Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости: методы и рекомендации

Вложение средств в недвижимость может стать хорошим способом сохранения и увеличения капитала. Но решение о возможности вложения денег целесообразно принимать с учетом результатов оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости.

Когда проводят оценку инвестиций в недвижимость

Инвестиционную привлекательность недвижимости оценивают в таких случаях:

• недвижимость представляет собой самостоятельный объект, в отношении которого оценивается возможность вложения средств;
• недвижимость — один из объектов, входящих в общую структуру собственности юридических лиц.

Что нужно сделать при определении возможности вкладывать средства в недвижимое имущество

Для принятия решения о возможности вложения средств необходимо:

• с максимально возможной точностью установить период, в течение которого вложения в недвижимость вернутся;
• рассчитать прибыль, которая может быть от вложений в недвижимость;
• определить величину риска вложения средств в конкретный объект.

Что учитывают при оценке инвестиционной привлекательности объекта

Принимают во внимание:

• образованность инвестора — того, кто будет вкладывать средства в недвижимость. Учитывают его способности и навыки, которые будут влиять на грамотность ведения проекта, перспективу его развития;
• экономическую ситуацию на рынке инвестиций, в том числе и инвестиций в недвижимые объекты;
• текущее положение на рынке финансов;
• политическую ситуацию в стране, в которой находится недвижимость;
• систему налогообложения, в соответствии с которой будет определяться размер средств, перечисляемых в бюджет за полученную прибыль. Во внимание также принимают налог на землю, если она приобретается вместе со зданием;
• потенциальную прибыльность планируемой деятельности.

Параметры, влияющие на инвестиционную привлекательность недвижимости

На привлекательность объекта влияют:

• общая характеристика недвижимости. Здание в этом случае оценивается как недвижимый объект с учетом его физических и функциональных характеристик и как объект права с учетом условий его использования;
• экономические условия рынка, которые сложились в районе, где располагается недвижимость. Во внимание принимают динамику заключаемых сделок, цены на объекты недвижимости;
• потребительские характеристики. В совокупности с описательными характеристиками они позволяют сравнивать разные объекты с точки зрения их инвестиционной привлекательности. Учитывают расположение дома или другого типа здания, качество ремонта, планировку, прочие параметры;
• стоимость. Она может свидетельствовать о ее доходности. Как правило, чем больше стоит объект, тем больше прибыли он может принести. Но во внимание нужно принимать и другие факторы, в том числе и возможные риски вложения средств;
• факторы девелопмента, в том числе потенциал расширения объекта, имеющиеся ограничения.

Оценка общей и потребительской характеристики объекта недвижимости

Учитывают качество объекта на момент вложения средств, проектное решение и время строительства, которое определяет сроки его эксплуатации.

К основным качественным характеристикам объекта относят его состояние, время проведения последнего текущего и капитального ремонтов. Следует учитывать, что у здания могут быть скрытые дефекты, в том числе разрушения, ослабленные конструкции. Поэтому оценку целесообразно проводить со специалистом по технической экспертизе, который сможет качественно и количественно определить и описать износ здания. Качество объекта также определяется качеством материалов, использованных при строительстве, что непосредственно влияет на долговечность здания. Обязательно учитывают то, насколько были соблюдены нормы СНИП, в том числе соответствует ли здание требованиям по освещенности, сейсмоустойчивости.

Проектное решение влияет на возможный тип использования объекта. Это определяет то, каким образом его можно использовать для получения дохода. Во внимание также принимают возможность реконструкции здания. Реконструкция может проводиться с целью изменения назначения всего объекта или его части. Например, это может быть изменение планировки, установка дополнительного оборудования. К проектному решению также относят общую площадь здания, количество внутренних помещений и их площадь, соотношение общей площади и полезной, высоту помещений, этажность.

При оценке возраста здания нужно анализировать такой показатель только в совокупности с качественными характеристиками. С одной стороны, новые здания имеют более высокую инвестиционную привлекательность. Но при анализе объекта может оказаться, что выгоднее будет вложить средства в более старый объект, который имеет лучшие характеристики — качество материалов, проектное решение.

Оценка прилегающей территории и инфраструктуры

Учитывают такие факторы:

• площадь и форма участка, на котором расположен объект;
• расположение здания на участке;
• состояние прилегающей к зданию территории — ее озеленение, освещенность;
• плотность застройки с учетом возможности увеличения площадей оцениваемого объекта;
• наличие подъездных путей и их состояние. В зависимости от назначения объекта могут учитывать присутствие парковки, наличие территории для подъезда грузовых автомобилей и площадки для проведения погрузочно-разгрузочных работ;
• характеристика месторасположения здания — расстояние от центра района или населенного пункта, близость к объектам, которые связаны с оцениваемой недвижимостью;
• развитость района, где расположен объект, наличие и назначение соседних объектов. Соседние объекты оцениваются с точки зрения возможности непосредственно влиять на доходность объекта. К положительному влиянию относят присутствие необходимых объектов инфраструктуры. К отрицательному — наличие объектов, которые образуют высокую конкуренцию по типу своего назначения.
• транспортная инфраструктура, в том числе обеспеченность общественным транспортом, связь с магистралями, состояние имеющихся дорог. Учитывают присутствие непосредственного выхода на автодорогу и возможность проезда на общественном транспорте для работников, если это необходимо;
• инженерная инфраструктура. Анализируют обеспеченность телекоммуникациями и всеми необходимыми видами коммунальных услуг. Это снабжение теплом, электроэнергией, газом, водой, состояние канализации, наличие пожарной и охранной сигнализации. Такие показатели могут оцениваться с учетом разных требований к своему состоянию. Это зависит от того, каким образом будет использоваться здание. При оценке инженерной инфраструктуры определяют возможность увеличения мощностей, изменения назначения сооружения или его отдельных помещений. Нужно учитывать также и планируемые расходы по оплате коммунальных услуг. Такая статья может быть значительной величиной в затратах при эксплуатации объекта. Дополнительно может анализироваться возможность организовать автономное теплоснабжение объекта для снижения расходов.

Как определяют привлекательность объекта недвижимости для вложения средств

Определяя целесообразность вложения средств:

1. Проводят аудит правового поля в отношении проекта, для которого рассматриваются инвестиции.
2. Изучают документацию объекта. Во внимание принимают все документы, которые есть в наличии с момента его возведения.
3. Оценивают определенный сегмент рынка с учетом назначения объекта и планируемой цели его использования.
4. Определяют возможность провести дополнительные работы по объекту. Это может быть увеличение площади, перепланировка здания, изменение назначений каждого из помещений, входящих в его состав.
5. Изучают потребительский спрос на аналогичные или схожие с оцениваемым объекты.
6. Оценивают оптимальность расходов с учетом возможных рисков.
7. Составляют бизнес-план и проводят его финансовый анализ.

Методы оценки эффективности инвестиционных проектов

Оценить эффективность инвестиций в недвижимость можно с помощью нескольких методов. Наиболее распространенные из них — простой и сложный.

При использовании простого способа во внимание принимают такие показатели инвестиционной привлекательности:

• коэффициент эффективности капитальных вложений;
• срок окупаемости капитальных вложений;
• коэффициент сравнительной экономической эффективности капитальных вложений.

На практике простой способ определения эффективности капвложений применяется редко. Это связано с тем, что при его использовании во внимание не принимается факт изменения стоимости денег.

Сложный способ определения экономической эффективности учитывает:

• уровень инфляции;
• расходы, связанные с необходимостью обслуживать инвестиционный проект;
• возможность вкладывать средства в другие объекты.

Используя метод с усложненными показателями, применяют теорию несопоставимости доходов и расходов по конкретному инвестиционному проекту. В случае оценки возможности вложения средств в недвижимость производят дисконтирование расходов — устанавливают соотношение затрат и доходов на определенный момент времени. В обязательном порядке также учитывают возможные риски по бизнес-плану.

Профессиональные инвесторы при оценке применяют такие показатели эффективности инвестиций:

• срок окупаемости инвестиционного проекта;
• ставка доходности;
• фактическая стоимость недвижимого объекта;
• внутренняя ставка доходности;
• внешняя ставка доходности.

Для получения достоверных результатов специалисты могут использовать сразу несколько вариантов расчета. Благодаря этому можно устранить недостатки каждого отдельного метода.

Риски вложений в недвижимость, учитываемые при инвестиционном анализе

Основные риски, которые необходимо учитывать при проведении оценки, такие:

• вид объекта недвижимости с учетом возможного изменения спроса на аналогичные объекты. Его анализируют независимо от расположения объекта. Например, одним из таких рисков может быть избыточное предложение по офисным зданиям;
• изменение соотношения спроса и предложения. Например, это может быть снижение спроса на недвижимость;
• инфляция. Например, реальный доход от сдачи недвижимости в аренду или продажи может быть ниже дохода, предусмотренного договором из-за инфляции. В таком случае чем больше будет срок аренды, тем больше будет риск;
• расположение объекта. К такому риску относят условия рынка в конкретном регионе, перспективы его развития в социально-экономическом плане. Также во внимание принимают факторы, из-за присутствия которых недвижимость в пределах конкретного региона может стать менее привлекательной;
• условия заключенного договора аренды. Такой вид риска присутствует в случае, если недвижимость сдается в аренду и арендатор в определенный момент не сможет перечислить сумму, предусмотренную арендным договором;
• условия кредитования. Подобный риск обусловлен способностью собственника недвижимого объекта погашать долговые обязательства;
• физический и экономический износ объекта, поскольку они могут снижать доходность;
• условия и возможности реинвестирования;
• изменения законодательства и налогообложения, которые могут влиять на размер дохода, получаемого от вложения средств в недвижимость.

Как индивидуальному предпринимателю взять ипотеку: условия, особенности, пошаговая инструкция

Мошенничество при покупке и продаже жилья: какие схемы используют аферисты и как защититься от мошенников в сделках с недвижимостью

Три или пять? Какой же он, минимальный срок владения недвижимостью без уплаты налога?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости