Продажа квартиры, купленной с маткапиталом: регистрация сделки и налоги

Продажа квартиры, купленной с участием материнского капитала, – сделка непростая. Здесь требуется и выделение долей детям, и регистрация этого соглашения у нотариуса, и согласие опеки на продажу. Обо всем этом мы уже писали. Здесь мы рассмотрим завершение сделки – регистрацию в Росреестре и уплату налогов.

Как и в прошлый раз, поможет нам с этим Нино Гулбани, юрист технологичного агентства Homeapp.

Регистрация договора

На практике существует три варианта подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности:

1. Через регистраторов. Они занимаются подготовкой документов к самостоятельной подаче в органы ФГБУ Росреестр. Получение документов уже после государственной регистрации перехода права собственности происходит также через них. Услуга платная – от 10 000 рублей и выше;
2. Через нотариуса. Оформление, подписание договора происходит в самом офисе нотариуса, документы сшиваются, и нотариус подает заявление на государственную регистрацию перехода права собственности в ФГБУ Росреестр. Услуга платная – от 20 000 рублей;
3. Самостоятельно. Подача заявления осуществляется через МФЦ. На месте через терминал оплачивается госпошлина в размере 2 000 рублей.

 При подаче документов по такому виду сделки важно правильно составить заявление, чтобы не произошла приостановка в регистрации перехода права собственности к покупателю. При самостоятельной подаче ваш представитель должен проконтролировать сотрудника МФЦ, чтобы он составил заявление правильно с учетом того факта, что семья ранее использовала материнский капитал и есть разрешение органов опеки и попечительства.

Государственная регистрация перехода права собственности к покупателю проходит от 3 до 5 рабочих дней в ФГБУ Росреестр. Когда она произойдет, то на выходе вы получаете выписку из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости - база Росреестра) с зарегистрированными правами покупателя на объект недвижимости.

Для информации: обычная сделка от аванса до государственной регистрации перехода права собственности составляет 1-1,5 месяца, тогда как сделка продажи недвижимости, купленной с участием маткапитала – 2-2,5 месяца.

Заплати налоги и спи

В налоговом вопросе законодательство изменилось в лучшую сторону. Теперь доходы детей, т.е. доходы, полученные от использования материнского капитала, уменьшаются на подтвержденные расходы. Если в объект недвижимости были вложены денежные средства родителей, общая сумма распределяется пропорционально.

Важно! Эта система применима в случае, если доли дети получили ввиду получения маткапитала, иные условия под эту категорию не попадают.

Документы оформляются на владельца сертификата – мать или отца, если за объект недвижимости при покупке заплатил родитель либо супруг родителя (муж мамы, например).

Если куплено до 1 января 2016 года

Если семья приобрела жилье до 1 января 2016 года, и срок владения составляет менее 3 лет, то налог рассчитывается двумя способами:

• Цена продажи минус 1 000 000 рублей;
• Цена продажи минус цена покупки (т.е. если семья сама покупала данный объект, при условии документально подтвержденных расходов).

Пример: квартиру купили в 2015 году для семьи из 4 человек. Родители приобрели в собственность квартиру за 4 млн рублей, доли распределились по 25% на каждого члена семьи. В 2018 году продали квартиру в долях за те же 4 млн. Налоговая база по НДФЛ рассчитывается так:

1 000 000 (4 млн (стоимость квартиры при продаже)/ 4 (количество членов семьи)) − (4 млн (стоимость квартиры при покупке)× 25% (доли) = 0 Р

Налог = 0, соответственно, налога на доходы при продаже детских долей не будет.

Если куплено после 1 января 2016 года

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года и срок владения менее 5 лет (в некоторых случаях 3 года), налог рассчитывается таким же способом, но появляется дополнительное условие: если нет подтверждающих расходы документов, то для расчета налогов берется 70% от кадастровой стоимости. Однако если цена продажи в договоре указана больше, чем 70% от кадастровой стоимости, то налоговая будет считать налог с наибольшей суммы. От этого на практике возникает занижение стоимости реализации объекта в целях уменьшить налогооблагаемую базу.

Приведем пример расчета: квартира приобретена в 2017 году за 3 000 000 рублей, а в 2019 году продана за 6 000 000 рублей. Определяем кадастровую стоимость (указаны данные в выписке из ЕГРН либо публичный доступ Росреестра) = 4 500 000 рублей, 70% от них составляет 3 150 000 рублей. Сумма продажи объекта выше чем, чем 70% от кадастровой стоимости:

• в договоре купли-продажи прописывается сумма продажи 6 000 000 рублей, расчет = 6 000 000 - 1 000 000 (вычет, право на снижение) = 5 000 000 рублей * 13 % - 650 000 рублей;
• указываете разницу между стоимостью ранее купленной квартиры (3 000 000 рублей) и суммой продажи сейчас (6 000 000 рублей) = 3 000 000 рублей, итого = 390 000 рублей.

Соблюдайте правила

На первый взгляд кажется, что с налогами все очень просто, но не забывайте, что в случае владения квартирой менее 5 лет вы обязаны подавать декларацию в налоговые органы в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья, даже если доход не получен. Также отметим, что правильность заполнения декларации очень важна, дабы не иметь в последующем каких-то осложненных отношений с налоговой службой.

Главное – соблюдайте при продаже все условия, в противном случае при возникновении интереса со стороны третьих лиц такие сделки могут быть оспорены через суд, что повлечет за собой признание договора купли-продажи недействительным и погашение регистрационной записи в Росреестре о праве собственности. Подробнее об этих тонких юридических моментах мы рассказывали в предыдущей статье.

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости