Ольга Кучма: «Квартиры в панельных домах, которые сейчас предлагают за 11 млн рублей, уже через год могут стоить 5,5 млн»

В конце марта Центробанк объявил о резком повышении ключевой ставки до 20%. Доступная ипотека в 9,9% на «вторичке» ушла в прошлое, начали действовать новые условия, которые поставили игроков рынка в тупик. Риэлторы это почувствовали сразу же, буквально на следующий день сократилось привычное количество обращений и звонков. С тех пор прошло два месяца. О том, что изменилось с тех пор, рассказывает Ольга Кучма, руководитель московского подразделения компании «ТСН Недвижимость». Она поделилась с «Миром Квартир» своей оценкой происходящего и прогнозами.

Как отразились столь резкие перемены на рынке вторичной недвижимости, на спросе и динамике цен?

Рынок начал стремительно падать – эту удручающую тенденцию мы, к сожалению, наблюдаем до сих пор. Для сравнения: однокомнатные квартиры уровня «комфорт» и «бизнес» в хорошем районе Москвы (монолит, кирпич, с подземным паркингом, с отделкой, мебелью и техникой) до апреля продавались за 20-22 млн рублей. Сейчас такие квартиры выставляются, но не продаются даже по цене от 14,5 до 16 млн.

В среднем рынок просел на 30%, цены реально снизились, но на спрос это не повлияло: какого-то ажиотажа по объектам со сниженной стоимостью нет. Даже количество показов заметно сократилось: если раньше в неделю к нам обращались от 10 до 15 желающих посмотреть квартиру, то теперь у нас 1-2 звонка в неделю.

За последние два месяца ключевая ставка все-таки снизилась с 20 до 11%. Почему это не отражается на спросе? Чего ждут покупатели?

На наш взгляд, все логично: у людей снизились доходы. Из-за сложной экономической ситуации в стране кто-то потерял работу и не может выплачивать кредиты, у кого-то сократили зарплату. Сейчас наиболее активны покупатели, которые, несмотря ни на что, вынуждены срочно решать свой жилищный вопрос. Если кому-то надо купить квартиру для жизни – он это сделает в любой экономической ситуации. В свою очередь, среди тех, кто приобретает недвижимость в качестве инвестиций, затишье.

Что еще, на ваш взгляд, влияет на активность покупателей?

Как я уже сказала, у людей нет уверенности в завтрашнем дне, они не знают, будут ли в состоянии выплачивать ипотеку. Даже если они купят квартиру сейчас с целью потом перепродать, то непонятно, по какой цене они смогут это сделать, сколько она будет стоить, например, через год или два. Если цены вернутся к уровню января-февраля 2019 года, а так, скорее всего, и будет, то однокомнатные квартиры в монолитно-кирпичном доме можно будет купить за 8-8,3 млн, а в панельном – за 6-6,2 млн рублей.

Вероятность значительного падения цен уже не кажется чем-то из области фантастики. Владельцы жилья вынуждены снижать цены на 30%, но тем не менее их квартиры до сих пор не проданы. Есть звонки, есть показы, но все равно люди пока не готовы покупать. Таким образом, квартиры в панельных домах, которые сейчас предлагают за 11 млн, уже через год могут стоить 5,5 млн, то есть падение цен вполне может составить 50%. Те, кто купил недвижимость после пандемии летом и осенью 2021 года в стремлении не потерять деньги, могут остаться в минусе.

Что нас ждет дальше? Каковы ваши прогнозы на ближайшее время?

Жизнь продолжается, и квартирный вопрос надо решать. Скорее всего, ключевая ставка еще немного снизится, что уже летом повлечет за собой оживление спроса, но пока не настолько, чтобы это дало возможность стабилизировать рынок. То есть падение будет продолжаться. Стоит вспомнить, как с 2014 года и до начала пандемии планомерно ежегодно снижались цены на недвижимость не только в Москве, но и в регионах. Рынок падал. Рост произошел на фоне пандемии, поэтому я думаю, что, скорее всего, мы вернемся к прежним ценам. Правда, сложно сказать, насколько быстро. Возможно, за год. По нашим прогнозам, это произойдет гораздо более стремительно, чем в трехлетний период снижения с 2014 по 2018 гг. Сейчас рынок переориентировался на покупателей – именно они диктуют условия, подыскивая наиболее выгодные предложения по соотношению цена-качество.

Что сейчас происходит в сегменте новостроек и загородной недвижимости?

