Андрей Колочинский: «Отечественные технологии далеко не всегда уступают в качестве импорту»

Рассуждая о конъюнктуре рынка недвижимости и делая прогнозы, мы часто слышим от экспертов сакраментальные фразы: «Выиграют качественные проекты», «Качественные проекты не упадут в цене» и т. д. Но что же такое эти пресловутые качественные проекты? Что подразумевается под качеством жилого комплекса? Мы решили разобраться в этом вопросе, и помог нам Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс».

Как отличить качественный проект жилищного строительства от некачественного? Применимо ли вообще это определение в целом к жилому комплексу или можно говорить о качестве только его отдельных элементов?

Качество жилого комплекса складывается из характеристик каждого элемента, то есть качественный ЖК — это технически безупречное строительство, полный набор социальной инфраструктуры, уникальный архитектурный проект, запоминающаяся и оригинальная концепция благоустройства.

Но есть один дискуссионный аспект – можно ли считать расположение и окружение жилого комплекса его качественной характеристикой? С одной стороны, безусловно, да, ведь покупатель оценивает не только саму новостройку, но и ее интегрированность в городскую среду, с которой впоследствии придется взаимодействовать – ходить на работу, водить детей в школу, ездить за покупками, отдыхать на свежем воздухе.

С другой стороны, на столичном рынке есть примеры ЖК, которые удачно расположены и вместе с тем не пользуются спросом

у клиентов исключительно из-за внутренних качественных недостатков (отсутствие инфраструктуры, скажем). Поскольку сегодня многие проекты – это фактически «город в городе», зависимость жителей от внешней среды снижается, поэтому сначала люди выбирают качественный проект, а потом уже оценивают транспортную доступность или расположение. Именно такой жилой комплекс, дающий свободу и независимость жильцам, я бы назвал качественным.

Что такое качественное строительство? По каким признакам можно понять, что строительство выбранного ЖК идет с нарушением норм и в итоге покупатель может получить дом с дефектами?

Не будучи профессионалом, конечно, сложно увидеть невооруженным глазом дефекты в строящемся ЖК. Иногда и сами инженеры выявляют ошибки не сразу. С точки зрения покупателя, все еще сложнее: большую часть строительных работ он не наблюдает лично. К примеру, некоторые клиенты пытаются определить качество строящейся «коробки» по цвету бетона, однако это тоже неправильно, ведь оттенок зависит не только от марки, но и климатических условий.

Поэтому на месте клиента я бы ориентировался на график строительных работ и его соблюдение. Как правило, причиной недочетов в строительстве становится либо авральный режим, либо, напротив, долгий простой.

Кроме того, стройнадзор пристально следит за возведением жилого комплекса.

Специалисты контролируют качество строительства на всех этапах проекта, выявляют недочеты и дают рекомендации по устранению. Перед вводом здания в эксплуатацию проводится финальная проверка конструкции и инженерных систем. Существуют и внутренние службы контроля качества – девелопер непрерывно следит за работой генерального подрядчика.

Таким образом, сохранность интересов покупателя обеспечивают сразу несколько рубежей защиты от некачественного строительства. Последний рубеж – он сам, ведь клиент может и не принять введенную в эксплуатацию новостройку, если обнаружит при передаче квартиры недочеты.

Нередко застройщики хвастают брэндами импортных инженерных систем в описании проектов. Громкое имя – это знак качества оборудования (теплоснабжения, вентиляции, лифтов, электроприборов)?

Преклонение перед импортными брэндами – это устаревший стереотип, на котором пытаются играть маркетологи. Если говорить о строительных и отделочных материалах, то отечественные поставщики ничем не уступают импортным. Даже до кризиса доля привозных материалов не превышала 10−12%.

Если же говорить об инженерии, то здесь ситуация неоднозначная.

Скажем, в производстве отопительного оборудования, некоторых видов насосов и котлов Россия отстает. Но вентиляционное оборудование, системы контроля доступа, водоснабжения уже вышли на мировой уровень. Есть достойные аналоги и лифтам: скажем, мы используем в проекте лифты «Щербинского лифтостроительного завода», который в 2017 году взял Гран-при на международной выставке лифтов и элеваторов. Иными словами, более доступные по цене отечественные технологии далеко не всегда уступают в качестве импорту.

Качественное благоустройство прилегающих территорий – что это такое? Не кажется ли вам, что все проекты благоустройства одинаково хороши, и проблемы могут возникнуть только в ходе их воплощения в жизнь?

Сегодня застройщики все чаще привлекают именитые архитектурные бюро, чтобы создать привлекательный проект окружающего пространства. В массовом сегменте применяется дизайнерское освещение, озеленение взрослыми деревьями, всесезонные растения и кустарники, передовые с точки зрения технологии конструкции для детских площадок.

Но не обходится и без концептуальных ошибок, когда основная часть территорий ЖК отводится под площадки для подрастающего поколения.

Действительно, семейные покупатели сначала интересуются возможностями для отдыха и развлечения детей.

Однако даже они нередко жалуются на отсутствие зоны комфорта для взрослых. Часто таким перекосом грешат небольшие «точечные» ЖК, а также проекты в Подмосковье.

С этой точки зрения, качественный проект благоустройства предполагает создание одинаково уютного пространства для всех. В нашем ЖК «Кварталы 21/19» таким пространством станет бульвар протяженностью 1 км и шириной 30 м, на котором появится множество досуговых зон для жителей комплекса разного возраста, включая пожилых. Проще говоря, качественная концепция благоустройства должна быть такой, чтобы ни один житель, выходя на улицу, не чувствовал себя лишним и отчужденным.

Обычно застройщики обещают кучу разных опций в доме – от энергоэффективных решений до гостиничного сервиса. Какая часть из них обычно реализуется? Какие опции обычно воплощаются, а какие рисуются для красивого буклета?

Как правило, прямого отказа от создания важных элементов жилого комплекса застройщики сегодня не практикуют. Это серьезный удар по репутации, который навредит дальнейшей деятельности девелопера. Социальные объекты – это требование города, поэтому не построить их вовсе невозможно. Другой вопрос – элементы благоустройства. Если был обещан пруд, парк, набережная или дополнительные объекты инфраструктуры, то в том или ином виде они, скорее всего, появятся.

Однако если у застройщика возникнут финансовые трудности, в пруду может оказаться меньше воды, в парке – меньше деревьев, набережная – короче,

а детская спортивная школа превратится в клуб самодеятельной песни. В любом случае, покупателю следует ориентироваться не на буклеты или картинки с сайта проекта, а только на проектную декларацию и договор долевого участия. Чем подробнее детали этих документов, тем больше шансы увидеть в реальности то, что в них описано.

Закон о долевом строительстве содержит определение услуг застройщика. В них входит строительство, ввод в эксплуатацию и передача объекта дольщика. Но фактически застройщик взаимодействует с клиентом в постоянном режиме через своих представителей и сайт проекта. Он же организует передачу объекта. Что такое качественные услуги застройщика в контексте взаимодействия с клиентом? 

Главная задача девелопера – оперативно реагировать на запросы клиентов. После заключения договора долевого участия нельзя исчезать, хотя девелопер не обязан информировать покупателей о ситуации в проекте, если не считать фотоотчетов на официальном сайте. Однако фактически сегодня застройщики обеспечивают информационное сопровождение проекта, привлекая пиарщиков, рекламщиков, специалистов по ведению групп в социальных сетях. Покупатели должны чувствовать динамизм в работе девелопера.

К реализации новостройки привлекаются профессиональные риэлторские агентства, которые делают максимально удобным заключение, оформление и регистрацию сделки.

Кроме того, они предлагают массу сопутствующих услуг, к примеру, trade in – взаимозачет старой квартиры при покупке новой. В совокупности все это создает высокий качественный уровень взаимодействия с дольщиками.

Существуют ли у застройщиков специальные услуги по досудебному урегулированию претензий клиентов? Как это происходит и кто от этого выигрывает?

Клиенты предъявляют претензии либо при нарушении графика строительства, если становится ясно, что вовремя объект не будет сдан, либо при передаче некачественной новостройки. В этом случае никаких «услуг» застройщик не оказывает – он обязан урегулировать спор с покупателем в досудебном порядке по 214-ФЗ. Как правило, именно так и происходит – девелоперу не нужны скандалы, поэтому если претензии покупателя законны, то он не станет «лезть в бутылку» и доводить спор до суда. В этом случае выигрывают все. Однако чтобы не возникало недопонимания, девелопер контролирует качество всех направлений деятельности (строительства, продаж, общения с клиентами) на протяжении всего периода реализации проекта и даже после него.