Дороги, промзоны, жилые массивы: прошлое, настоящее и будущее Нижегородского района

Нижегородский район расположен всего в трех километрах от Садового кольца, но это не помешало ему прочно укорениться в рейтинге худших районов столицы. До недавнего времени его территория представляла собой сплошную промзону, посеченную на куски автомобильными и железными дорогами, между которыми теснились небольшие островки «мирной жизни». Инфраструктура неразвитая, экология в глубоком минусе, контингент соответствующий…

Однако в последнее время лед, похоже, тронулся: девелоперы принялись за модернизацию «ржавого пояса» столицы с целью превратить его в «развитый городской кластер для комфортной жизни».

Нижегородский район, относящийся к Юго-Восточному округу Москвы, расположился по обеим сторонам бывшего нового Рязанского тракта.  Считается, что территория, захватывающая конец Нижегородской улицы и начало Рязанского проспекта, начала осваиваться не позднее XV века. Память о располагавшихся в этих местах поселениях до сих пор хранится в топонимике местных улиц.

Карачарово

Например, сразу три Карачаровские улицы вкупе с одноименными проездом и шоссе напоминают о существовавшем здесь старинном селе Карачарове, владении Спасо-Андроникова монастыря. Сейчас трудно поверить, но в начале ХХ века Карачарово (как и соседние Перово, Кусково) было модным и весьма недешевым дачным местом. Близость к Москве позволяла тогдашним застройщикам проводить в дома не только электричество, но и водопровод. К сожалению, в Гражданскую поселок был разорен, дома сожжены, а дальнейший период социалистического строительства превратил некогда цветущий пригород в большую промзону с густой сетью дорог, среди которых жмутся жилые кварталы.

Впрочем, для решивших обосноваться в этих местах, как говорится, есть варианты. Например, во 2-м Карачаровском проезде продается вполне комфортабельная двухкомнатная квартира в сталинском доме с большим зеленым двором. За жилье площадью 66 кв. м с трехметровыми потолками, встроенной кухней и дизайнерским ремонтом просят 14,5 млн рублей. До МЦД «Нижегородская» добираться 15 минут, зато в 5 минутах станция «Стахановская» Некрасовской ветки, относящаяся к соседнему Рязанскому району. 

Гораздо дешевле обойдется квартира в доме, попавшем под реновацию. Например, «двушка» на 2-й Карачаровской улице, на первом этаже пятиэтажки, предназначенной к сносу в 2029-32 гг., стоит 7,5 млн рублей. Площадь 43,5 кв. м, без ремонта. Один нюанс – квартира продается с торгов.

Хохловка и Бойни

В XVII веке под боком у Карачарова на выгонных землях Рогожской слободы появляется деревня Хохловка. К началу ХХ века здесь уже вместе с крестьянами проживают и купцы, и мещане, но до второй половины столетия Хохловка, уже вошедшая в состав Москвы, все еще числится деревней. В 60-е на здешних улицах возводят советские пяти- и девятиэтажки, бывшая деревня становится полноценным московским микрорайоном. Но окружающий пейзаж мало напоминает столичный  – вокруг все те же промзоны, автомобильные развязки и сразу три «железки» – Горьковского, Курского направлений и Малого кольца МЖД.

Хохловка сегодня живет в ожидании реновации. Дома на улице Верхняя Хохловка относятся к планам первой очереди, но квартиры пока есть в продаже. Например, типовая «однушка» на первом этаже пятиэтажки обойдется в 8,7 млн рублей, а двухкомнатная квартира в доме по соседству – в 13,8 млн рублей.

Самая масштабная по размерам промзона расположилась в западной части Нижегородского района. Как минимум с конца XVIII века в этой части Москвы находились многочисленные мясницкие бойни. В конце XIX века хозяйство решено было упорядочить, и на месте кустарных предприятий город построил скотобойни по лучшим в Европе технологиям.

В начале 30-х нарком Микоян лично отправился перенимать опыт мясопереработки в Чикаго, и вскоре в южной части комплекса Городских боен выросло девять цехов «Первого московского колбасного завода», продукция которого крайне ценилась в советское время. Рядом с заводом была построена ТЭЦ. Здесь же разместились мыловаренный завод и прочие многочисленные производства.   

Рогожский поселок (Смирновка)

Наиболее интересная часть Нижегородского района – это Рогожский поселок, или Рогожская слобода, где находится духовный центр одной из ветвей старообрядчества. Нередко это место называют Рогожским кладбищем, подразумевая не столько сам погост, сколько весь архитектурный ансамбль.

Кладбище, где хоронили старообряцев-поповцев, было организовано во время чумной эпидемии 1771 года. В благодарность купцам-старообрядцам, внесшим активный вклад в борьбе с чумой, Екатерина II разрешила возвести рядом два храма, часовни, приют и богадельни. Постепенно здесь возник целый поселок.

Центр староверов подвергался гонениям дважды – при Николае I и в советское время. В период социалистического строительства поселок практически разорили, один из соборов – Рожественский – был разграблен и превращен в столовую. Однако второй собор – Покровский – не закрывался, и сегодня в нем можно увидеть 500-600-летние иконы.

Рогожский поселок был возвращен верующим в 90-е.  

Купить квартиру на Смирновской улице, по соседству с историческим поселком, можно за 14 млн рублей. Столько просят за «трешку» 62,7 кв. м на последнем этаже 12-этажной башни. Квартира без ремонта, два собственника, возможен торг.

Район с неоднозначной репутацией

Нижегородский традиционно считается рабочим районом столицы. До недавнего времени здесь функционировало более десятка крупнейших заводов различной направленности (Микояновский и Таганский мясокомбинаты, Карачаровский механический завод, завод «Фрезер», Московский эндокринный завод, ТЭЦ-8, ЖБИ-6 и т.д.), так что любой маршрут рано или поздно (скорее, рано) упирался в промзону. Несмотря на то, что курс на вывод промпредприятий за границы города взят уже достаточно давно, производства только начинают покидать Нижегородку.

Неудивительно, что все три жилых микрорайона зажаты между автомагистралями, железнодорожными путями, промзонами и никак не связаны между собой. Более того, в некотором роде они изолированы не только друг от друга, но и от цивилизации в целом.

Практически единственный торговый центр – «Город» на Рязанском проспекте. Альтернативу можно найти в соседнем Лефортове, куда путь лежит через пустыри и рельсы. Кинотеатра нет. Единственная поликлиника (через железнодорожные пути по высокой неудобной лестнице) – лишь для записи к специалистам в соседних районах. Школ и детсадов вроде хватает, но это неточно…

До недавнего времени сюда можно было добраться только наземным транспортом от станций метро в соседних районах, проведя в дороге минимум 20 минут.

С открытием МЦК здесь начали функционировать сразу две станции – «Новохохловская» и «Нижегородская», которые, по признанию местных, облегчили положение исключительно жителям Хохловки. Сегодня это уже пересадочные узлы на МЦД-2 и Некрасовскую ветку метро.

Кроме того, взят курс на развитие «мультимодального внеуличного транспорта и городских общественных пространств». В переводе с чиновничьего это означает интеграцию трех станций «Нижегородская» (Некрасовской ветки, МЦК, БКЛ), а также бывшей платформы Карачарово МЦД-2, остановок наземного транспорта и перехватывающей парковки в единый транспортно-пересадочный узел.

В состав ТПУ планируется ввести коммерческий блок с фудкортом, магазинами, аптекой и сопутствующими службами. Доминантой комплекса должна стать стометровая башня с офисами и апартаментами.

Насколько амбициозный проект облегчит жизнь местным жителям, покажет время. Пока же они страдают от бесконечного строительства, растянувшегося почти на десятилетие.

Новая точка развития города

Нижегородка в последние годы действительно напоминает стройплощадку, и это означает, что до нее докатились реновация и реорганизация. То есть, у района появился реальный шанс обратить минусы в плюсы и перейти в высшую лигу.

Наличие большого числа промпредприятий, выводимых с территории, обернулось массой свободного места не только под качественную жилую застройку и объекты инфраструктуры, но и под организацию парковых зон и мест для занятий спортом. Одно из таких мест – крупный спортивный кластер сразу с двумя ледовыми аренами – возводится как раз в бывшей промзоне.

В программу реновации Нижегородки включено около сотни ветхих и аварийных домов. Под новое жилье организовано семь стартовых площадок в центре и на северо-востоке района. В рамках обновления инфраструктуры запланировано строительство школ, детских садов, поликлиники и ландшафтного парка с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, велодорожками и водоемом.

Реорганизация промзоны «Грайвороново» подразумевает строительство нового жилого квартала с собственной инфраструктурой, паркингом и зоной отдыха, а редевелопмент Карачаровского механического завода – все то же самое плюс технопарк с наукоемким производством.

Строительство в районе развернуто и впрямь грандиозное. Плюс наконец-то выстрелила и выгодная локация, так что Нижегородка сегодня крайне интересует инвесторов, девелоперов и покупателей. В последнее время район получил звание одной из территорий самого быстрого ценового роста новостроек столицы, а кроме того, попал в топ московских районов по доходности жилья.

Новостройки Нижегородского района

ЖК «Аквилон Beside» в самом начале Рязанского проспекта возводит Группа «Аквилон». Срок ввода в эксплуатацию - III квартал 2023 г. К продаже предлагаются студии от 6,96 млн рублей и квартиры разной комнатности стоимостью 9,67-20,5 млн рублей.

ГК «Гранель» предлагает к продаже квартиры и студии в ЖК «PROFIT» стоимостью от 8,1 до 20,9 млн рублей. Проект реализуется на Газгольдерной улице (12 минут пешком от метро «Нижегородская»). Сдача комплекса – II квартал 2023 г.

ЖК «Новохохловская 15» строит ГК «ПИК» в самом центре района. Здесь также есть студии (от 6,7 млн рублей) и квартиры (от 16,4 млн рублей).

Еще одна новостройка от ГК «ПИК» – ЖК «Перовское 2» на Перовском шоссе. Четыре корпуса планируется сдать в IV квартале 2023 г. Студию можно купить за 6,8 млн рублей, однокомнатную квартиру – от 9,5 млн рублей, двухкомнатную – от 9,1 млн рублей, трехкомнатную – от 17,5 млн рублей.

МФК N'ice Loft от компании Coldy возводится в западной части района по адресу: Автомобильный проезд, 4. Строительные работы и продажи начались летом 2021 года, окончание планируется в I квартале 2024 г. Фишками станут патио, террасы и гардеробные. Также будут оборудованы келлеры. Стоимость 5,3-18,6 млн рублей.

В апарт-отеле «Лофт на Подъемной 14» уже есть сданные корпуса. Проект частного девелопера расположен у Рогожского поселка. Дома реконструированы и готовы к проживанию. Площади – 12,2-25,3 кв. м. В апартаментах выполнена чистовая отделка в стиле лофт. Стоимость – от 4,23 млн рублей.

В ЖК «Нижегородская 74» от компании «Патек Групп» также есть сданные корпуса. Комплекс построен на месте бывшего автосервиса. Всего в доме переменной этажности 300 квартир. Площади начинаются от 24 кв. м и достигают 87 кв. м. Застройщик выполнил предчистовую отделку.

«My Space на Фрезерной» – комплекс компании My Space Development. Это проект капитального ремонта здания 1975 года постройки, которое использовалось как общежитие. Комнаты общежития переоборудованы в студии площадью 14 и 18 кв. м. 

В разработке MR Group проект нового жилого квартала на территории завода «Станкоагрегат». Сейчас ведется проработка концепции девелопером.

Компания  Enka планирует строительство многофункционального комплекса на улице Нижняя Хохловка. Под застройку предлагается порядка тридцати четырех гектаров. Сроки реализации проекта пока неизвестны.

Сколько квадратных метров в Москве можно купить, продав квартиру в регионе?

Продажа квартир в доме-участнике реновации. Порядок проведения сделки, преимущества и возможные риски

Как определить надежность застройщика при покупке новостройки

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости