Константин Барсуков: «В «богатых» городах и регионах рынок так или иначе уже восстановился»

Сколько прогнозов от самых разных экспертов мы слышали о том, что рынок встанет, цены драматически упадут, никто не будет покупать жилье, застройщики и риэлторы разорятся, отраслевые СМИ закроются. Но нет — проходит год, другой, третий: жив курилка. Строители строят, продавцы продают, покупатели покупают, журналисты обо всем этом пишут. Конечно, по-прежнему хватает как пессимистов, так и оптимистов. Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», кажется, принадлежит ко второй команде игроков.

Какова динамика количества сделок на вторичном рынке по данным Росреестра? О чем это говорит?

По итогам первого полугодия 2016 года отмечено увеличение количества сделок в Москве в сравнении с первым полугодием прошлого года. При этом если смотреть на итоговые цифры Росреестра за данные полугодия, то создается впечатление о незначительном росте, всего в 11% (62 736 переходов права с января по июнь 2016 года против 56 111 переходов права за тот же период 2015 года).

Однако если посмотреть поквартальную разбивку этих цифр, а еще лучше на ежемесячные данные, то видно, что рост оказывается более существенным. Так, например, в мае 2016 года было совершено на 46% больше сделок, чем в мае 2015 года. А в июне на 33% больше. Я думаю, что статистика следующих нескольких месяцев покажет примерно такое же увеличение числа сделок, которое в дальнейшем будет сокращаться в процентном соотношении, но увеличиваться в абсолютных цифрах.

Дело в том, что самое «мертвое» время, с точки зрения продаж на рынке недвижимости, в прошлом году пришлось как раз на май—август.

Затем на рынке наметилось небольшое оживление, и к концу 2015 года количество сделок даже приблизилось к показателям 2014 года того же периода.

Сегодняшняя ситуация не является неожиданной для большинства профессионалов. Конец прошлого года показал намечающееся увеличение активности покупателей жилья. Люди стали привыкать к новым экономическим реалиям. Падение же ставок по ипотеке со средних 17−18% до 13−14% к концу первого квартала 2016 года также сыграло свою роль в повышении активности рынка. Поэтому я оцениваю все эти данные довольно позитивно, и если не будет ухудшения экономики в стране, то мы увидим продолжающееся увеличение рыночной активности.

Как сейчас обстоят дела с продажей жилья? Квартиры продаются или нет?

Квартиры сейчас продаются, а правильнее даже сказать, что квартиры сейчас покупаются. Во-первых, свою роль сыграл отложенный спрос. Во-вторых, экономическая целесообразность, так как цены на недвижимость существенно упали. Мы, конечно, не увидели того громадного падения цен на 30−40%, которое предрекали некоторые эксперты, не совсем близкие к рынку недвижимости. Но и итоговое падение цен примерно в 15% - тоже довольно хорошо подогрело спрос.

Таким образом, если в прошлом году средний срок экспозиции квартиры, выставленной в продажу по адекватной (не завышенной) рыночной цене, составлял около 3−4 месяцев, то сейчас этот показатель практически вернулся к обычным 1,5−2 месяцам.

Можно ли выделить какие-то сегменты вторичного рынка жилья, которые продаются лучше всего и которые продаются хуже?

Да, можно. Хуже всего сейчас продается сегмент переоцененного жилья.

Причем в большей степени это относится к квартирам бизнес-класса и элитной недвижимости.

И тут тоже можно выделить два сегмента. Первый – это чистая смесь экономики и психологии. Когда в конце 2014 года очень резко вырос доллар, так же резко многие продавцы дорогой недвижимости пересчитали ценник в рублях пропорционально росту валюты. Причем, с рыночной точки зрения, такой пересчет был совершенно не обоснован. А с психологической – объясним.

В массовом сегменте большинство квартир продается с «альтернативой» (т. е. собственники продают жилье, чтобы купить что-то другое вместо него). Поэтому часто продавцы квартир в этом сегменте оценивают свою недвижимость с точки зрения не абсолютной цены, а по принципу «что я могу купить взамен». И им проще снизить или не поднять, как в данной ситуации, цену на свою квартиру, если то же самое произошло с той квартирой, которая планируется к покупке.

В элитной же недвижимости все совсем наоборот, и доля сделок с «альтернативой» не такая большая. А значит, более важна абсолютная цифра. Так что чисто психологически можно понять желание поднять цену у человека, который вчера имел актив, например, стоимостью в 2 млн долларов, а сегодня он вдруг стал стоить 1 млн. Но этот психологический аспект совершенно не коррелируется с экономикой. Потому что, как правильно заметил Дэвид Огилви, «покупатель – не придурок».

И раз он может купить квартиру за один миллион долларов, то он не будет платить за нее два.

Тем более что рынок недвижимости уже давно стал рублевый. Конечно, сейчас, почти через два года после этих событий, большинство продавцов элитной недвижимости смирились с новым ценообразованием на рынке и понизили цены. Но все равно в продаже еще встречаются явно переоцененные предложения.

Второй сегмент дорогого и переоцененного жилья – это то, что я бы назвал «жизнь в прошлом». Я говорю о квартирах, которые находятся в старом, довоенном жилом фонде, расположенном в престижных районах Москвы. Собственники таких квартир привыкли, что их квартиры стоят очень дорого, и поэтому при продаже своего жилья ориентируются на цены в соседних домах. При этом они совершенно не делают скидку на то, что их недвижимость в целом уже морально устарела. Сейчас не так уж много желающих потратить десятки миллионов на приобретение квартиры в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, со старыми подъездами и неудобными лифтами, без огороженной и благоустроенной территории, подземного паркинга и т. п.

Да, бывает, что дом расположен в настолько интересном месте или окружении, что плюсы от расположения перевешивают указанные минусы. Но в большинстве у покупателей дорогой недвижимости сменились акценты и, помимо расположения дома, их интересует его благоустройство и комфортность проживания. Я бы даже сказал, что местоположение дома уже не является таким критическим фактором, как раньше.

И проблемы продаж недвижимости этого сегмента совсем не связаны с экономическим кризом, так как и до него в таких домах были большие проблемы с переоценкой стоимости жилья.

Экономический кризис же только подстегнул ситуацию.

Как «вторичка» сейчас конкурирует с «первичкой»? Ведь предложение новостроек так быстро расширяется… Как вы оцениваете качество квартир на обоих рынках?

Конкуренция «вторички» и «первички» — довольно спорный вопрос. Конечно, если говорить о покупателе, которому есть где жить на время постройки дома или который покупает жилье «впрок», для инвестиций, для сохранения средств, то можно говорить о конкуренции между рынками.

Но, как я уже и говорил выше, на массовом рынке жилья около 70% сделок происходит с «альтернативой». Т. е. большинство покупателей продают свое жилье, чтобы купить другое, в котором можно сразу жить. А покупка квартир в новостройке означает, что жить в ней сразу нельзя, обычно только года через полтора-два после покупки.

Можно, конечно, сказать, что оставшиеся 30% покупателей – это тоже довольно большая величина для любого рынка. Но если мы разложим этих покупателей на категории, то обнаружим, что часть из них – это те, кто снимают жилье и наконец-то хотят купить свою квартиру, часть — переехали в Москву из другого города, часть – молодые семьи, уехавшие от родителей и взявшие ипотечный кредит на покупку своего жилья.

Т.е. реально людей, которые действительно могут себе позволить выбирать между покупкой новостройки или «вторички», раза в полтора-два меньше. Косвенно это подтверждается и статистикой Росреестра. В первом полугодии 2016 года 81% сделок с жильем – это переход права собственности по договору купли-продажи жилого помещения, а 19% - регистрация договоров долевого участия. Поэтому я не вижу особой конкуренции между рынком новостроек и вторичным рынком.

Что же касается качества квартир на обоих рынках, то, конечно, в новостройках сейчас предлагаются более интересные варианты для комфортного проживания. Особенно это очевидно в Московской области, где строится довольно много комплексов комфорт-класса, квартиры в которых продаются по вполне доступным ценам. При этом делается акцент не только на интересные и удобные планировки квартир, но и на архитектуру, общее благоустройство придомовой территории.

Но! Могу заметить, что любая новостройка в итоге становится «вторичкой», так что

говорить о том, что новостройки всегда комфортнее и качественнее вторичного рынка жилья, нельзя.

А не знаете ли вы, какова сейчас ситуация на вторичных рынках в регионах? Сильно хуже, чем в Москве, или рынок восстановился так же, как и у нас?

В определенном смысле я знаю о ситуации на вторичных рынках недвижимости в других регионах, так как наша компания довольно плотно занимается межрегиональным сделками. Правда, однозначно сказать, как отличается ситуация во всех других городах, я не могу, так как все очень неоднородно.

Например, в Питере поведение рынка почти полностью идентично поведению рынка в Москве. В Екатеринбурге, несмотря на восстановление спроса, пока еще продолжается падение цен, хотя оно уже и сильно замедлилось. А вот в Омске продолжается стагнация и только-только намечается выход из нее.

Т.е. если попробовать подвести какой-то общий знаменатель, можно сказать, что в «богатых» городах и регионах рынок так или иначе уже восстановился, а в «бедных» областях страны восстановление пока еще продолжается или только начинается.

Какова ситуация с ипотекой на вторичном рынке? Кому ее дают, какие банки и под какой процент? Многие ли ее берут?

С ипотекой в Москве все обстоит довольно хорошо. Сегодня на рынке ипотечного кредитования представлено более 10 банков, и их число продолжает расти. Средние ставки по ипотеке составляют сейчас 13−13,5%.

А если воспользоваться преференциями некоторых риэлторских компаний, то можно получить кредит и по ставке 12,25%.

Отношение банков к потенциальным заемщикам можно охарактеризовать как довольно лояльное, и человеку с хорошей кредитной историей вполне можно рассчитывать на получение ипотечного кредита.

Что же касается числа сделок с использованием ипотечного кредита, то, по статистике нашей компании, ситуация практически вышла на докризисный уровень, и за второй квартал 2016 года в 40% наших сделок «присутствовали» ипотечные деньги.

Если говорить в целом по Москве, то по данным Россреестра количество зарегистрированных ипотек в силу закона за второй квартал 2016 года на 33% больше, чем в аналогичном периоде 2015 года.

Какие у вас прогнозы по «вторичке»? Будет ли она дешеветь, расти или останется в той же цене?

Если экономическая ситуация в стране не будет ухудшаться, то, на мой взгляд, уже к концу года мы увидим небольшой рост цен. При этом я думаю, что

в течение будущего года будет отыграно все 15-процентное проседание рынка недвижимости

и, возможно, некоторая часть инфляционных издержек, которые за два года составили порядочную долю. Именно поэтому я считаю, что сейчас самое хорошее время для покупки квартиры: цены на жилье находятся на самом низком уровне, и есть достаточное количество предложений для выбора хорошего варианта.