В сегменте загородной недвижимости ситуация складывается парадоксальная. Если в прошлые годы при снижении цен на городскую недвижимость рынок загородной вообще стоял, то сейчас снова появился спрос. Люди охотно покупают участки, даже несмотря на то, что цены на строительные материалы сильно выросли, строят собственные дома или приобретают уже готовые, и переезжают жить за город. По нашим оценкам, процесс этот будет продолжаться. Цены на городскую недвижимость в Москве падают, а на загородную, наоборот, растут. Во многом это обусловлено тем, что многие не могут позволить себе отдых за границей, поэтому для них это актуальный способ жить и отдыхать на природе.

Что касается новостроек, то их сейчас покупают заметно меньше. Люди боятся рисковать: сроки сдачи могут затянуться. Многие хотят сразу заехать и жить, а не ждать 2-3 года, пока дом достроится, поэтому для них в приоритете вторичное жилье. Московский рынок достаточно хорошо развит: есть много ЖК, построенных относительно недавно, которые уже перешли в разряд вторичного жилья. Единственное, стоит помнить, что чаще всего это квартиры с обременением, которые в собственности менее 3 лет. При покупке такой недвижимости лучше обращаться к риэлторам.

Что сейчас выгоднее – продавать или покупать?

Если собственник вкладывал деньги еще до пандемии и успел купить недвижимость при падении цен, то, конечно, ему будет выгодно продать ее именно сейчас. Это привычная инвестиционная схема – продаем на высоких ценах, а покупаем на низких. Конечно, стоит помнить, что и тут есть определенные риски. Ошибочно полагать, что квартира, которая сейчас стоит 11 млн, через год-полтора будет стоить дороже: рынок неоднозначен, и дальнейшее развитие событий трудно спрогнозировать.

Если нет возможности ждать падения цен и нужно покупать сейчас, что делать в этом случае?

Универсальный совет здесь дать нельзя. Эксперты по недвижимости как раз и нужны, чтобы найти индивидуальное решение в каждом конкретном случае. При покупке у всех свои цели, задачи, требования и возможности. Если речь идет о «горящей» ситуации, значит, надо покупать. Даже если условия ипотеки сейчас не слишком выгодные, рефинансирования ставки никто не отменял – в дальнейшем ее могут скорректировать, если рыночная ситуация изменится.

Какая недвижимость меньше всего подешевеет при возможном падении цен?

Старые панельные дома, пятиэтажки, девяти- и двенадцатиэтажные дома со старой планировкой и изношенными коммуникациями будут дешеветь быстрее. Стоимость новых панельных, монолитных или кирпичных домов, построенных по современным технологиям, скорее всего, останется на прежнем уровне.

Несмотря на экспертные мнения и рекомендации, каждый человек должен сам трезво оценивать конкретно свои условия и обстоятельства, чтобы принимать любые решения по недвижимости. Экономика и рубль постепенно будут укрепляться. Динамика в целом есть, рынок оживает, но нужно понимать, что он изменится и мы все будем жить в несколько другой реальности.

Какие еще тенденции на рынке вторичной недвижимости можно наблюдать сейчас?

В настоящее время заметно активизировались собственники проблемных объектов. Рынок сейчас «сухой»: количество объектов на продажу в сегменте вторичного жилья по Москве уменьшилось практически в 4 раза, и где-то порядка 40% из них составляют именно проблемные случаи. Речь не только о неадекватном поведении людей, мы регулярно сталкиваемся с проблемной приватизацией; недвижимостью, недавно полученной в наследство; собственниками, которые состоят на учете в ПНД, и т. д. Раньше такие объекты сдавались в аренду, а сейчас по ряду причин собственники решили их продать. В подобных случаях риэлтор благодаря квалифицированной подготовке, опыту и юридическим знаниям может оперативно выявить проблемы, просчитать и снизить риски, гарантируя безопасность сделки, подскажет, как нивелировать отрицательные моменты.

Какую долю рынка сейчас составляют объекты, продаваемые людьми, которые уезжают за границу?  

Не могу сказать, что количество таких клиентов резко увеличилось. Даже наоборот, мы наблюдаем приток иностранных граждан, в частности, из стран Европы и Соединенных Штатов, которые приезжают и вкладывают деньги в российскую недвижимость. Мотивы у всех разные: кто-то инвестирует, а кто-то покупает жилье для себя. Те, кто уезжает из России, не спешат продавать свои квартиры. Всегда нужно помнить, что недвижимость в Москве – это активы. Люди не готовы окончательно порвать отношения с родиной, поэтому оставляют это жилье, часто предпочитая сдавать его в аренду.

Владимир Щекин: «Трейд-ин – это в какой-то степени замена ипотеки»

Выбор больше, цены ниже. На рынке участков началась распродажа

Переуступка права требования квартиры по ДДУ: необходимые документы и возможные риски

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости