Сергей Нотин: «Государственная поддержка понадобится, если рынок начнет стагнировать»

Тревоги, страхи, надежды и ожидания — всем этим полны не только продавцы и покупатели квартир в Москве и Подмосковье, но и застройщики. Постоянно меняющиеся требования и со стороны рынка, и со стороны законодательства ставят их в довольно жесткие рамки. О них мы и решили побеседовать с Сергеем Нотиным, директором по инвестициям девелоперской группы «Сити-XXI век».

Какие факторы оказали существенное влияние на рынок в этом году?

Остановимся на главных новостях. Подготовка к началу реализации программы сноса пятиэтажек уже оказывает влияние на рынок недвижимости. Уже сейчас понятно, что те из жителей пятиэтажек, кто собирался улучшить свои жизненные условия, теперь подождут получения нового жилья в рамках программы. Есть вероятность того, что город будет продавать на рынке излишки площадей – и, соответственно, составит конкуренцию бизнесу.

На вторичный рынок могут выйти квартиры в новых домах, которые получат расселенные жители. Все это не может не сказаться на рынке. Очень многое будет зависеть от того, какое место коммерческим застройщикам (а не просто подрядчикам, или агентствам недвижимости) будет отведено в этой программе – появятся ли новые площадки под застройку, какими будут условия вхождения.

Мы считаем, что они должны быть равными для всех девелоперов.

Вы прожили всю жизнь в Москве. Как вы лично оцениваете программу?

Меня как москвича беспокоит качество городской среды, которое мы получим в результате реализации программы. Что придет на смену пятиэтажкам, насколько будущие многоэтажки улучшат облик города? Районы массовой застройки, известные в народе как «спальные», сейчас выглядят морально устаревшими, а расселить их, с экономической точки зрения, совсем непросто.

Важно, чтобы в программе использовался лучший мировой опыт, в том числе и накопленный девелоперами, которые умеют создавать комфортное жилье. Город должен стать красивее, пригоднее для жизни, а не превратиться окончательно в каменные джунгли.

А как вы рассматриваете возможность получения москвичами денежной компенсации вместо жилья?

Можем только сказать, что целесообразность получения денежной компенсации зависит от адекватности оценки рыночной стоимости квартиры и ее соответствия ожиданиям владельцев. Существуют различные методы оценки, и нередко оценка владельца недвижимости и независимого оценщика расходятся. Со стороны московских властей принятие решения о максимально широких возможностях выбора для граждан целесообразно, поскольку программа делается именно для граждан.

Что происходит сейчас на законодательном поле рынка недвижимости?

Тенденция к ужесточению контроля и надзора в строительной сфере, увеличению обременений застройщика пока продолжается. Вместе с тем, есть некоторые (пока ничем не подтвержденные) надежды на то, что частота законодательных изменений будет снижаться. По крайней мере, многие участники девелоперского сообщества уже выступают за мораторий на законодательные изменения, ухудшающие положение застройщиков, сроком на 5 лет.

Необходимо остановить процесс законодательных изменений в сфере строительства, следует вывести девелоперов из этой зоны турбулентности,

дать им возможность адаптироваться к уже введенным новым правилам. Дальнейшее ужесточение правил ничем не поможет потребителю и скажется на экономической активности бизнеса.

Насколько ощутимо влияние на рынок и, в частности, на деятельность компании новой версии 214-ФЗ? Какие изменения наиболее заметны?

Мы уже приняли для себя эти изменения. Хотя реальные последствия реализации целого ряда новых положений пока еще трудно оценить в полном масштабе, так как новые требования распространяются только на те строительные проекты, первый ДДУ по которым зарегистрирован после 1 января 2017 года. В основном мы почувствуем их не на текущих проектах (например, в городе Видное), а на новых, которые планируем к выводу на рынок.

Однако по новым строительным проектам компании в Москве, Красногорске, Химках, Ленинском районе компания будет работать с учетом нового правового регулирования деятельности застройщиков. В том числе планируется публиковать более подробную информацию для долевых инвесторов о каждом новом строительном проекте на официальном сайте компании, а также получать заключения о соответствии проектной деклараций установленным в законе требованиям у контролирующих органов.

Также следует подчеркнуть, что уставный капитал компании на данный момент полностью соответствует новым более высоким требованиям 214-ФЗ, несмотря на то, что они еще не вступили в юридическую силу. В новых условиях от застройщиков потребуется больше усилий по сопровождению продаж, но компания готова адаптироваться к изменениям, тем более, что они направлены на повышение безопасности инвестиций для долевых инвесторов и вытеснение с рынка предприятий с сомнительной репутацией. Мы с пониманием относимся к этой проблеме и к усилиям государства по совершенствованию регулирования рынка новостроек.

Как вы оцениваете окончание ипотеки с господдержкой и ее влияние на спрос?

Оцениваем как вполне логичный и своевременный шаг. Банки пока справляются самостоятельно. Государственная поддержка в той или иной форме понадобится, если рынок начнет стагнировать. При этом дальнейшее снижение ключевой ставки и снижение ставок по ипотеке можно только приветствовать.

Конечно, о существующих на развитых рынках ставках от 2−3% нашим потребителям пока приходится только мечтать.

Российская ипотека пока остается довольно дорогой, в том числе и поэтому цифры обеспеченности жильем у нас в разы отличаются от развитых стран В Китае, например, она составляет 30 квадратных метров на человека, в Европе 40, а у нас по-прежнему чуть более 20.

Как происходит поиск земли под будущую застройку, какие участки сейчас интересны девелоперам?

Поиск осуществляется по всем возможным каналам – с помощью ресурсов компании, через брокеров, посредством взаимодействия с партнерами, профессиональными ассоциациями и проектировщиками, отслеживания торгов и пр. Нам интересны хорошо (со всех точек зрения) расположенные участки в Москве и ближайшем Подмосковье. Мы намерены создавать ликвидную недвижимость и считаем, что хорошая локация в сочетании с качественным продуктом будут востребованы всегда. На рынке сейчас довольно много площадок различного качества, выбор довольно широк, и условия продавцов стали существенно более гибкими по сравнению с предкризисными временами, когда хорошую площадку по адекватной цене найти было сложнее.

Минстрой отобрал 66 проектов, которые в этом году получат субсидии на инфраструктуру. Как вы оцениваете этот шаг, могут ли претендовать на такую поддержку компании, которые строят жилье?

Такие попытки застройщиками предпринимались, однако, насколько нам известно, основная поддержка будет оказываться проектам, которые находятся вне зоны наших интересов.

Ваши ожидания от ближайшего будущего?

В нынешних жестких условиях на рынке недвижимости девелоперам приходится нелегко – дорогие кредиты, острая конкурентная борьба, ужесточение законодательства в области жилищного строительства и т. п. Но наиболее сильные игроки останутся на рынке и продолжат создавать новые проекты. Они уже пережили уже не один экономический кризис и научились приспосабливаться к быстро меняющемуся рынку.

На данный момент девелоперами в качестве перспективных Москвы заявлены более 200 проектов, в Новой Москве – около 20, в Московской области – официально заявлено около 50 перспективных проектов,

в их числе и проекты девелоперской группы «Сити-ХХI век» – четыре в ближайшем Подмосковье и один в Москве.

Будут ли дальше снижаться цены на недвижимость?

В ближайший год на рынке недвижимости массового сегмента Москвы наиболее вероятно некоторое балансирование на уровне средних текущих цен за квадратный метр, с колебаниями в пределах до 3−5% в год. Рост цен, по мере увеличения стадии строительной готовности в возводимых проектах, будет компенсироваться выходом новых проектов с более низкой ценой.

В Московской области рост цен в ближайшие два года маловероятен. Особенно учитывая большой объем предложения и тот факт, что застройщики московской области сейчас конкурируют не только друг с другом, но и со столичными девелоперами. Однако цена квадратного метра в качественных и востребованных проектах может расти.

Как будут меняться требования к современному жилью?

Требования к создаваемому девелоперами продукту продолжают расширяться. Тезис, с которым мы выходили в числе первых на рынок – о том, что мы продаем не квадратные метры, а комфортную среду проживания, теперь стал аксиомой как для девелоперов, так и для чиновников. Вместе с тем, любой продукт ограничен себестоимостью, в которую входят в том числе и обременения по условиям реализации проекта, которые возлагаются на девелопера. Поэтому все должны понимать, что низкие цены на недвижимость не обеспечат покупателям необходимого комфорта.