Игорь Рогулин: «Нам важно привлечь не столько инвесторов, сколько будущих жильцов»

С началом экономического спада аналитики пугают публику остановкой строительства, заморозкой строек, прочат застройщикам падение продаж и финансовые сложности. Но как на самом деле чувствуют себя игроки первичного рынка Московского региона, наблюдают ли они отток клиентов и какой? Сегодня на вопросы «Мир Квартир» отвечает Игорь Рогулин, генеральный директор компании «БИГ Новостройки».

Какие процессы сейчас идут на первичном рынке Подмосковья? Как сказывается экономический спад, колебания курсов валют и т. д.?

Есть несколько процессов, которые сегодня влияют на рынок новостроек. Это, прежде всего, поступательное снижение ключевой ставки ЦБ после ее существенного роста в декабре. Вслед за снижением ключевой ставки постепенно снижалась ипотечная ставка крупнейших банков, в первую очередь Сбербанка.  Благодаря государственным субсидиям и снижению ставки ЦБ ипотека снова становится доступным инструментом на рынке жилья. Сейчас она составляет 11,5%, в настоящий момент рассматривается вопрос о дальнейшем снижении ставки до 9,9%.

Второй процесс, который давно происходит на рынке, — это рост объемов предложения.

Рынок становится более конкурентным, более сложным. В этом есть безусловный плюс, поскольку именно конкуренция меняет качество продукта. Девелоперы начинают задумываться не только о цене и сроках ввода, а о концепции, качестве своих проектов. Начинают думать о том, как сделать отличающийся от типовой застройки продукт. Например, в ЖК «Котельнические высотки» мы предлагаем проект комфорт-класса, но с оригинальной архитектурой — сталинский ампир, и в целом стараемся перенести атмосферу старой Москвы в Подмосковье.

При этом стоит уточнить, что наличие концепции и качественной архитектуры незначительно влияет на стоимость квадратного метра. Цена остается рыночной. Это скорее вопрос вкуса и — души, которая вкладывается в проект.

Как себя ведут застройщики, чтобы привлечь покупателя? Какие скидки сегодня в ходу?

Сейчас имеет место снижение покупательской способности. Кризис отрицать глупо, спрос на квартиры сократился, это факт. Девелоперы ведут себя при этом относительно сдержанно. С одной стороны, на первичном рынке появились не виданные ранее скидки – до 10%. Это была реакция продавцов на сокращение спроса. Но это не катастрофа, это взвешенные решения, принимаемые без истерии и паники.

В 2008 году паники было намного больше. Были компании, которые выходили с реальным демпингом, по 65 тыс. рублей за метр в Москве. Была кричащая реклама, призывы купить хоть что-нибудь за сколько-нибудь. Сейчас такого нет. Все понимают, что рынок сократился, опыт прошлого кризиса учтен. Все готовятся к моменту выхода из кризиса – чтобы быть готовым к этому, предложить что-то новое, не растерять свои объемы.

А поведение покупателей стало более осторожным. Надо сказать, что самое главное – покупатели есть, они никуда не исчезли. Но они теперь намного дольше выбирают квартиру. Если раньше рассматривали 2−3 объекта, то сейчас сравнивают по 4−6 объектов. Срок принятия решения с 2 недель увеличился до 6 недель в среднем.

Вы строите комплекс рядом с открывающейся станцией метро Котельники. Как растут цены на квартиры у планируемой станции метро – на сколько и в какой момент происходят скачки? Могут ли цены еще вырасти после открытия?

Вообще цены начинают расти года за 2 до ввода метро в эксплуатацию. Многие начинают продавать новостройки «у метро», когда его еще нет. Основной рост цен на жилье происходит ближе к дате открытия, а скачок –сразу после фактического запуска станции. Поэтому в Котельниках цены еще подрастут. Наличие метро дает рост где-то 10%, из них процентов 7 – уже в момент полной готовности станции.

Для покупателей квартир важно, чтобы метро было или уже открыто, или «на подходе».

Сейчас в связи со сложной экономической ситуацией сроки ввода задерживаются, это касается и транспортных объектов, метро в том числе. Срок открытия станции «Котельники» переносился почти год. Для покупателей квартир в нашем объекте этот вопрос решенный: сейчас счет идет на дни. В отличие, например, от некоторых других станций, где открытие анонсировано в 2017 году. Мы запускали проект, когда уже было известно о строительстве метро. 

