Сергей Цывин: «Главная болевая точка — отсутствие финансирования у девелоперов»

Сфера недвижимости — это «утром деньги – вечером стулья». Все зависит от денег, их наличия у покупателя, у девелопера. Если экономика не растет, доходы населения не растут, то глохнет и активность на рынке недвижимости. Но если квартира – это вещь жизненно необходимая, у многих это единственное жилье, то загородный дом – часто прихоть, роскошь, от которой в трудную годину нужно отказаться. Поэтому загородный рынок испытывает сегодня особенный недостаток спроса, за которым последовало и снижение девелоперской активности. Подробнее обо всем этом рассуждает Сергей Цывин, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость».

Что сейчас происходит на рынке загородной недвижимости Подмосковья в целом? Какие тенденции наблюдаете?

Я бы разделил этот вопрос на две части: состояние самого рынка загородного жилья и покупательские настроения. Что касается рынка, сейчас выводится очень мало проектов, девелоперам просто не хватает финансирования. Так, по нашим данным, во втором квартале 2016 года появилось всего 15 новых поселков, что на 60% меньше, чем годом ранее. Особенно в дефиците качественные поселки – по большей части они распроданы, а новые не создаются.

Если говорить о покупательской активности, то, вопреки мнению скептиков, она есть, хотя и снизилась по сравнению с прошлыми годами. Сделки совершаются, только теперь на это уходит больше времени.

Изменился ли покупатель, его предпочтения? Кто больше изменился – покупатель дешевого жилья или дорогого?

Да, покупатель стал намного осмотрительнее и вместе с тем требовательнее. Клиенты звонят, ездят на просмотры, но могут принимать решение о покупке на протяжении двух-трех месяцев, а то и дольше. Бывает так, что сделка срывается на последних этапах.

Покупатели пристально следят за тем, что происходит с курсами валют, нефтью, ситуацией в стране и мире, и любые негативные перемены могут их спугнуть.

Однако это, в первую очередь, относится к низшим и средним ценовым сегментам. Психологический портрет клиентов, заинтересованных в приобретении элитной недвижимости, существенно не изменился, все-таки они обладают большей финансовой «подушкой безопасности».   

Как чувствуют себя разные форматы и классы? Какие «болевые точки» вы обнаруживаете?

Я заметил, что люди стали меньше интересоваться блокированным жильем – таунхаусами, дуплексами. На такие форматы сейчас приходится по 3−5% реализованного спроса в квартал. Дома показывают более позитивные результаты, порядка 10%, особенно привлекательны коттеджи в высокой степени готовности. Конечно, достичь уровня популярности участков без подряда, которые составляют половину сделок, или малоэтажного строительства – у него треть продаж – сложно, ведь это самые доступные на «загородке» форматы.

Что касается классов, сложнее всего живется сегменту «бизнес», у него менее 5% реализованного спроса. Дело в том, что целевая аудитория данного класса – предприниматели, менеджеры среднего или высшего звена, а эти люди сейчас очень рачительно относятся к крупным покупкам. Бизнесмен скорее поддержит свой бизнес, чем станет рассматривать дорогие загородные лоты. На загородном рынке правит бал экономкласс: на него приходится более 75% сделок, и эту тенденцию мы наблюдаем не первый год.

Главной «болевой точкой» я бы назвал отсутствие финансирования у девелоперов. Во многом именно из-за этой ситуации рынок продолжает стагнировать.

Что сейчас с участками без подряда в целом по рынку? Много ли таких предложений в дорогих проектах?

Участки без подряда продаются хорошо – как я уже говорил, они забирают более 50% спроса. Особенно привлекают покупателей готовые поселки, где проведены все коммуникации и есть развитая инфраструктура.

В мультиформатных поселках на участки приходится около 70% продаж.

Хотя за участками без подряда закрепилась репутация наиболее дешевого, «антикризисного» формата, его вполне можно найти в дорогих проектах. Например, бывает, что сначала часть поселка планируют реализовать в качестве участков с подрядом, но продажи идут слабо, и принимается решение переформатировать их в обычные земельные участки. Хотя, конечно, таких предложений меньше процента, 90% – это «эконом».

Средняя цена реализации участка без подряда составляет сейчас 1,5 млн рублей. Шесть соток земли можно купить и за 100 000 рублей, но это будет просто кусок поля без коммуникаций. Средний чек покупки говорит о том, что люди не гонятся за дешевизной и стремятся приобретать качественные объекты.

Какие поселки показывают положительную динамику продаж, а какие – ниже среднего и отрицательную? Почему?

Я бы назвал несколько отличительных черт удачного проекта. Во-первых, это высокая степень готовности, которая внушает покупателю доверие. Во-вторых – привлекательная визуальная составляющая. Человеку должно нравиться в поселке, должно возникать ощущение, что он находится в месте для комфортной жизни. Важна архитектура, которая выгодно отличает поселок от других. И, наконец, необходимы адекватные рынку цены. Среди реализуемых нами проектов в качестве примеров я бы назвал поселок «Петровская слобода» в Остафьево, где предлагаются таунхаусы и коттеджи, или поселок таунхаусов «Александровский» на престижном Новорижском направлении. 

Надо заметить, что если проект сделан неграмотно, то заманить туда покупателя будет сложно даже с большими скидками.

Как я заметил выше, современные клиенты предпочитают качество и комфорт, пусть за это и приходится доплачивать.

Каков сейчас диапазон цен на готовые дома в эконом-сегменте, в «бизнесе», в «элитке»?

Готовый дом экономкласса можно приобрести в среднем за 6 млн рублей, цены в «бизнесе» начинаются от 12 млн рублей, а за домовладение класса «элит» придется отдать от 50 млн рублей и больше.

Как меняются проекты конструктивно, технически по сравнению с тем, что предлагал рынок, скажем, 5 лет назад? Используются ли какие-то новые технологии, энергосбережение, что-то еще?

Сейчас заметен тренд на изменение типа газификации поселков. Так, вместо магистрального газа порой отдается предпочтение газгольдерам. Газгольдер – это металлический резервуар для хранения сжиженного газа, который устанавливается прямо на участке, обычно под землей. Хотя автономное газоснабжение обходится несколько дороже магистрального, у него есть ряд преимуществ. Во-первых, это, конечно, независимость от наличия магистрального трубопровода. Во-вторых, больший КПД сжиженного газа по сравнению с природным. В-третьих, отсутствие проблем при падении давления в магистральной трубе.

Еще одна новинка в области коммуникаций – геотермальное отопление, т. е. отопление от земли.

В основе геотермальной системы лежит физический процесс передачи тепла от окружающей среды к хладагенту – он подобен тому, который происходит в обычном холодильнике. Земля постоянно сохраняет тепло, а значит, может нагревать объекты, находящиеся на ее поверхности. Звучит фантастично, но такое тоже есть.

Что касается самих домов, там особых новшеств не наблюдается, за исключением разве что архитектуры. Дизайнеры и архитекторы стараются придумать оригинальные формы, новые концепции, чтобы выделить поселок на фоне сотен других. Однако и здесь важна мера, иначе есть риск создать проект, который будет интересен только очень узкой аудитории.

Преподнес ли вам сюрпризы нынешний кризис? Есть ли у него уникальные черты в сравнении с предыдущими кризисами?

Да, я бы назвал этот кризис кризисом отсутствия денег. Если в прошлые сложные периоды денег у людей становилось меньше, они обесценивались, но все-таки были, то теперь их попросту нет. А те люди, у которых все же остались какие-то сбережения, стремятся не потратить их, а приумножить: открывают депозиты в банках, идут на фондовую биржу и т. д.

Пока на рынке недвижимости не будет восстановлен необходимый финансовый объем, ситуация не изменится.

Какой прогноз относительно разных форматов и классов на «загородке» вы можете дать?

Я думаю, постепенно люди адаптируются к неопределенности, и уже в следующем году мы начнем замечать положительные изменения. Станет оживать рынок таунхаусов, понемногу будет подниматься бизнес-класс, хотя ему, конечно, потребуется больше времени, ведь получение заработка у его целевой аудитории – процесс долгий. По моим ощущениям, существенных позитивных сдвигов на рынке загородного жилья мы можем ожидать года через полтора-два.