Как сдать квартиру на долгий срок

Каждый собственник, желающий сдать квартиру, которая не понадобится ему самому в ближайшем будущем, как правило, стремится сдать ее на длительный срок. Для того чтобы свести к минимуму проблемы, которые могут возникнуть в течение срока действия договора и после его окончания, необходимо с самого начала учитывать некоторые важные детали. О них рассказывает Галина Баркус, старший юрисконсульт Savills в России.

Регистрация договора аренды

Прежде всего, следует заключить именно долгосрочный договор аренды (найма). Это возможно, когда арендатор имеет четкое намерение жить в квартире в течение долгого времени, а собственник имеет другое место для проживания.

Так как по закону договор аренды сроком от 1 года подлежит обязательной государственной регистрации, нужно заранее к этому подготовиться. Для проведения регистрации при подписании договора аренды между юрлицами на срок от года достаточно заявления одной из сторон. В тех случаях, когда физические лица заключают долгосрочный договор найма, обе стороны должны обратиться с заявлением о регистрации найма в течение месяца с даты заключения договора.

С формированием необходимого пакета документов поможет юрист, так как их перечень зависит от конкретного случая.

Если обратиться к практике, подписание договора сразу на 2−5 лет встречается редко. Даже опытные профессионалы не любят проводить регистрацию, помня о бюрократических проволочках, не говоря уже о простых людях, не сведущих в юридических тонкостях. Однако, как мы знаем из практики, этот процесс сейчас не так сложен, как многие его себе представляют.

Если договор был зарегистрирован, то стоит обратить внимание на одну важную деталь: возможна ситуация, когда запись об обременении квартиры в виде аренды (найма) не исчезает по окончании договора. При запросе новым арендатором это будет обнаружено: запись в ЕГРН покажет. И собственнику нужно будет срочно обращаться с заявлением и собирать пакет документов для снятия обременения с квартиры.

Если не хочется регистрировать договор, либо пока нет четкого понимания по сроку проживания, возможно заключение договора аренды или найма сроком до года с последующим продлением через подписание допсоглашения о пролонгации на срок также менее года. Такой срок действия может быть определен, например, с 1 ноября 2018 г. по 30 октября 2019 г. или с 17 октября 2018 г. по 15 октября 2019 г., то есть договор должен заканчиваться на два дня раньше, чем срок ровно в один год от даты его заключения. В этих случаях срок действия договора не признается равным году, и договор не подлежит государственной регистрации. Допсоглашения о продлении на срок менее года также не подлежат регистрации и могут быть заключены неограниченное число раз. Заметим, что именно по такому пути идет большинство собственников, которые сдают квартиру в аренду.

Существует также такое понятие, как продление договора аренды на неопределенный срок.

Этот срок применим к арендным отношениям (не к найму) и наступает при фактическом использовании арендатором квартиры после окончания срока, если собственник не заявил возражений. Но так как договор аренды подписывается с юридическим лицом, арендные отношения без документального оформления (в виде допсоглашения о продлении в данном случае) редко применимы, даже при наличии нормы закона.

Подписание нескольких отдельных договоров одновременно с разными сроками аренды (например, на три года вперед) некорректно с юридической точки зрения. Но иногда это встречается на практике, опять же, чтобы не регистрировать договор аренды (найма). В этом случае не надо забывать, что каждый договор аренды требует подписания передаточного акта в начале аренды и акта возврата — по окончании.

Индексация арендной платы

Учитывая нестабильную экономическую ситуацию, размер арендной платы, зафиксированный сейчас, может не соответствовать рыночным отношениям через 2−3 года. Грамотные собственники не заинтересованы устанавливать неизменный размер платы. Как правило, договором предусматривается ежегодное увеличение платы на размер инфляции, чаще всего, в пределах 7%.

А также предусматривается досрочная индексация платы при существенных валютных колебаниях.

При этом важно понимать, что если договором не будет определен четкий размер измененной арендной платы или порядок ее расчета, ее изменение возможно только по соглашению сторон, оформленному в письменной форме. В настоящий момент тенденция такова, что арендаторы со временем просят понизить арендную плату, но не все собственники готовы пойти навстречу в этом вопросе.

Окончание срока договора

Итак, долгосрочные арендные отношения заканчиваются. В этот момент собственник должен принять квартиру и приступить к поиску нового арендатора. Следует обратить внимание на состояние квартиры. После долгого проживания наверняка будут иметь место и ущерб, и ухудшение технического состояния имущества вследствие его амортизации.

Оценив все это, следует грамотно юридически оформить «закрытие» договора:

  •          Оформить акт возврата, акт взаиморасчетов (при необходимости), соглашение о согласовании ущерба.
  •          Письменно зафиксировать отсутствие у сторон финансовых и иных претензий.
  •          Снять записи об ограничении (обременении) в ЕГРН, если договор аренды (найма) был зарегистрирован.

После чего можно спокойно заниматься приведением квартиры в должное состояние.

Проведение хотя бы косметического ремонта после длительного проживания арендатора приветствуется и практически всегда необходимо.

Для успешной и быстрой сдачи в аренду можно обратиться за консультацией по ремонту в специализированную компанию, ведь интерьер и внутреннее убранство квартиры уже на стадии просмотра может либо привлечь, либо отпугнуть будущего арендатора. Чаще всего решение о том, смотреть квартиру или нет, будущий арендатор принимает еще по фотографиям.

В целом, следует отметить, что состояние квартиры, наряду с адекватным рыночным ценообразованием и желанием собственника идти навстречу пожеланиям клиента, играет принципиально важную роль. Это наверняка поможет найти следующего арендатора в самые короткие сроки.

Читайте также

Читать все

blog comments powered by Disqus