У вас в комплексе нет квартир-студий. Их время прошло или рынок уже насыщен квартирами подобного формата?

Студии, конечно, имеют право на жизнь. Но для нас было осмысленное решение – не вводить студии в квартирографию нашего проекта. Мы не позиционировали «Котельнические высотки» как жесткий «эконом», поэтому не хотели, чтобы на площадке было более 4 квартир. В случае с наличием в проекте маленьких студий количество квартир на площадке может достигать 6−8.

Малометражные студии – это другой класс жилья, который привлекает других покупателей. Если мы создаем атмосферу московской жизни, мы хотим привлечь определенную публику с определенными ценностями. Для нас важно соблюдение требований к заявленному сегменту комфорт-класса. Мы понимаем, что не можем угодить всем, – да, мы в результате не соберем каких-то инвесторов, но нам важно привлечь не столько инвесторов, сколько будущих жильцов. Мы не хотели бы, чтобы наши квартиры бесконечно перепродавались. Нам хочется, чтобы наши покупатели имели хороших соседей. Это поддержание определенного уровня.

Расскажите о европланировках. Что это такое и какими должны быть евроквартиры? Какая их доля в доме оптимальна?

По сути, признаком европланировки является совмещенная с гостиной кухня. Да, чаще всего это воплощается в квартирах-студиях. У нас квартиры свободной планировки, поэтому можно сделать «евро», но в менталитете наших покупателей это не является приоритетным.

Вообще в России люди привыкли практически «жить на кухне», поэтому любят, чтобы здесь пространства было побольше.

И это укладывается в концепцию нашего проекта. У нас кухни в среднем имеют площадь 10−12 кв. метров.

Что вы делаете с нежилыми помещениями на первых этажах? Правда ли, что их невыгодно сдавать в аренду?

Пока мы их еще не продаем. Продажи коммерческих площадей обычно открываются ближе к тому моменту, когда дом готовится к вводу в эксплуатацию. Конечно, хотелось бы, чтобы нежилые помещения были разной тематики и разного назначения, чтобы их набор формировался в интересах жителей. И для этого в идеале их нужно сдавать в аренду.

Сегодня мало кто эту идею реализует, обычно все продают. Но есть механизмы, которые позволяют сделать так, чтобы создать правильную наполненность этих помещений. Чтобы не было, например, 5 салонов красоты и ни одной булочной. Чтобы помещения служили все-таки в первую очередь интересам жильцов.

У вас в ЖК немалый объем машино-мест в гаражных комплексах. Вы их будете продавать отдельно или в нагрузку к квартирам, как это иногда делается? Каковы цены на них?

Подземные паркинги планируем продавать, и в том числе предлагать бонусы и скидки тем, кто будет готов купить квартиру сразу с машино-местом. Это хороший рыночный продукт. Нужно понимать, что мы в принципе заинтересованы стимулировать к покупке машино-мест, так как

у нас предусмотрена концепция «двор без машин», чтобы максимальное количество жильцов использовали подземный паркинг.

Цены на машино-места в подземных паркингах в Котельниках не самые низкие и не самые комфортные для покупателей – достигают 1,3 млн рублей.

Мы скорее всего будем продавать по более низким ценам, сделаем все возможное, чтобы сделать парковки максимально доступными. Помимо подземных парковок, в составе ЖК «Котельнические высотки» запланировано строительство неземного многоуровневого паркинга. Этот продукт будет существенно доступнее и будет реализовываться отдельно от квартир.

Какие у вас прогнозы и ожидания? Не секрет, что покупательская способность населения уменьшается. Что будет дальше со строительством в Московской области?

Прогнозы сейчас приходится строить с учетом макроэкономики. Весь рынок от нее зависит. Несмотря на рост объемов предложения, спрос все равно огромный, он превышает предложение, и потенциал у рынка Подмосковья есть. Он растет и в том числе в связи с открытием за пределами МКАД станций метро, развязок, перехватывающих парковок.

В Подмосковье сейчас создаются все условия, чтобы расселить мегаполис – в Москве плотность населения (до создания Новой Москвы) была выше, чем даже в Нью-Йорке и в Токио. Для этого реализуется выход метро в Подмосковье, развитие торговой инфраструктуры, соцобъектов. И следующим этапом мы видим децентрализацию деловой части Москвы, вывод офисов на периферию. Поэтому, несмотря на кризис и на то, что сейчас спрос слегка и сократился, он вернется и отыграет свои позиции, как только ситуация стабилизируется.