Ольга Барабанова: «Нам повезло оказаться в нужное время в нужном месте»

Новая Москва – один из самых привлекательных регионов страны для девелопмента. Здесь развиваются десятки как малоэтажных, так и многоэтажных проектов жилья, не говоря уже о коттеджных поселках. Как меняется эта территория со временем? Что она представляет собой сейчас и каковы ее перспективы? Выполняют ли власти намеченные преобразования инфраструктурной сети? Обо всем этом нам рассказала Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.

Чем интересна Новая Москва как территория для застройщика? Там проще работать, чем в Подмосковье, или наоборот?

Новая Москва – не имеющий аналогов амбициозный градостроительный проект. Если «старая» Москва и Подмосковье исторически застраивались стихийно, то здесь в основе создаваемого с нуля города лежит концепция «градостроительно правильной» среды обитания. Уже сейчас можно сделать вывод о параллельном развитии жилой и социальной инфраструктуры, рациональном подходе к развитию транспортной сети: автомобильных дорог, и, что не менее важно, — общественного транспорта.

Большое значение уделяется поиску разумного баланса между городским комфортом и экологией, что выражается, например, в этажности проектов, внимания к лесным зонам, которые с присоединением к Москве получили статус особо охраняемых, программе обустройства парков, которыми богата территория Новой Москвы. Кроме того, правительство области собирается отработать механизмы децентрализации и уход от маятникового движения за счет развития в ТиНАО бизнес-среды и создания рабочих мест.

Для девелопера строить в момент зарождения города принципиально нового формата — это смелый вызов, позволяющий в полной мере реализоваться.

Критерии современной застройки формируются сейчас. На основании первых проектов, оценки удобства и комфорта сегодняшними покупателями будут приниматься решения о дальнейшем развитии Москвы.

Компания работала в сегменте коммерческой недвижимости, а для своего первого жилого проекта выбрала территорию Новой Москвы. Это случайность или осознанный выбор?

Над первым жилым проектом, ЖК «Николин парк», мы начали работать еще до момента присоединения к Москве новых территорий. В начале двухтысячных общепринятой практикой застройки такого рода участков было два варианта: поселок загородного типа с коттеджами и таунхаусами или типовая многоэтажная застройка микрорайонов. Мы же мы приняли решение о развитии на данной территории ЖК с авторским архитектурным проектом в стилистике Москвы 30−40-х гг., 9-этажными домами, с закрытой территорией, проработанной инфраструктурой, разумными планировочными решениями и рядом других критериев бизнес-класса, перенесенных «за МКАД».

При реализации мы позиционировали ЖК «Николин парк» как «комфорт плюс», но по своим характеристикам он, конечно, сильно выделялся от представленных в Подмосковье предложений. Оглядываясь назад, хочу отметить, что это был довольно смелый эксперимент: сформированного спроса на такой продукт в данной локации не было. Первые полгода продаж показали, что мы попали в точку. Покупатели оценили предложение, что, в свою очередь, позволило компании сделать выводы о перспективности развития направления.

Одновременно с этим в июле 2012 года было принято решение о расширении границ города, озвучены первые тезисы развития присоединенных территорий, и в поиске участков «на перспективу» мы уже осознанно отдавали предпочтение Новой Москве. Таким образом, с первым проектом в ТиНАО нам повезло оказаться в нужное время в нужном месте.

А чем Новая Москва интересна для покупателя? За счет чего цены там выше, чем в области – неужели московская прописка такой мощный фактор?

Основной пул покупателей — москвичи, которые давно живут в престижных районах Москвы: на Мичуринском, Ленинском, проспекте Вернадского, и решают назревший «квартирный вопрос». При альтернативе: позволить себе однокомнатную квартиру в своем районе, преимущественно в жилом фонде прошлого поколения, или современную двух-трехкомнатную в Новой Москве, они логично делают выбор в пользу повышения качества жизни.

Другая категория — москвичи в возрасте, уже состоявшиеся в жизни, которые устали от шума и пыли, имеют желание «уехать в лес»,

но чтобы этот «лес» был в городе с привычными условиями цивилизации и находился рядом с семьей. Люди, хотят открывать окно, и слышать не шум автомобилей, а пение птиц. Безусловно, серьезным аргументом является и московская прописка, как гарантия качества социальной поддержки. Это критерии, которые лежат на поверхности.

Если смотреть глубже, то Новая Москва интересна стремительным развитием инфраструктуры, возможностью инвестировать сегодня в свое будущее. Смотрите: среднестатистический покупатель первичной недвижимости, вкладывая средства, через два года получает ключи, еще полгода-год занимается отделкой. В Москве за 2,5−3 года ничего не изменится: социальная, торговая, досуговая инфраструктура, транспортная сеть останутся такими, как сейчас. Покупая квартиру в Новой Москве, через 2−3 года покупатель получает метро, новые школы, поликлиники, детские сады, автомобильные дороги – разумные и правильные, рассчитанные «с запасом», потенциальную возможность в перспективе работать рядом с домом. Массовое осознание престижа жизни в Новой Москве — вопрос времени, но я уверена, что через несколько лет МКАД перестанет быть в головах москвичей той условной чертой, переход которой расценивается в сознании общества как «потеря».

Насколько, кстати, цены на квартиры в Новой Москве выше, чем в ближайших районах Подмосковья?

В ЖК «Рассказово» стоимость кв. м. — 125–150 тыс. руб. Есть предложения и в границах старой Москвы в данном ценовом диапазоне, и в Подмосковье. Также как есть предложения значительно дешевле. Например, в 7 км от МКАД, т. е. на расстоянии аналогичном нашему ЖК, есть проекты, стоимость кв. м. в которых порядка 70 тыс. руб./кв. м. Это наглядно отражает, что сегодня все меньше диапазон цен определяется условными зонами: «Садовое», «ТТК», «МКАД», «Х км до МКАД». Локация престает быть решающим критерием ценообразования.

Вообще, как идут продажи, и как удается достичь результата?

Первая очередь из 2163 квартир со сроком сдачи в конце 2016 года реализована на 95%, то есть к декабрю мы точно повторим результаты ЖК «Николин парк». Продажи второй очереди стартовали совсем недавно, и темпы также соответствуют плановым показателям. Результат — это закономерное следствие планомерной работы, которую мы реализуем по всем направлениям.

В основе бизнес-процессов компании лежит идеология клиентского сервиса.

Решения принимаются не на основе мнения приглашаемого в проект знаменитого архитектора или маркетолога, имеющего вес в профессиональном сообществе, а исходя из текущих отзывов клиентов.

У нас свой проектный институт, и это обеспечивает нам безграничные возможности для творческих экспериментов и быстрое «промышленное внедрение». Например, мы в тестовом режиме в нескольких квартирах домов № 2 и 4 В ЖК «Рассказово» предложили 6−7-метровые лоджии. Оценили спрос: такое решение воспринято на ура, квартиры «ушли» в первую очередь, и уже в следующей очереди у нас 30% совокупного объема двух-трехкомнатных квартир — с лоджиями 8−11 метров. Аналогично совершенствуются общественные зоны, входные группы, планировочные решения, инфраструктура двора, всего комплекса.

Мы объединили внутри холдинга функции, традиционно отдаваемые подрядным организациям, и это позволяет нам гибко и оперативно управлять всеми ключевыми процессами. Внутри компании нет административных барьеров, процессы протекают крайне быстро, без издержек. Мы быстро и качественно строим, и за счет этого «снимаем» главный страх покупателя. Когда на пике кризиса опасения недостроя стали реально влиять на показатели продаж, мы на уровне проектной декларации закрепили обещание построить первые четыре дома в ЖК «Рассказово» на год раньше. Это беспрецедентный шаг, которого до нас никто не делал: не просто сообщить в конце проекта: «сдаем раньше», а взять на себя задокументированное обязательство.

Какие ближайшие перспективы у присоединенных территорий?

Перспектива Новой Москвы — стать новым центром, как это происходит в большинстве мегаполисов мира. Есть районы исторического центра, где преобладает туристический трафик, а есть районы, отвечающие актуальным потребностям жизни современных горожан. Новая Москва благодаря системной и разумной застройке станет одним из самых востребованных мест для жизни.

При этом важно отметить, что власти не только обещают, но и решают.

Посмотрите на масштабнейшую реконструкцию Калужского шоссе. Кто бы мог подумать два года назад, что по нему можно ездить? Реконструированы развязки Киевского и Боровского шоссе, строятся хордовые соединяющие, которые свяжут радиальные вылетные магистрали, как, например, трасса Солнцево-Бутово-Видное. Параллельно непосредственно под ней ведется новая ветка метро — с точки зрения технологии это очень сложный проект. За два года введены в эксплуатацию три новые станции, к 2019 году Сокольническая линия продлится в сторону Коммунарки еще на 4 станции. Т. е. уже реализуется невероятная логистическая задача. Аналогично и с другими объектами социальной инфраструктуры.

Насколько смогут вырасти цены на недвижимость в Новой Москве, когда эти транспортные проекты будут полностью реализованы?

В долгосрочной перспективе, когда произойдет переоценка ориентиров «престижности» районов Москвы, критерии ценообразования на жилой фонд в ТиНАО трансформируются кардинально. Насколько вырастут цены в Новой Москве через 10−20 лет, предсказать сегодня не возьмется ни один эксперт, но совершенно точно недвижимость на этой территории будет высоколиквидным активом.

В среднесрочной перспективе ценообразование будет формироваться под влиянием привычных для рынка факторов. Если мы говорим о первичной недвижимости, это правило «плюс 30−50% от котлована до ключей». На вторичном рынке рост стоимости обеспечивает каждое улучшение инфраструктуры: открытие метро, реконструкция автомобильного шоссе, появление в ареале социального учреждения, объектов торговой инфраструктуры.

Каждый из них отражается в стоимости «плюс 10−30%» в зависимости от своего «веса».

При этом рост цен не бывает равномерным: каждый объект демонстрирует свою динамику. Многое зависит от политики управляющей компании по эксплуатации жилого комплекса. Ликвидность проекта растет, когда видно, что за забором жилого комплекса «маленькая Швейцария», и, наоборот падает, когда на месте ухоженного газона и детской площадки образуется пустырь.