Почему банки долго принимают решение по ипотеке на покупку дома с участком?
Требования банков по ипотеке на дом
Заемщик должен соответствовать следующим критериям:
Требования банка к недвижимости:
Требования банка к участку:
Ипотечные программы для покупки дома в 2023 году
Ипотека на строительство жилого дома
Условия ипотеки на ИЖС:
Семейная ипотека с господдержкой
Условия семейной ипотеки:
Льготная ипотека для ИЖС
Условия льготной ипотеки для ИЖС:
Сельская ипотека*
Условия сельской ипотеки:
Ипотека на загородный дом
Условия для выдачи загородной ипотеки:
Ипотека для IT-специалистов
Условия выдачи ипотеки для IT:
Дальневосточная ипотека
Условия дальневосточной ипотеки:
Оформить ипотеку на дом с участком: пошаговая инструкция
Какие нужны документы для ипотеки на дом с участком
Документы на этапе подачи заявки:
Дополнительные документы:
Документы на ипотечную недвижимость:
Документы продавца:
Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома
Стандартные причины отказа в ипотеке
Свой дом с участком — мечта среднего россиянина. Он и просторнее, чем малогабаритка в хрущевке, и к природе ближе. Но как же им обзавестись? Согласно недавнему исследованию «Мира Квартир», в среднем, если не прибегать к кредитному плечу, придется копить на него 8 лет, и это при условии, что человек будет откладывать всю свою зарплату. Да и не всякому заемщику и не на всякий дом банк даст ипотеку.
Здесь мы расскажем, на каких условиях и под какой процент реально купить дом с участком.
Ипотека на покупку дома обойдется дороже
В нашей стране получить ипотеку на покупку частного дома сложнее, чем на покупку квартиры. По данным ЦИАН, 43% покупателей хотели бы взять ипотеку при покупке дома. Однако сейчас в общей структуре выдач ипотеки готовые дома занимают только 9%. Банки неохотно выдают такие займы, потому что такую недвижимость в случае неспособности заемщика обслуживать кредит будет трудно продать.
Какие еще особенности есть у ипотеки на дом:
процентная ставка выше из-за низкой ликвидности частных домов на вторичном рынке;
минимальный первоначальный взнос больше, чем при ипотеке на покупку квартиры;
страхование залоговой недвижимости для ИЖС обойдется дороже из-за рисков незавершенного строительства.
Учитывайте еще один момент: банк дольше рассматривает заявку на ипотеку для ИЖС —10-15 дней.
Почему банки долго принимают решение по ипотеке на покупку дома с участком?
Ипотека на строительство или покупку готового дома с участком не может быть оформлена только на жилое строение. В залог банк получает два объекта: дом и землю. И сотрудники кредитной оранизации вынуждены рассматривать два пакета документов.
В процессе проверки андеррайтер должен проверить, есть ли у этого объекта обременения. Може быть, он расположен в охранной или санитарно-защитной зоне. Если ограничения указаны в выписке ЕГРН, то на срок эта проверка не повлияет. А если не указаны, то банку потребуется дополнительное время на запрос уточняющих документов.
Также проверяется привязка участка к жилому зданию или к проекту ИЖС. Заявку рассмотрят быстрее, если в документах обозначено, что дом (или проект) находится на данном участке. А если не обозначено, то у банка займет какое-то время на запрос дополнительных документов, чтобы уточнить это обстоятельство.
Помимо жилого дома, на земельном участке могут быть расположены другие строения, и банк запросит выписку из ЕГРН и на них — для уточнения назначения этих построек и их связи с участком. Если постройки не относятся к данному наделу или их вовсе нет, то банк запросит обновленные документы.
Часто в документах площадь приобретаемого дома или участка не соответствует действительности. Или данные выписки ЕГРН отличаются от данных, указанных в договоре купли-продажи — такое бывает, когд бывший владелец, к примеру, не оформил пристройку к дому. Финансовая организация потребует получить и предоставить новые документы на участок или дом.
Требования банков по ипотеке на дом
В основном банковские требования по ипотеке на дом соответствуют таковым по ипотеке на квартиру. Но критериям банка должны удовлетворять не только заемщик и объект недвижимости, но и участок, на котором стоит дом.
Заемщик должен соответствовать следующим критериям:
иметь гражданство РФ;
иметь постоянную прописку в регионе, в котором находится банк;
получать постоянный официальный доход, подтвержденный документально;
возраст заемщика должен быть от 21 года до 65-75 лет (на момент погашения кредита);
трудовой стаж — не менее 1 года.
Требования банка к недвижимости:
строение относится к жилой недвижимости — дом пригоден для проживания, проведены все необходимые коммуникации;
жилье не носит статус аварийного или под снос, а общий износ дома не должен превышать 40%;
фундамент дома кирпичный, бетонный или каменный, стены — кирпич, монолит, бетонный блок, ж/б панели;
деревянные и каркасные дома рассматриваются в зависимости от года постройки;
дом не выше трех этажей;
продавец имеет зарегистрированное право собственности на жилое строение (при покупке готового дома);
есть страховка на дом от наводнения, пожара, других стихийных бедствий.
Требования банка к участку:
земля для индивидуального жилищного строительства(ИЖС) или сельхозназначения с возможностью возведения жилого дома;
продавец земли или потенциальный заемщик имеют зарегистрированные права собственности на участок;
площадь участка не превышает 5 тыс. кв. м;
другие требования.
У банка могут быть и дополнительные требования. К примеру, ограничение по дальности расположения участка от населенного пункта, в котором работает банк.
Ипотечные программы для покупки дома в 2023 году
В каждом крупном банке, как правило, есть несколько ипотечных программ для строительства или покупки частного дома — как собственные, так и федеральные. Рассмотрим самые распространенные из них.
Ипотека на строительство жилого дома
«Ипотека на строительство жилого дома» — классическая программа ипотечного кредитования, которую можно взять во многих банках РФ. Условия программы не самые выгодные: большой первоначальный взнос, высокая процентная ставка и целый ряд ограничений.
Условия ипотеки на ИЖС:
процентная ставка — 13-15%;
максимальная сумма кредита — до 100 млн руб.;
минимальный первый взнос — от 25%;
срок кредитования — до 30 лет;
залог по кредиту — земельный участок, поручительство физических лиц, залог иного имущества.
Банк может запросить утвержденный проект строительства и документы о принятии дома в пользование. А также ограничить выбор подрядчиков организациями, аккредитованными этим банком.
Земля, на которой вы собираетесь строить дом, должна находиться на территории поселка с подведенными коммуникациями и социальной инфраструктурой вокруг.
Семейная ипотека с господдержкой
Федеральная программа «Семейная ипотека с господдержкой» ранее работала только по квартирам, но затем стала распространяться и на индивидуальные дома. Сейчас можно оформить семейную ипотеку на строительство или покупку готового частного дома с участком. Ставка по этой программе рассчитывается индивидуально, но она не должна превышать льготные 6%.
Условия семейной ипотеки:
базовая процентная ставка для всех регионов, кроме Дальнего Востока — до 6%; для Дальнего Востока — до 5%;
максимальная сумма кредита — 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Ленинградской области и 6 млн руб. для других регионов РФ;
минимальный первый взнос — от 15%;
срок кредитования — до 30 лет;
залог по кредиту — ипотечный дом или другой объект недвижимости.
Главное требование программы — ребенок в семье должен быть рожден с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Ипотеку могут взять как родители, так и усыновители. Прочие требования к заемщикам семейной ипотеки мало чем отличаются от требований к другим видам жилищного кредита.
Льготная ипотека для ИЖС
Такую ипотеку по ставке 8% можно взять на дом, расположенный в крупном проекте, реализуемом надежным застройщиком — юридическим лицом. Круг этих проектов, аккредитованных банками, предоставляющих на них льготную ипотеку, весьма ограничен. Но любой гражданин может воспользоваться таким предложением.
Условия льготной ипотеки для ИЖС:
процентная ставка — 8%;
максимальная сумма кредита с 2023 года составляет 6 млн руб. для регионов и 12 млн для обеих столиц и Подмосковья;
минимальный первый взнос — от 20%;
срок кредитования — до 25 лет;
залог по кредиту — ипотечный дом или другой объект недвижимости.
Сельская ипотека*
Программа «Сельская ипотека» — льготный кредит, который можно взять для покупки или строительства дома в сельской местности, в населенном пункте с населением не более 30 тыс. человек. Это тоже федеральная льготная программа со сниженной ставкой. Правда, она не действует в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.
Условия сельской ипотеки:
процентная ставка — до 3%;
максимальная сумма кредита с 2023 года составляет 6 млн руб.;
минимальный первый взнос — от 10%;
срок кредитования — до 25 лет;
залог по кредиту — ипотечный дом или другой объект недвижимости.
Вы можете взять сельскую ипотеку на покупку дома с участком и на строительство жилья на уже приобретенной земле. Возводить дом можно как на собственном, так и на арендованном участке. Но есть важное условие — заемщик обязан прописаться в сельской местности, где он покупает жилье.
*С 29 августа 2023 года программа временно приостановлена Минсельхозом.
Ипотека на загородный дом
Ипотека на покупку дома, расположенного за городом, отличается от простой ипотеки на частный дом: по данной программе вы сможете приобрести не только капитальное жилое строение, но и на дачу, то есть на дом для сезонного проживания.
Условия для выдачи загородной ипотеки:
процентная ставка — 13-15%;
максимальная сумма кредита — до 100 млн рублей;
минимальный первый взнос — от 25%;
срок кредитования — до 30 лет;
залог по кредиту — поручительство физлиц, ипотечный дом или другой объект недвижимости.
Условия загородной или дачной ипотеки в разных банках заметно отличаются — как процентная ставка, так и размер первоначального взноса и сумма кредита. Посмотреть спектр программ для покупки дома с участком можно на портале Выберу.ру.
Ипотека для IT-специалистов
Этот вид кредита разработан специально для профессионалов в области IT. Но не для всех, а только для сотрудников тех организаций, что специально аккредитованы Министерством цифрового развития, и пользующихся страховыми льготами. Если заемщик собирается купить участок, чтобы построить дом, либо построить его на имеющемся участке, он должен вести строительство только с привлечением профессионального застройщика. Можно купить дом в поселке от застройщика, но по ДДУ.
Условия выдачи ипотеки для IT:
процентная ставка — до 5%;
максимальная сумма кредита — в регионах с населением менее 1 млн человек – до 9 млн рублей, с населением более 1 млн человек – 18 млн рублей;
минимальный первый взнос — 15%;
возраст заемщика – от 18 до 50 лет;
доход заемщика – от 150 000 рублей, если компания зарегистрирована в Москве, от 120 тыс. рублей – в городе-миллионнике, и от 70 тыс. – для городов с населением менее 1 млн человек. Для заемщиков до 35 лет доход не ограничивается.
Дальневосточная ипотека
Жители Дальневосточного федерального округа имеют возможность воспользоваться льготной программой «Дальневосточная ипотека». Ставка здесь самая низкая — 2%. Это предложение для тех, кто получил свой участок по программе «Дальневосточный гектар», для супружеских пар не старше 35 лет или людей в том же возрастном диапаоне с детьми, а также для некоторых других категорий.
Приобретаемый дом должен располагаться на территории ДФО: в Бурятии, Якутии, Забайкальском крае, Камчатском крае, Приморском крае, Хабаровском крае, Амурской области, Магаданской области, Сахалинской области, Еврейской области, Чукотском автономном округе.
