Сдаю квартиру неофициально: как ФНС выявляет тех, кто не платит налог с аренды

С денег, которые собственники квартир получают от сдачи в аренду, нужно платить налог. Иногда владельцам квартир кажется, что если самим не показывать доход, о нем никто не узнает. Но на практике ФНС часто узнает об уклонении от уплаты налогов. Потом арендодателям приходится перечислять не только невыплаченные суммы, но еще пени и штрафы.

Рассказываем как ФНС узнает о неофициальной сдаче квартир, что грозит тем, кто не уплачивал налог, и что стоит сделать, если об аренде жилья узнали.

Как ФНС узнает о том, что кто-то неофициально сдает квартиру

Безналичная оплата

В большинстве случаев собственники квартир получают деньги за аренду переводом на карту. Это не говорит о том, что под подозрением могут быть все, кому пересылают какие-то средства. Например, те, кому родители ежемесячно переводят на карту определенную сумму в качестве помощи, или те, кто собирает деньги на подарки членам коллектива. Но ежемесячное поступление на счет одной и той же суммы может насторожить.

Переводы на карты ФНС не отслеживает вручную — это происходит автоматически, с помощью технологий. Но если система выявляет переводы, которые потенциально могут быть скрытыми доходами, к проверке уже подключаются сотрудники ФНС.

Дополнительно при проверке ФНС могут запросить банк о предоставлении информации про движение средств по счетам за последние три года. Также если за определенный период будут поступления на счет от одного человека, сотрудник налоговой может предварительно связаться с ним и выяснить за что тот переводит деньги. Если это на самом деле будет арендатор квартиры, дополнительно сотрудники могут запросить:

• договор аренды, если он оформлялся;
• расписки о принятии собственником квартиры денег, если владелец жилья их составлял.

Публикация объявлений

Обычно для сдачи квартиры собственники публикуют объявления — редко, когда арендаторов находят через знакомых, коллег или родственников. Если вы официально не работаете риэлтором, но от вашего имени и с вашим номером телефона периодически публикуются объявления с предложением арендовать жилье, это может стать поводом для проверки.

Как и в случае с поступлениями на карту вручную объявления не мониторят. В выявлении неплательщиков налогов помогает автоматическая система. В результате проверки система она совпадения и определяет тех, кто может сдавать недвижимость в аренду, но при этом не платит налоги и не является риэлтором. Дальше к проверке подключаются сотрудники ФНС. В некоторых случаях они могут даже звонить собственнику, представляясь потенциальным арендатором, приходить на просмотр квартиры.

Не нужно думать, что можно просто сдавать квартиру через риэлтора и не переживать. Проверять периодически могут и риэлторов — получать информацию о том, какие квартиры сдаются и кто их владелец. После этого уже проверяют конкретных собственников — сдают ли они декларацию о доходе, платят ли налог.

Данные о праве собственности из Росреестра

Сведения обо всех собственниках недвижимых объектов содержатся в едином реестре. Согласно положениям НК РФ Росреестр с определенной периодичностью подает в ФНС данные о недвижимых объектах, которые есть в системе, и их собственниках. В первую очередь это необходимо для определения необходимости оплаты имущественного налога и его размера. Но кроме этого ФНС может оценивать тех, у кого право собственности зарегистрировано на два или более объекта. Факт того, что у человека, например, есть две или три квартиры, еще не говорит о неофициальной сдаче в аренду. Люди могут приобретать квартиры для вложения средств, покупать недвижимость для детей или своих родителей. Но собственников нескольких объектов могут выборочно проверять, в частности, и по периодическим поступлениям на счет от возможных арендаторов жилья.

Информация от управляющих компаний, участковых и соседей

Сведения о том, что кто-то сдает квартиру и при этом скрывает налоги, может поступать от других людей.

От управляющей компании жалоба может поступить в случае, если есть какие-то проблемы с содержанием жилья или оплатой. К примеру, когда от владельца квартиры давно не поступала оплата за услуги ЖКХ, когда у него накопился большой долг по платежам за капитальный ремонт. Если при этом у УК есть информация о том, что владелец квартиры сдает жилье и получает доход, это может стать поводом для жалобы в ФНС.

В обязанности участкового не входит выявление арендодателей, которые уклоняются от уплаты налогов. Но они могут передавать в ФНС такую информацию, например, при выявлении граждан других государств, не вставших на учет, при оформлении заявлений от соседей о нарушении проживающими в квартире общественного порядка.

Информация от соседей обычно поступает в ситуациях, когда их не устраивает то, как себя ведут квартиросъемщики. К примеру, жалобы могут направлять, если они шумят, устраивают вечеринки, мусорят на улице, курят в подъезде. Также причиной жалобы может стать залив квартиры, особенно, если ее владелец откажется решать проблему и компенсировать причиненный ущерб.

Сведения от миграционных служб

Налоговая активно пользуется базой миграционной службы — информацией, по какому адресу зарегистрированы временно проживающие в стране иностранные граждане. Особое внимание налоговой могут привлекать так называемые «резиновые» квартиры, в которых предприимчивые владельцы регистрируют по несколько десятков людей одновременно. В этом случае речь может идти не только об укрытии налогов, а и о незаконном заработке, который владельцы получают за временную прописку.

Сведения от организации, которая снимает жилье для своих сотрудников

Если какая-то фирма арендует жилье для одного или нескольких сотрудников и при этом официально показывает расходы, это может стать поводом для проверки ФНС. Если налоговая видит с одной стороны расходы на оплату аренды квартиры, но нет показанных доходов от владельца квартиры, его обязательно проверят.

Информация, поступающая от самих арендаторов

Сведения о том, что кто-то неофициально сдает квартиру, может поступать и от арендаторов. Обычно поводом для обращения в налоговую становятся разногласия между владельцем жилья и квартиросъемщиком. Например, когда собственник решает поднять арендную плату, когда делает замечания по поводу грязи в квартире, поведения арендатора. Или в случаях, когда владелец жилья просит срочно съехать с квартиры.

Ситуаций, в которых о неофициальной сдаче квартиры и уклонении от налогов станет известно ФНС, очень много. Чтобы не переживать, что вас поймают, лучше оформлять аренду официально и платить налог.

Как налоговая докажет, что я не плачу налоги

Это можно сделать несколькими способами, например:

• по показаниям свидетелей. Свидетелями могут быть сам арендатор, соседи, сотрудники управляющей компании, риэлтор, через которого владелец сдает жилье;
• расписками о приеме арендодателем денег за квартиру, которую может предоставить квартиросъемщик;
• заключенным договором аренды. Его могут запросить у человека, арендующего жилье, или компании, которая снимает квартиру для сотрудника;
• выпиской из банковского счета собственника квартиры, который сдает ее и получает от арендатора безналичную оплату.

Часто собственники жилья  пытаются договориться с квартиросъемщиками. Например, предлагают скинуть стоимость аренды, но в ответ на это просят не распространяться о том, что они платят за проживание. Но, как правило, когда сотрудники ФНС напрямую обращаются к арендаторам, они рассказывают все как есть на самом деле.

Что будет, если ФНС обнаружит, что я скрываю доход

Последствия от того, что налоговая узнает об уклонении от уплаты налогов, могут быть такими:

• придется заплатить налог, который не был перечислен. Период берут на основании имеющихся данных, например, показаний свидетелей, выписок со счетов, заключенного договора или расписки о получении денег. При официальной сдаче квартиры собственники могут законными способами уменьшить налог, например, сдавать жилье в качестве самозанятых и уплачивать 4%. Но если налог уплачивается после уклонения от него, придется платить 13% от полученных денег. А если собственник квартиры окажется нерезидентом, то 30%;
• нужно будет перечислить пени. Для того, чтобы их рассчитать, сумму невыплаченного налога умножают на 1/300 ставки Центробанка РФ и на количество дней просрочки. Поэтому чем больше период уклонения от налогов, тем больше будет сумма пени;
• придется заплатить штраф за несвоевременную сдачу декларации о доходах. Размер штрафа равен 5% от неуплаченной суммы, но не может быть меньше 1 тыс. рублей;
• нужно будет заплатить штраф за то, что был пропущен срок уплаты налога. Он составляет 20% от суммы, которую не перечислили в бюджет. Но если будет доказано, что собственник квартиры осознанно не перечислял средства, штраф может составлять 40% от неуплаченной суммы.

Кроме штрафов и пени за неуплату налога и несвоевременную подачу декларации придется заплатить штраф за ведение предпринимательской деятельности без регистрации. Размер штрафа составляет от 500 до 2000 рублей.

Как поступить, если меня поймали

Если выяснится, что вы сдавали квартиру и уклонялись от налогов, стоит сделать следующее:

• прийти в отделение ФНС, когда вас вызовут для выяснения обстоятельств;
• ответить на вопросы, которые зададут сотрудники налоговой. Лучше, если эти ответы будут даны в письменной форме.

Если есть доказательства того, что вы на самом деле сдавали квартиру и получали доход, лучше не отпираться и не пытаться доказать обратное. Обычно в таких случаях сотрудники налоговой службы предлагают уплатить налог и все полагающиеся штрафы добровольно. Если собственник квартиры категорически не согласен признавать, что он сдавал квартиру и не показывал доход, дело дойдет до суда. Если суд решит дело в пользу ФНС и будет доказано, что владелец жилья уклонялся от уплаты налогов, то налоги, пени и штраф будут взысканы принудительно. К примеру, определенный процент с заработной платы может уходить на уплату положенной суммы.

Сколько платить, если сдавать квартиру законно

Лучший способ не бояться, что вас поймают на уклонении от налогов – сдавать квартиру официально. По закону собственник жилья может сам выбрать подходящий ему вид деятельности и налоговый режим, который ему нужен. К примеру, можно сдавать просто как физическое лицо. Но в таком случае придется платить самый большой процент налога — 13% от суммы, полученной в качестве дохода. Если владелец квартиры живет в России менее 183 дней в году, он еще и будет считаться нерезидентом. В таком случае размер налога будет еще больше — он составит 30%.

Другой, более экономный вариант — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При желании можно выбрать такие системы налогообложения, с которыми получится платить меньше, например:

• упрощенная система налогообложения. На ней от полученного дохода можно уплачивать 6%. Также можно перечислять 15% от дохода, определяемого за вычетом затрат, которые налогоплательщик понес при ведении деятельности;
• патентная система налогообложения. На ней собственник квартиры уплачивает 6% от суммы, которую он планирует заработать за налоговый период.

Обратите внимание: ИП дополнительно должны платить страховые взносы, размер которых каждый год меняется. В 2024 году фиксированный взнос для индивидуальных предпринимателей составляет 49 500 рублей.

Еще одна форма ведения предпринимательской деятельности, которую можно использовать — самозанятость. Налог будет составлять:

• 6% при условии получения дохода от юрлиц. Например, если сдавать квартиру какой-то компании, сотрудники которой будут в ней жить;
• 4% при сдаче жилья физическим лицам.

Обратите внимание, что общий годовой доход у самозанятых не должен быть выше 2,4 млн рублей.

Снять и сдать: что такое субаренда и как на ней заработать?

Квартира для аренды: способы сдачи жилья, доходность и возможные риски

Снимаем квартиру без рисков: что проверить перед арендой жилья?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости