Алексей Комаров: «В случае завышенного налога собственники квартир перестанут его оплачивать»

Вопрос с модернизацией порядка и величины взимания налога на недвижимость прорабатывается с середины 90-х годов. Первым стартовал земельный налог с порядком регулирования определенным НК РФ. Таким образом, с 1995 году порядок расчета налога за землю определяется из кадастровой стоимости. Единственным налогом, не урегулированным НК РФ, оставался налог на недвижимое имущество. И вот настала и его очередь. Об этом мы беседуем с санкт-петербургским нотариусом Алексеем Комаровым.

Почему именно сейчас решили вводить налог на недвижимость?

С 1997 по 2005 год в Великом Новгороде и Твери был проведен эксперимент по взиманию налога с кадастровой стоимости. Он показал 2 нужных результата: массовых недовольств среди граждан нет; поступление налога в местный бюджет возросло в 25 раз. Однако государство не торопилось что-либо менять с налогом. Во-первых, он затрагивает интересы всех граждан, и его некорректное применение могло оказать негативное политическое влияние. А во-вторых, денег в бюджете было и так достаточно для реализации намеченных центром программ.

Теперь мы имеем очень печальные экономические прогнозы пополнения федерального бюджета. Цена на нефть падает, экспорт газа в Европу уменьшается. Возникли проблемы корпоративного рефинансирования, в том числе и в градообразующих компаниях. Денег в регионы будет поступать все меньше и меньше. Чем пополнять региональные бюджеты? Налогом с недвижимости.

Расскажите о новых ставках налога.

Налоговые ставки для недвижимости (жилых домов, помещений, гаражей, машино-мест и хозяйственных строений не более 50 кв. метров) устанавливаются регионами в размере 0,1% от кадастровой стоимости объектов недвижимости стоимостью до 300 млн рублей и не более 2% для объектов, стоимость которых превышает 300 млн рублей. Прочие объекты налогообложения рассчитываются по ставке 0,5% вне зависимости от оценки. Изменениями в НК РФ предусмотрена система вычета (уменьшение суммы налога) из налоговой базы (сумма оценки объекта для расчета налога). Так, налогооблагаемая база квартиры уменьшается на сумму, эквивалентную 20 метрам площади исходя из кадастровой оценки жилья, комната — 10 кв. метров, дом — 50 кв. метров.

Таким образом, если гражданин владеет квартирой и комнатой, расчет налога будет произведен следующим образом: квартира площадью 80 кв. метров – кадастровая оценка 5 000 000 рублей, комната в квартире 9 кв. метров – кадастровая оценка 900 000 рублей.

Расчет налога за квартиру: вычет – 1 250 000 рублей, налогооблагаемая база – 5 000 000 минус 1 250 000 – получается 3 750 000 рублей. Рассчитываем налог к оплате: 3750000*0,1 (как максимальное значение) = 3750 рублей в год.

Налог за комнату не оплачивается, т. к. сумма налога покрывается налоговым вычетом. 

Законом предусмотрена возможность для регионов изменять базовую величину налога (0,1%) как в сторону увеличения (не более чем в 3 раза) так и уменьшения до нуля.  Возможное изменение базового значения налоговой ставки – чисто политический ход: все негативные политические дивиденды за счет выборности губернаторов можно переадресовать обратно в народ.

Кто и как оценивает рыночную/кадастровую стоимость квартиры, с которой рассчитывается налог?

Налог рассчитывается с кадастровой оценки – приближенной к рыночной. Кадастровая оценка определяется независимыми оценщиками, членами СРО в соответствии с ФЗ об оценочной в РФ. Кадастровая оценка и рыночная — это не одно и то же. Методика кадастровой оценки недвижимости отличается и рассчитывается на основе усредненных показателей. В Петербурге двухкомнатная квартира 70 кв. метров в центре города, по оценке ПИБ, стоила 386 000 рублей, кадастровая оценка – 4 200 000, рыночная оценка — около 8 000 000. Не редки и случаи превышения кадастровой стоимости над рыночной, в особенности в спальных районах.

Процесс кадастровой оценки проходит без участия собственника, ее результат можно узнать на сайте Росреестра или путем подачи запроса в Росреестр. Если собственник с оценкой не согласен, ее можно обжаловать в комиссию при Росреестре или в судебном порядке. На практике более 40% решений комиссий и судов выносятся в пользу заявителей. 

Когда ждать нового порядка оплаты?

Для городов федерального значения (Москва, Петербург, Севастополь) налог начнет действовать с 1 января 2015 – соответственно, в 2016 году граждане будет оплачивать налог за 2015 год уже по новым ставкам, которые должны быть объявлены до 1 декабря 2014 года.

Для остальной части России налог начнет действовать до 1 января 2020 года. Я думаю, с учетом экономической ситуации тянуть с пополнением бюджета регионам смысла нет. Однако вопрос стоит с объемами проведенной работы по кадастровой оценке и с качеством работы Россреестра в принципе.

А что положено льготникам?

У пенсионеров в части льгот по оплате налога ситуация изменилась. Льготник теперь имеет право на освобождение от оплаты налога только по одному объекту из каждого вида объектов недвижимости. Законом предусмотрено 5 видов – квартира или комната; жилой дом; помещение, сооружение; хозяйственные строения; гараж, машино-место. По смыслу закона налог за остальное имущество пенсионер оплачивает в общем порядке, если иные или дополнительные льготы не будут установлены регионами.  

По вашей оценке, изменится ли конъюнктура рынка недвижимости в городах с вводом нового налога? При каких условиях?

“Отпугнуть” с рынка недвижимости налогом можно только солидных инвестиционных покупателей, иностранцев. Но они в жилую недвижимость в России и не вкладываются. Богатые отечественные покупатели, как и собственники квартир экономкласса, в случае завышенного налога перестанут его оплачивать.

И если жилье единственное, то выселить собственника по закону из квартиры будет невозможно (ст. 446 ГПК РФ).  

Пользуясь случаем, хочу расспросить вас о принятом с 1 февраля 2014 года законе об ускоренной регистрации прав собственности. Что он меняет?

Федеральный закон № 379-ФЗ позволяет органам регистрации осуществлять ускоренную государственную регистрацию права собственности нотариальных сделок. В соответствии с ним срок государственной регистрации составляет 5 рабочих дней. В то же время срок государственной регистрации права собственности сделок в простой письменной форме в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» п. 3 ст. 13 составляет 18 календарных дней со дня приема заявления и документов. 

379-ФЗ не просто изменил срок регистрации на основании нотариальной сделки, а снял с системы государственной регистрации обязанность осуществлять в соответствии со ст. 13 ФЗ−122  правовую экспертизу документов, в том числе проверку законности нотариальной сделки. За Росреестром сохранилась обязанность лишь установить отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Из чего следует, что ответственность за проверку законности нотариальной сделки больше не распределена между Росреестром и нотариусом, излишняя дублирующая функция снята.

Насколько оправданны такие изменения? Сокращение срока — это хорошо, но не приведет ли уменьшение функций Росреестра к дополнительному правовому риску для сторон сделки? 

Дело в том, что Росреестр не в состоянии обеспечить надлежащую правовую защиту сторон. Осуществляя проверку законности сделки, Росреестр не проводит проверку по основному элементу сделки — он не устанавливает волю сторон. Поэтому заключенная сторонами сделка без участия юриста, нотариуса может быть оспорима или даже ничтожна, что и будет зарегистрировано в реестре за ничего не подозревающим собственником. Будет спор по сделке или нет, не понятно, но очевидно, что право зарегистрировано с дефектом, отсюда и происходит полузаконная деятельность реестра.

Росреестр, наделенный государственным авторитетом и публично признавая права собственности по сделкам в простой письменной форме, не контролирует обеспечение ее законности.

Де-факто, осуществляя лишь учетную функцию, он оставляет весь риск последствий на участниках сделки. 

Росреестр сегодня не способен справиться с возложенными на него функциями обеспечения законности основания регистрации перехода права собственности. Необходимо передать альтернативную возможность государственной регистрации права собственности нотариусам, как это сделано не только в странах Еврозоны, но и в Украине. Нотариус — представитель государства, часть правоохранительной системы и высококвалифицированный юрист. Он должен иметь возможность в режиме реального времени не только производить регистрацию по нотариальным сделкам, но и получать выписки, регистрировать обременения и т. д. Эта мера полностью ликвидировала бы коррупцию в системе Росреестра, ускорения регистрации уйдут в прошлое. Позитив для рынка недвижимости был бы огромный.