Алексей Зубик: «Девелоперы не смогли распродать 49% новостроек Москвы»

Размах строительного бума в Московской области, который происходил все последние годы, поражает воображение. По любому направлению от Москвы вдоль трасс тянутся бесконечные новостройки. При созерцании этой картины невольно напрашивались вопросы: кто все это будет покупать? Не слишком ли много построили жилья? И только сейчас, кажется, наметился спад строительной активности. Об этом мы разговариваем с Алексеем Зубиком, старшим аналитиком компании BSA.

Какие основные проблемы девелопмента в Московской области вы наблюдаете сегодня?

Основная проблема, с которой столкнулся рынок недвижимости – падение цен. В конце 2016 года было много позитивных прогнозов в отношении роста цен на недвижимость, но они, к сожалению, не оправдались. Как минимум два года уровень благосостояния россиян падает, и это явно отражается на рынке недвижимости – падает спрос. Обратную ситуацию мы наблюдаем на рынке предложения: только за 2016 год рынок новостроек пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. При таком количестве предложения девелоперы просто не успевают распродавать все квартиры до ввода домов в эксплуатацию.

Многие девелоперы жалуются на поведение монополий (газовой в особенности), часто из-за них срываются сроки подключения домов к сетям. Почему это происходит и может ли, например, государство как-то следить за этим? Почему оно этого не делает?

К сожалению, такая ситуация не редкость. Обычно увеличение сроков подключения к электросетям списывают на отсутствие свободных мощностей, недостаток средств и т. д. Компании, осуществляющие подключение к инженерным сетям, должны нести ответственность за срыв сроков ввода дома в эксплуатацию.

По закону затягивание сроков подключения дома трактуется как административное правонарушение, и уже не девелопер должен компенсировать дольщикам неустойки, а монополии.

Если же задержка происходит по вине местной администрации, в таком случае администрация должна компенсировать потери. На практике данный процесс так и не отлажен до конца. У девелоперов по-прежнему существует множество проблем, начиная от длительных согласований и заканчивая непрозрачной схемой формирования индивидуальных тарифов. В этой связи единственным выходом будет совершенствование законодательства, регулирующее область конкуренции и усиление работы антимонопольных органов власти.

Какова сегодня ситуация со сроками сдачи новостроек в области? Какой процент строек ведется в заявленные сроки?

Перенос сроков сдачи новостройки – основная головная боль покупателей жилья, заявленные сроки далеко не всегда выполняются. Могу сказать, что всегда на рынке новостроек есть и будут задержки по срокам строительства, но таких объектов обычно 5−10% от всего объема строящегося жилья. Чтобы обезопасить себя, в первую очередь, нужно ответственно подойти к выбору застройщика, тогда и проблем со сроками сдачи не возникнет.

Как можно сегодня спрогнозировать, сдаст ли тот или иной застройщик свой ЖК в срок? На что обычный покупатель может обратить внимание при выборе проекта?

Для начала стоит тщательно изучить информацию о строительной компании, какие объекты они уже сдавали, в какие сроки, были ли задержки по строительству. Информацию можно найти на официальном сайте компании, почитать отзывы в интернете, на форумах. Конечно, отзывы покупатели оставляют разные, но иногда из них можно подчерпнуть очень полезную информацию.

Порядочный застройщик должен предоставить все необходимые документы: права застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство, разрешение на строительство, проектную документацию, в которой зафиксированы все внесенные изменения. И уже на основе этой информации покупатель может выбирать подходящий вариант.

Репутация для застройщика – все, поэтому на нее в первую очередь и нужно обращать внимание. 

Каково, по вашим оценкам, снижение платежеспособного спроса на новостройки в среднем по области? На что снижение больше, на что меньше?

С начала года реальные доходы населения уменьшились на 5,3%. Сейчас основными покупателями на рынке выступают покупатели с относительно невысокими доходами, девелоперы это прекрасно понимают. В этой связи на рынок выходит большое количество жилья эконом-класса, его покупают охотнее. Состоятельные покупатели уже успели приобрести недвижимость на волне падения цен, поэтому элитная недвижимость сейчас теряет в цене.  

