Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

Продажа квартиры, купленной с участием материнского капитала, – сделка непростая. Здесь требуется и выделение долей детям, и регистрация этого соглашения у нотариуса, и согласие опеки на продажу. Обо всем этом мы уже писали. Здесь мы рассмотрим завершение сделки – регистрацию в Росреестре и уплату налогов.

Как и в прошлый раз, поможет нам с этим Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Регистрация договора

На практике существует три варианта подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности:

1. Через регистраторов. Они занимаются подготовкой документов к самостоятельной подаче в органы ФГБУ Росреестр. Получение документов уже после государственной регистрации перехода права собственности происходит также через них. Услуга платная – от 10 000 рублей и выше;
2. Через нотариуса. Оформление, подписание договора происходит в самом офисе нотариуса, документы сшиваются, и нотариус подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в ФГБУ Росреестр. Услуга платная – от 20 000 рублей;
3. Самостоятельно. Подача заявления осуществляется через МФЦ. На месте через терминал оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

 При подаче документов по такому виду сделки важно правильно составить заявление, чтобы не произошла приостановка в регистрации перехода права собственности к покупателю. При самостоятельной подаче ваш представитель должен проконтролировать сотрудника МФЦ, чтобы он составил заявление правильно с учетом того факта, что семья ранее использовала материнский капитал и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю проходит от 3 до 5 рабочих дней в ФГБУ Росреестр. Когда она произойдет, то на выходе вы получаете выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости - база Росреестра) с зарегистрированными правами покупателя на объект недвижимости.

Для информации: обычная сделка от аванса до государственной регистрации перехода права собственности составляет 1-1,5 месяца, тогда как сделка продажи недвижимости, купленной с участием маткапитала – 2-2,5 месяца.

Заплати налоги и спи

В налоговом вопросе законодательство изменилось в лучшую сторону. Теперь доходы детей, т.е. доходы, полученные от использования материнского капитала, уменьшаются на подтвержденные расходы. Если в объект недвижимости были вложены денежные средства родителей, общая сумма распределяется пропорционально.

Важно! Эта система применима в случае, если доли дети получили ввиду получения маткапитала, иные условия под эту категорию не попадают.

Документы оформляются на владельца сертификата – мать или отца, если за объект недвижимости при покупке заплатил родитель либо супруг родителя (муж мамы, например).

Если куплено до 1 января 2016 года

Если семья приобрела жилье до 1 января 2016 года, и срок владения составляет менее 3 лет, то налог рассчитывается двумя способами:

• Цена продажи минус 1 000 000 рублей;
• Цена продажи минус цена покупки (т.е. если семья сама покупала данный объект, при условии документально подтвержденных расходов).

Пример: квартиру купили в 2015 году для семьи из 4 человек. Родители приобрели в собственность квартиру за 4 млн рублей, доли распределились по 25% на каждого члена семьи. В 2018 году продали квартиру в долях за те же 4 млн. Налоговая база по НДФЛ рассчитывается так:

1 000 000 (4 млн (стоимость квартиры при продаже)/ 4 (количество членов семьи)) − (4 млн (стоимость квартиры при покупке)× 25% (доли) = 0 Р

Налог = 0, соответственно, налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Если куплено после 1 января 2016 года

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и срок владения менее 5 лет (в некоторых случаях 3 года), налог рассчитывается таким же способом, но появляется дополнительное условие: если нет подтверждающих расходы документов, то для расчета налогов берется 70% от кадастровой стоимости. Однако если цена продажи в договоре указана больше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог с наибольшей суммы. От этого на практике возникает занижение стоимости реализации объекта в целях уменьшить налогооблагаемую базу.

Приведем пример расчета: квартира приобретена в 2017 году за 3 000 000 рублей, а в 2019 году продана за 6 000 000 рублей. Определяем кадастровую стоимость (указаны данные в выписке из ЕГРН либо публичный доступ Росреестра) = 4 500 000 рублей, 70% от них составляет 3 150 000 рублей. Сумма продажи объекта выше чем, чем 70% от кадастровой стоимости:

• в договоре купли-продажи прописывается сумма продажи 6 000 000 рублей, расчет = 6 000 000 - 1 000 000 (вычет, право на снижение) = 5 000 000 рублей * 13 % - 650 000 рублей;
• указываете разницу между стоимостью ранее купленной квартиры (3 000 000 рублей) и суммой продажи сейчас (6 000 000 рублей) = 3 000 000 рублей, итого = 390 000 рублей.

Соблюдайте правила

На первый взгляд кажется, что с налогами все очень просто, но не забывайте, что в случае владения квартирой менее 5 лет вы обязаны подавать декларацию в налоговые органы в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья, даже если доход не получен. Также отметим, что правильность заполнения декларации очень важна, дабы не иметь в последующем каких-то осложненных отношений с налоговой службой.

Главное – соблюдайте при продаже все условия, в противном случае при возникновении интереса со стороны третьих лиц такие сделки могут быть оспорены через суд, что повлечет за собой признание договора купли-продажи недействительным и погашение регистрационной записи в Росреестре о праве собственности. Подробнее об этих тонких юридических моментах мы рассказывали в предыдущей статье.

Жизнь в ипотеку. Откровенные истории, откуда берутся деньги на первый взнос

Как риэлтор за одну сделку обманула меня несколько раз. История неопытной покупательницы

Как купить квартиру своей любовнице, чтоб об этом не узнала жена? Две хитрые схемы

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости