Дмитрий Котровский: «Поправки к 214-ФЗ - продукт банковского лобби»

Говорить об уже принятых законодательных инициативах с игроками рынка всегда сложно. Большинство, даже если и сомневается в эффективности новых правил, предпочитает выражаться обтекаемо, типа «прошла зима, настало лето, спасибо партии за это». Поэтому честный разговор о наболевшем с Дмитрем Котровским, партнером девелоперской компании «Химки Групп», порадовал своей откровенностью. Речь сразу зашла о новых поправках к 214-ФЗ.

Чем именно осложнил работу застройщиков закон о компенсационном фонде?

Появление компенсационного фонда принципиально ничего не изменит в работе застройщиков, новых сложностей не должно возникнуть. Если раньше застройщик отчислял определенный процент от суммы в ДДУ на счет страховой компании, то теперь примерно эти же деньги будут направлять в копилку компенсационного фонда. Затраты не велики — 1,2%.

Как на практике будут защищать права участников долевого строительства с помощью нового инструмента, мне сложно представить. Мы взяли цифры прошлых лет и произвели расчет — объем средств компенсационного фонда не превысит 31 млрд руб. Это ничтожно маленькая цифра в масштабе всей страны. Для сравнения приведу пример: только на московскую программу «Моя улица» в этом году город потратил около 42 млрд руб.

Так значит, 214-ФЗ в новом виде не обеспечит защиту дольщиков?

Компенсационный фонд изначально не решает всех проблем дольщиков, ведь среди них есть люди, недовольные качеством строительства, объект может не соответствовать характеристикам, заявленным в проектной декларации. Есть покупатели, которые приобретают недвижимость вообще не по 214-ФЗ, о них в законе ничего не сказано.

Кроме того, закон о компенсационном фонде ущемляет права покупателей высокобюджетной недвижимости 

— компенсацию можно получить только за 120 кв. м, а рассчитывается она исходя из средней стоимости жилья в регионе. А если семья приобрела 200 кв. м по цене квадратного метра выше среднерыночной?

По сути, государство переложило ответственность на участников рынка, в том числе и тех девелоперов, которые ранее не нарушали обязательства по срокам и качеству строительства, но почему-то должны расплачиваться за недобросовестных коллег.

Может, поправки в закон – всего лишь продукт банковского лобби?

Все поправки, которые были внесены в 214-ФЗ, безусловно, являются продуктом банковского лобби. Возьмем, например, требование резервировать 10% от сметной стоимости объекта на банковском счете на весь период строительства. Банки будут прокручивать эти деньги и получать прибыль. Кроме того, количество кредитных учреждений, которые будут работать с застройщиками, а также хранить у себя средства компенсационного фонда, ограниченно – только 9 банков. Если разделить всех застройщиков по стране на 9 банков, мы получим колоссальное количество юридических лиц, которое придется обслуживать каждому банку.

Предполагается, что финансовые учреждения, работающие с эскроу-счетами, будут контролировать ход строительства объектов недвижимости. Лично мне непонятно, как они это будут делать — скорее всего, в банках появятся специальные сотрудники, которые фактически будут дублировать функции технического надзора на строительной площадке. Учитывая, что сегодня на рынке наблюдается дефицит таких кадров, найти необходимое количество специалистов будет сложно. Скорее всего, неквалифицированные работники будут халатно относиться к своим обязанностям.

Какие последствия обновленный закон о долевом строительстве будет иметь для покупателей и для рынка?

Нововведения, безусловно, скажутся на цене квадратного метра жилья. Все дополнительные расходы застройщик будет закладывать в себестоимость строительства, из расчета которой формируется рыночная стоимость продукта.

Закон бьет в первую очередь по мелким и средним игрокам, которые вряд ли смогут адаптироваться под нововведения.

Монополизацию этого рынка мы уже проходили во времена Советского Союза. Ни о каких инновациях, удешевлении себестоимости строительства и рыночной стоимости жилья не может быть и речи, если на рынке не будет конкуренции. Когда круг участников узкий, всегда проще договориться, и никакой ФАС не узнает об этом.

Мы видим, что жилой фонд устаревает, рано или поздно во всех городах Российской Федерации придется сносить непригодные для проживания дома. Кто-то должен будет прийти на эти площадки, строить новые квадратные метры. Кто придет на место мелких региональных застройщиков? Боюсь, крупным столичным девелоперам низкомаржинальный бизнес в регионах не будет интересен.

А теперь давайте поговорим про программу реновации. Сейчас принято спрашивать: «верите ли вы в реновацию?», потому что многие сомневаются, что столь масштабная деятельность может системно осуществляться в течение многих лет. А что вы думаете?

У каждой медали есть две стороны. Все что нас окружает, безусловно, со временем устаревает и нуждается в реновации. Я, как человек, родившийся и выросший в Москве, безусловно, приветствую эти изменения. Однако я не понимаю, как можно затевать такие глобальные и долгосрочные проекты, когда экономика нашей страны, и рынок недвижимости в частности, переживают не самые лучшие времена.

Утверждение о том, что глобальная стройка позволит создать новые рабочие места, не сосем уместно.

Пока что из открытых источников у нас есть информация о том, что в программе реновации будет участвовать ГК «ПИК», приглашение на участие в открытом конкурсе для других застройщиков нигде не опубликовано. Самый крупный застройщик сможет полностью загрузить свои строительные мощности — домостроительные комбинаты, которые являются конвейерами и не требуют большого количества рабочей силы. А если говорить о рабочих на стройке, то чаще всего это мигранты из стран ближнего зарубежья, которые отправляют заработанные деньги свои семьям.

Больше всего меня беспокоит вопрос — во что превратятся районы столицы после реновации. Москва уже проиграла, присоединив новые территории, — спустя 6 лет здесь продолжается застройка типовым жильем только в ближнем радиусе от МКАД. Могу предположить, что и в исторических границах столицы ничего примечательного построить не получится, в большинстве своем это будут типовые проекты.

Что принесет реновация коммерческим застройщикам?

Компании, у которых есть собственные домостроительные комбинаты, безусловно, будут в плюсе от участия в реновации. Они смогут не только полностью загрузить свои строительные мощности, но и построить новые современные заводы. Так, некоторым компаниям выделяются ассигнования от государства на эти цели.

Застройщики, которые не будут участвовать в реновации, сегодня должны сосредоточиться на новых разработках, позволяющих снизить себестоимость строительства,

и при этом постоянно совершенствовать качество продукта. Я говорю не столько о качестве строительных материалов, сколько о технологиях, которые явно не будут учтены в проектах реновации. Например, зарядки в паркинге для электромобилей, энергосберегающие решения, датчики движения при включении света и т. д. У таких застройщиков появится шанс перетащить на себя ту часть покупателей, которые пресытились типовым продуктом.

Что вы скажете об образцах типового жилья для переселения в рамках программы, показанных властями на выставке на ВДНХ?

На мой взгляд, ничего особенного из себя эти проекты не представляют – пластиковые плинтусы, дешевый ламинат, филенчатые двери, обои под покраску, открытая инженерия на месте мокрых точек, плита на 4 конфорки. Ниши в квартирах устроены таким образом, что даже самая маленькая мебель из IKEA в них не встанет. Людям придется организовывать дополнительные места хранения в этих квартирах. Ремонт такого качества никому не нужен, большинство покупателей при заселении все сломает и будет переделывать квартиры под себя.

Безусловно, есть узкая категория клиентов, предъявляющих спрос на квартиры с такой отделкой, но их не так много. Я не против, пусть будет и такое предложение на рынке, но не нужно заставлять всех поголовно застройщиков делать ремонт, особенно если речь идет о жилых комплексах бизнес-класса.

С начала года работает закон «О государственной регистрации недвижимости», который ввел электронную регистрацию документов. Как вы его оцениваете, видны ли уже какие-то результаты?

Электронная регистрация – это очень удобный инструмент, позволяющий сократить время и количество людей, задействованных в цепочке.

Вообще я очень положительно оцениваю деятельность Росреестра, они не только улучшают качество оказываемых услуг, но и открыты к молодым командам,

которые готовы им предложить новые digital-технологии, способные облегчить работу.

Вообще, на мой взгляд, последние годы рынок слабо развивался в этом направлении, в будущем победу одержат те компании, которые предложат простую digital-формулу для покупателей, сделают возможной покупку жилья «в два клика», то есть избавят клиентов от лишней беготни.

Есть ли у вас мнение о вводимом со следующего года курортном сборе на курортах нашей страны? Что это принесет и поможет ли решить проблемы с инфраструктурой в этих местах?

Чтобы что-то взять, нужно сначала что-то отдать. Мы посчитали возможные доходы, которые получит бюджет в результате введения сбора, сумма может составить 35−45 млрд рублей. Очень хочется, чтобы эти деньги были потрачены надлежащим образом, чтобы люди, которые не могут позволить себе по разным причинам отдыхать в европейских странах, могли не хуже проводить время на курортах России. Вообще, на мой взгляд, в первую очередь именно курортные города нуждаются в программе «Моя улица», ведь большинство людей на отдыхе проводит время как раз на улице, за стенами гостиничного номера. Я очень много раз бывал в Крыму, отдыхал там в детстве, с тех пор ничего не изменилось. Если туристы будут иметь возможность ознакомиться, на что были потрачены их деньги, и действительно заметят перемены, они сами скажут спасибо.

Какие законы, на ваш взгляд, необходимы рынку? Что они изменят? Есть ли вероятность, что они будут подготовлены и приняты?

Отрасль нуждается в настоящем регуляторе. Регулятор должен включать в процесс не только профильные ведомства (Минстрой), но и Министерство экономического развития, Росстат и др. Сегодня наш бизнес обложили поборами, принимаются схоластические решения, оторванные от жизни, работать в таких условиях невозможно. Пока что был придуман всего один инструмент, который способен решить лишь минимальные проблемы на рынке. Мы обсуждаем проблему обманутых дольщиков в рамках 214-ФЗ, забывая при том, что 30 тыс. из 45 тыс. пострадавших от недобросовестных застройщиков людей приобретали недвижимость по «серым» схемам – ЖСК, инвестконтракты, вексельные схемы и т. д.

Законодатели забывают о том, что на рынке есть застройщики с крупными земельными банками. Эти площадки приобретались давно, когда действовали совершенно другие правила игры.

Сегодня девелоперы могут отказаться от реализации новых проектов и начать выставлять земельные участки на продажу, в результате обрушится рынок земли.

В этом никто не заинтересован.

Я, как руководитель компании-застройщика, не знаю, что меня ждет в 2018 году, горизонт планирования у нас меньше, чем полгода, потому что каждые 6 месяцев появляются новые законодательные инициативы, вносятся поправки в существующие законы.

Я бы очень хотел, чтобы в нашем секторе появилось свое лобби. Есть же у нас омбудсмены по правам человека, по правам детей, в банковском секторе есть свое лобби. Сегодня строительный бизнес сильно нуждается в защите, чтобы его представителей могли услышать на федеральном уровне. Должен появиться такой человек, который смог бы донести до первого лица государства опасения и реальную ситуацию в строительном секторе.