Условия дальневосточной ипотеки:
процентная ставка — 2%;
максимальная сумма кредита — 6 млн руб.;
минимальный первый взнос — 15%;
срок кредитования — до 20 лет;
залог по кредиту — поручительство физлиц, другой объект недвижимости.
Оформить ипотеку на дом с участком: пошаговая инструкция
Подайте заявку. Заполнить заявку и анкету заемщика вы можете в офисе банка или на его сайте. В этих формах нужно будет указать личные данные и информацию о вашем официальном доходе. Банк примет решение в течение 1-3 дней.
Подберите недвижимость. Если банк одобрил вашу заявку, то можно приступать к выбору дома с участком. Ориентируйтесь на требования кредитора к недвижимости, чтобы банк дал разрешение на покупку.
Соберите документы. Подготовьте пакет справок и выписок, как на кредитуемую (залоговую) недвижимость, так и на заемщика. Список необходимых документов нужно узнать в банке.
Заключите договор купли-продажи. Прежде чем подписывать договор с банком, необходимо заключить договор купли-продажи с продавцом жилья. После этого банк оформляет ипотеку, а вы вносите первоначальный взнос.
Получите кредит. После регистрации договора в Росреестре банк переведет на ваш расчетный счет полную сумму кредита. Вы рассчитываетесь с продавцом наличными, банковским переводом или другими способами передачи денег (банковская ячейка, счет-эскроу и т. д.).
Зарегистрируйте переход права собственности. Вместе с продавцом недвижимости подайте документы на переоформление права собственности на дом с участком. Это удобно сделать в ближайшем МФЦ или через сайт Госуслуги.
Передайте недвижимости в залог. Вы стали полноправным владельцем частного дома. Теперь банк должен наложить на него обременение. То есть ваша недвижимость будет находиться в залоге у банка, пока вы полностью не погасите ипотеку.
Какие нужны документы для ипотеки на дом с участком
Полный перечень необходимых выписок и справок уточняйте в банке. Список может быть дополнен другими документами.
Документы на этапе подачи заявки:
паспорт гражданина РФ;
СНИЛС;
справка о доходах с места работы за последний год;
копия трудовой книжки или копия трудового договора.
Дополнительные документы:
свидетельство о браке;
свидетельства о рождении детей;
подтверждение наличия средств на первоначальный взнос;
правоустанавливающие документы на имущество, которое можно использовать как залог;
брачный договор (если был заключен).
Документы на ипотечную недвижимость:
предварительный договор купли-продажи;
правоустанавливающие документы продавца на жилье;
технический паспорт на дом;
кадастровый план земельного участка;
отчет оценщика недвижимости и участка;
выписка из домовой книги.
Документы продавца:
гражданский паспорт продавца;
согласие второго из супругов на продажу недвижимости;
разрешение органов опеки на продажу дома, если у продавца есть несовершеннолетние дети.
Может ли банк отказать в ипотеке на покупку дома
Конечно, банк может вам отказать в оформлении ипотеки, даже не объясняя причину отказа. Но для этого всегда есть основания.
Стандартные причины отказа в ипотеке
Недостаточный доход. Даже когда уровень вашего дохода отвечает требованиям банка, но в семье есть дети или иждивенцы, этой суммы может не хватить.
Недостоверные или ошибочные данные. Служба безопасности банка тщательно проверяет все данные, указанные в заявке. Если вы направили кредитору ложную информацию или допустили ошибку в документах, то в кредите вам будет отказано.
Плохая кредитная история. Прежде чем подавать заявку на ипотеку, проверьте свою кредитную историю и погасите действующие займы. Банк вряд ли одобрит ипотеку, если у вас были просрочки, штрафы или есть непогашенные кредиты.
Недвижимость не отвечает требованиям банка. У каждого банка и каждой программы есть определенные условия, которым должен соответствовать выбранный дом. Особое внимание кредитор уделяет оценке реальной стоимости дома, участка или сметы на строительство.