Насколько подешевела «элитка», на ваш взгляд, за последний год? За последние 3−4 года?

Уже первые месяцы 2017 года показали, что девелоперы не смогли распродать 49% новостроек Москвы в период строительства. Цифры большие, но избыток предложения на элитную недвижимость не такая серьезная проблема, у данной ниши уже есть четко сформированный потребительский спрос и источники финансирования. Цены как раз на элитную недвижимость снижаются не так резко и падение за последний год не превысило  5%, а до кризиса наблюдался рост. Не столь значительное падение происходит, в первую очередь, из-за того, что продавцы элитной недвижимости готовы ждать покупателей годами и не намерены снижать цены, предлагать скидки.

Каково снижение цен в целом по рынку? Какова сегодня средняя цена по области? Где, в каких локациях в ближнем Подмосковье она выше, а где ниже?

В целом, за последние два года с учетом экономического кризиса цены на жилье опустились на 15−20%, а при таком большом объеме предложения, которое мы наблюдаем сегодня, падение цен может составить до 10% каждый год. В связи с этим многие эксперты выражают большую обеспокоенность. Средняя цена на новостройки по Москве и Московской области держится на уровне 167 тыс. руб. за кв. м. Стабильно сохраняется уровень цен в пределах 80−100 тыс. рублей за кв. м. на 10−15-километровую зону от МКАД, а недвижимость, расположенная дальше, стоит до 60 тыс. руб. за кв. м.

Если падение будет составлять 10% в год, то в какой-то момент этот бизнес станет нерентабельным. В какой? На каком уровне цен строительство может остановиться вообще?

Думаю, что до вопроса о нерентабельности бизнеса ситуация не дойдет и спрос на новостройки постепенно будет восстанавливаться. В нынешней же ситуации девелоперы вынуждены распродавать жилье по более низким ценам, предлагать специальные акции. Некоторые для сохранения темпов продают практически по себестоимости.

Падение не может происходить резко, если оно и произойдет, то будет ступенчатым.

Постепенные периоды снижения цен будут сменяться стагнацией. Конечно, снижение стоимости на 20−30% можно считать фатальным для подмосковных застройщиков, но даже в такой ситуации можно внести корректировки в планы строительства и найти более рациональные решения с точки зрения себестоимости работ. 

Правда ли, что пик строительного бума в области позади?

Вопрос о возможном снижении темпов роста в основном появился после внесенных изменений в закон о долевом строительстве. Изменения начали действовать с 1 января 2017 года. Самое важное — усилилось финансовое давление на застройщиков. Теперь застройщик должен иметь уставной капитал в размере 4% от стоимости возводимого объекта. В основном из-за новых правил многие компании и заявили о снижении темпов строительства, но если учесть, что закон распространяется только на новые объекты, снижение темпов роста мы заметим только в перспективе будущих лет.

Правда ли, что сейчас будут сворачиваться масштабные проекты? Что придет им на смену? Какую новую нишу найдут застройщики?

На рынке новостроек сейчас предложений много, есть и масштабные проекты. Представители платежеспособного населения на пике снижения цен уже успели приобрети достаточно выгодные варианты. Застройщики сейчас будут ориентироваться в большей степени на жилье для среднего класса. Более того, новые изменения в законе о защите прав дольщиков в конечном счете внесут свои корректировки, и не все компании смогут позволить себе строительство масштабных проектов. Но самая главная причина, по которой масштабные проекты сейчас не так выгодны застройщикам –  слишком большие объемы предложения на рынке жилья.

Наблюдаете ли вы вообще какую-то смену форматов, стандартов качества, управления? В чем это выражается?

Сейчас рынок недвижимости находится в ожидании перемен. В конце 2016 года было выдвинуто огромное количество прогнозов, и, как показали первые месяцы 2017 года, большая часть их не подтвердилась.

Можно сказать одно – если вы хотите приобрести квартиру, то сейчас самое время.

Большое количество новостроек на рынке недвижимости дает возможность выбрать подходящий вариант от эконом- до бизнес-класса. Многие застройщики сейчас выдвигают выгодные предложения и проводят специальные акции. Более того, снижение ипотечных ставок в настоящее время значительно облегчит покупку недвижимости.