Льготная ипотека ушла, а бурное строительство продолжается. И обещает компенсировать дефицит новостроек

Как сообщил Наш.дом.рф, за семь месяцев этого года застройщики построили вдвое больше квадратных метров жилья, чем за тот же период в 2020 году. Причем львиная доля пришлась на города-миллионники. Однако время дешевой ипотеки под 6,5% вышло, а в крупных городах программа практически прекратилась, ведь на разрешенные 3 млн рублей кредита квартиру не купишь ни в Москве, ни в Питере, ни в ближнем Подмосковье. Одновременно выросла и ключевая ставка, на целый процентный пункт, до 6,5% – а значит, ипотечные ставки банков тоже выросли, и в ближайшее время вырастут еще больше.

Восполнится ли в новых условиях дефицит новых квартир, на который стали жаловаться покупатели с прошлого года, или девелоперы вновь затормозят свою деятельность с ожидаемым падением спроса?

Строительный бум-бум-бум

Прежде всего, давайте посмотрим, что в реальности означают головокружительные цифры прироста по строительству жилья. Почему мы сейчас видим очередной строительный бум?

«Мог иметь место эффект низкой базы предыдущего периода. I полугодие 2020 года было не лучшим временем для старта новых проектов, так как только что произошла девальвация рубля (в самом начале марта), а также начиналась пандемия коронавируса в мире, – напоминает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». – В России в апреле-мае вовсе в некоторых регионах стройки начали замораживать и вводить жесткие ограничения. Поэтому часть застройщиков в тот период отложила запуск новых проектов на лето или второе полугодие». На этом фоне первое полугодие текущего года выглядит молодцом.

Низкая ключевая ставка ЦБ дала возможность девелоперам дешево пользоваться банковскими кредитами и стала одним из главных драйверов строительной активности.

Ну и, разумеется, главным фактором стала льготная ипотека, подтолкнувшая население страны массово закредитоваться по жилью. С января по июнь 2021 года в границах «старой» Москвы было зарегистрировано на 61% больше ДДУ (34,4 тыс. штук), чем за аналогичный период прошлого года.

Помимо этого, информация о скором завершении программы субсидирования жилищных займов подстегнула некоторых застройщиков вывести на рынок новые объекты, чтобы хотя бы часть квартир в них реализовать при помощи льготной ипотеки. Подобное решение выглядит достаточно рациональным и прагматичным – по возможности раньше стартовать и привлечь ажиотажный спрос, обусловленный дешевой ипотекой.

Свою роль сыграло и увеличение темпов строительства жилья для переселения в рамках различных госпрограмм.

Словом, застройщики разогнались, и резко тормозить им совсем не с руки.

Не спеши ты нас хоронить

Пока ни один застройщик не заявил, что обиделся на правительство за сворачивание льготной ипотеки и ушел в туман. Тем более что эта мера была ожидаема, а все, кто не смог соответствовать новым условиям, предъявляемым строительным компаниям (продажа по эскроу и пр.), ушли в туман еще раньше.

Сейчас большая доля строительных проектов реализуется на средства банковского кредита, поэтому не зависит от колебаний спроса. Деньги от банка поступают застройщикам независимо от текущего числа сделок.

«В краткосрочной перспективе завершение госпрограммы повлечет уменьшение продаж на первичном рынке Москвы, однако рынок это переживет и в среднесрочной перспективе спрос на столичную недвижимость сохранится на приемлемом уровне, – считает Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум». – Это произойдет как по причине выхода нового ликвидного объема предложения, так и запуска различных механизмов поддержания спроса: акций и специальных предложений от девелоперов и банков».

Владимир Щекин напоминает, что не льготной ипотекой единой жив рынок недвижимости: «Действительно, программа субсидирования ипотеки для московского региона практически завершена, потому что лимит на заем в 3 млн рублей не позволит покрыть и 50% стоимости 90% продаваемых здесь квартир. Однако остается еще программа семейной ипотеки для многодетных покупателей, а также старые условия (только с повышением ставки с 6,5% до 7%) сохранены для клиентов, у которых ребенок родился в последние 3 года. В сумме, я полагаю, потенциальных покупателей из обеих целевых групп этих программ – около 20%, поэтому резкого падения спроса удастся избежать».

К тому же сейчас наблюдается явный дефицит предложения, во всяком случае в «старой» Москве. Участников рынка много, но, строго говоря, им нечего продавать, что усложняет конкуренцию, поэтому строительство будут наращивать.

Наконец, девелопмент – это стратегический, а не тактический бизнес. В среднем проект реализуется 3-5 лет, и под него выделяются миллиарды рублей. Поэтому в большей степени учитываются долгосрочные, а не краткосрочные тенденции. Подготовительный этап (разработка проектной документации, получение различных разрешений, поиск подрядчиков) занимает месяцы и годы, поэтому всё это свернуть в один миг – дороже и рискованнее, чем продолжать даже в неблагоприятной обстановке.

Эльвира Сапхизадовна подкузьмила

Но, разумеется, нельзя сказать, что сфера строительства – эта такая нерушимая скала, которую не могут поколебать законодательные изменения, ипотечные ставки и падение спроса. Застройщики очень чутко держат нос по ветру и при малейшем изменении готовы подкрутить в ту или иную сторону цены на квартиры. Повышение ключевой ставки ЦБ до 6,5% в конце июля не прошло незамеченным.

Сейчас они ждут, что будет осенью и в начале следующего года, как отреагирует покупатель на ставки по ипотеке в 8-9% при текущих ценах. «Исходя из этого будут корректироваться планы в новых проектах, но непосредственно для строительной активности текущие перепады спроса обычно не столь важны. Если девелоперы и отреагируют на возможное резкое падение спроса, то с лагом в 1-2 года», – уверен Владимир Щекин.

Практически то же самое говорит и Мария Литинецкая: «Ставка оказывает эффект на объем предложения на горизонте 1-1,5 года, что укладывается в минимальный срок подготовки исходно-разрешительной документации по жилому проекту. Если ключевая ставка и дальше будет повышаться без механизмов поддержания спроса, то есть реальный риск снизить объемы жилищного строительства, ориентированного на рынок».

Тем не менее, для государственных жилищных программ, типа реновации и переселения из ветхого и аварийного жилья влияние ставки имеет менее выраженный характер. Эта деятельность продолжится при любой «погоде» и будет пополнять объемы нового жилья по всей стране.

За время действия льготной ипотеки новостройки в стране подорожали на 33%

Рейтинг недели: пять самых дешевых квартир в элитных новостройках Петербурга

Как строительные гиганты продвигают собственную «льготную ипотеку»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости