неопределенность ближайшего будущего заставляет их быть осторожнее?

Мы наблюдали снижение спроса во II квартале относительно I квартала 2014 года. Летние месяцы продемонстрировали высокий спрос в Микрогороде «В лесу» относительно летнего периода в 2013 г., что было обусловлено несколькими причинами: выходом в продажу двух новых корпусов, заселение 1 очереди, открытие детсада и школы.

Доля клиентов, воспользовавшихся ипотекой, по результатам 8 месяцев 2014 г. составляет около 53%, что в целом соответствует показателю за аналогичный период предыдущего года.

Несмотря на рост ключевой ставки ЦБ до 8% и повышение ипотечных ставок в ряде банков, клиенты, которые берут ипотеку в крупных банках (на которые приходится большая доля ипотечного рынка), пока не почувствовали существенных перемен. Объясняется это, пожалуй, тем, что у некоторых крупных игроков ипотечного рынка до конца сентября продолжают действовать специальные акции. В случае их отмены процентная ставка по ипотечному кредиту будет еще выше. Это, скорее всего, отразится на уровне спроса на ипотечные продукты банков и, как следствие, окажет влияние на рынок недвижимости.

Что это за схема – trade in? Чем она может быть выгодна именно покупателю?

Традиционно, trade in на рынке жилья — это обмен старой жилплощади на новую с доплатой. Сегодня данная услуга существует в двух вариантах: первый – когда девелопер (либо его подрядчик), по сути, берет на реализацию старую квартиру, то есть фактически выступая в роли персонального риэлтора, второй вариант — так называемый срочный выкуп, когда девелопер выкупает старую квартиру или оформляет ее в зачет новой. В этом случае у покупателя есть шанс сразу и без проблем получить деньги, а затем заселиться в новое жилье, однако, как правило, стоимость старой квартиры может оказаться на 15−20% ниже рыночной стоимости.

Именно поэтому такая услуга не слишком распространена.

Гораздо чаще встречается первый вариант, при котором застройщик берет на реализацию старую квартиру, согласовывает цену с владельцем и фиксирует стоимость в новостройке на время осуществления сделки. Стоимость услуги trade in, как правило, составляет от 2 до 3% от стоимости квартиры.

В данном случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать старое жилье по оптимальной цене, не затягивая сроков. Оценка стоимости квартиры устанавливается исходя из пожеланий владельца, конъюнктуры на локальном рынке и других факторов. Сроки экспозиции обговариваются заранее, как и стратегия продаж — прописывается оптимистичный и пессимистичный сценарии, динамика цены в каждом конкретном случае. Все эти пункты, включая все комиссии и платежи, будут закреплены в договоре.

Каково будущее «городов для жизни», подобных вашему, в Подмосковье? Будут ли появляться новые, учитывая, что рынок ближайшего Замкадья уже перенасыщен предложением?

Действительно, в настоящее время заявлено значительное количество объектов в сегменте комфорт-класса. Настоящим трендом на рынке недвижимости минувшего года стали масштабные концепции освоения земель под строительство доступного жилья. Сейчас большая часть проектов находится на этапе активной реализации. В то же время общая макроэкономическая неопределенность может спровоцировать различные колебания на рынке жилой недвижимости. В условиях нестабильного рынка некоторые девелоперы могут приять решения о снижении темпов реализации проектов или их частичной заморозке. Стратегии могут быть разными, однако наиболее вероятным является сценарий расслоения рынка: качественные проекты с хорошей локацией, продуманной инфраструктурой и проработанной квартирографией будут востребованны, а следовательно, продолжат ценовой рост. А переоцененные объекты, с «сырой» концепцией будут «проседать» и уходить с рынка.